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華遠(yuǎn)地產(chǎn)有限公司董事長任志強(qiáng)今日參加第一財(cái)經(jīng)財(cái)富嘉年華“趨勢”經(jīng)濟(jì)論壇時(shí)表示，二三線城市房地產(chǎn)遇到的問題并不大，反倒是一線城市銷售下降巨大。他認(rèn)為，棚改其實(shí)是對房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機(jī)拿到低息貸款，并且資金回籠快。

未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向

在談到為何房地產(chǎn)投資增速下降時(shí)，任志強(qiáng)表示，一是和前期土地購置有關(guān)。土地購置是一個(gè)先進(jìn)指標(biāo)，當(dāng)其處于負(fù)增長的第二、第三年，通常房地產(chǎn)價(jià)格是上漲的，土地也是上漲，隨后就出現(xiàn)一個(gè)低潮，然后再出現(xiàn)土地負(fù)增長。明年的供求關(guān)系，按照現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)，排除棚改等因素，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)又會發(fā)生變化，今年的開工負(fù)增長會導(dǎo)致明年9月份出現(xiàn)需求上漲。

今年上半年房地產(chǎn)銷售下降，引起了一些市場上的爭論。但實(shí)際情況并不是這樣的。今年1-5月份是持續(xù)下降的，但1-6月份已經(jīng)開始出現(xiàn)回升。6月份比5月份的情況略有好轉(zhuǎn)。7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有出來，但是從某些地區(qū)來看，可能會有好轉(zhuǎn)，因?yàn)榇蟛糠值貐^(qū)開始取消了限購政策，甚至有一些地方采取了降息、降稅、政府財(cái)政補(bǔ)貼等方面來刺激樓市。

任志強(qiáng)認(rèn)為，一個(gè)月的數(shù)據(jù)可能還不足以說明，要用更長時(shí)間的數(shù)據(jù)來說明整體情況。但從目前來看，進(jìn)入下行通道是不成立的。

他認(rèn)為，比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是歷史上從來沒有過的最低點(diǎn)。去年的自有資金增長率過高，也包括一些非房地產(chǎn)行業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入市場，但今年這一部分的資金基本上退出了。過去做服裝的都在進(jìn)入，甚至三四個(gè)人作為合伙人就進(jìn)入了，但現(xiàn)在這部分人退出了。目前的到位資金大概還有1.7萬億的資金富余量。

任志強(qiáng)說，所有人都認(rèn)為二三線城市遇到的問題最多，中國沿海地區(qū)和一線城市問題不大，但實(shí)際上錯(cuò)了。從投資上來看，并沒有明顯看到中西部地區(qū)投資增速下降。但是從銷售來看，影響最大的是東部地區(qū)。一二線城市多數(shù)地區(qū)銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長。也就是說，中西部并沒有因?yàn)榄h(huán)境變化出現(xiàn)了大幅度崩盤。

他解釋說，嚴(yán)格來說，我們只統(tǒng)計(jì)70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，比如房價(jià)。但在銷售和開工數(shù)據(jù)當(dāng)中，也包括了其他500多個(gè)城市，包括縣級和地級。我們還有2.59萬個(gè)鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)占的數(shù)量很大。

房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化

任志強(qiáng)還指出，和房地產(chǎn)關(guān)系最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個(gè)截止的地步，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩的問題，或者說從預(yù)售市場轉(zhuǎn)入二手市場。但是現(xiàn)在來看并沒有這樣，城鎮(zhèn)化從30%之后到70%之前都是高速增長的過程，全世界多數(shù)過程都是這樣的發(fā)展路徑。我們目前嚴(yán)格來說，也只是第一第二個(gè)階段，是從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市的階段，還沒有進(jìn)入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。

但人們會提出一個(gè)問題，就是當(dāng)人口向大城市集中的時(shí)候，大城市人口的密度就會高?？蓮娜丝诿芏日{(diào)查來看并不是這樣的。按照建成區(qū)比例，北京是全國倒數(shù)第四的人口密度。

北京為什么首堵呢？這是因?yàn)橹挥幸粋€(gè)中南海，所以在北京核心區(qū)不是建成區(qū)，核心當(dāng)中不到200平方公里范圍之內(nèi)，我們的人口密度是世界第一位的，高過紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達(dá)到每平方公里3萬多人。但在建成區(qū)當(dāng)中一分散就不是這樣的。中國的審批制度導(dǎo)致了人口集中于政府審批權(quán)附近。而在國外沒有這樣的現(xiàn)象，政府的審批權(quán)利和市場基本上脫離了，人口的密度是自然增長的，而不是隨著權(quán)利中心而轉(zhuǎn)移的。

房地產(chǎn)市場化在逐漸減少

任志強(qiáng)還表示，在買賣自住商品房屋的時(shí)候，北京市政府還要求自住商品房賣的時(shí)候，要給政府交30%，“我不知道那一條法律上可以找到市政府可以做這樣的規(guī)定，因?yàn)殄X不是你投的，經(jīng)濟(jì)適用房賣的時(shí)候，你拿一點(diǎn)還可以有道理可言，而自住商品房是商品房產(chǎn)權(quán)證，而且你是收了地價(jià)的，我個(gè)人覺得政府是太黑了。”

他指出，在政府獲得地價(jià)過程當(dāng)中，政府的投資行為導(dǎo)致出現(xiàn)了另外一些現(xiàn)象。“比如說我們棚改是用政府投資拉動(dòng)，我個(gè)人覺得就是一個(gè)因果倒置。棚改區(qū)改造力量用的越多，對市場破壞力越大。”

前面3600萬保障性住房的問題還沒有解決，同時(shí)又增加了1200萬套新的概念。3600萬套原來是5年計(jì)劃，一年要投700萬套，相當(dāng)于全部開發(fā)商住宅竣工總量。即便是在去年，也只完成了700萬套。開發(fā)商就建那么多的房子，換句話說，只建那么多房子的市場，如果說有更多房子沖擊市場，就變成了另外一個(gè)情況，既包括開發(fā)商竣工，也包括了非開發(fā)商竣工的部分。今年的統(tǒng)計(jì)報(bào)表當(dāng)中，真正屬于商品房開發(fā)的只有50%，另外50%都是和政府相關(guān)的包括保障性住房、棚改區(qū)住房等等。市場化在逐漸減少而不是擴(kuò)大。

任志強(qiáng)說：“我對一萬億的棚改稱之為4萬億的拉動(dòng)。什么意思呢？用4萬億讓經(jīng)濟(jì)立刻強(qiáng)起來了。網(wǎng)上有人說，1萬億侵犯了開發(fā)商的權(quán)利，我表示反對，棚改對開發(fā)商是最有利的，因?yàn)榭梢阅玫介_行的低息貸款。”

任志強(qiáng)認(rèn)為，如果這樣發(fā)生的話，存在的問題是更多的?，F(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬套保障房，已經(jīng)投入了1萬億，再加上4萬億，這幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)的就是所有開發(fā)商跟著政府保障房走就是資金回籠最快的，反而完全市場化的會逐步的退出。