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與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。一些供給明顯大于需求的二、三線城市，對(duì)限購(gòu)等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

房地產(chǎn)形勢(shì)受到普遍關(guān)注。應(yīng)如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段？如何應(yīng)對(duì)在很多城市出現(xiàn)的供給明顯大于需求的情況？房地產(chǎn)調(diào)控政策何去何從？針對(duì)上述問(wèn)題，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一。

記者：如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)？如何評(píng)價(jià)市場(chǎng)上房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)已至”、面臨“崩盤(pán)”的說(shuō)法？

朱中一：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，近兩年來(lái)呈現(xiàn)出兩個(gè)階段性的特征：

一個(gè)特征與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，即與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。另一個(gè)特征是，現(xiàn)在我國(guó)樓市一些數(shù)據(jù)同比下行，一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，但未到要崩盤(pán)的程度。

今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開(kāi)工面積、商品房和住宅的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。值得注意的是，今年1至6月商品房累計(jì)銷(xiāo)售42487萬(wàn)平方米，雖比去年同期下降7.8%，但與2012年、2011年、2010年相比，銷(xiāo)售面積仍分別上升20.20%、6.74%和19.69%。另外，今年4月、5月、6月的當(dāng)月數(shù)據(jù)中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品住宅開(kāi)發(fā)投資額等12項(xiàng)指標(biāo)都逐月上升，仍延續(xù)了往年的情況。

因此，應(yīng)客觀分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)同比下降的原因和當(dāng)前實(shí)際情況。這次調(diào)整主要與不少城市的供給明顯大于需求有關(guān)，還與貸款難度加大以及在政策引導(dǎo)下購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)，但主要是市場(chǎng)本身調(diào)整的結(jié)果。這次調(diào)整估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，城市之間會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

我們必須認(rèn)真應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。同時(shí)要抓住市場(chǎng)的調(diào)整期，通過(guò)改革和建立健全中長(zhǎng)期制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者：當(dāng)前一些城市出臺(tái)放松“限購(gòu)”的措施，“限購(gòu)”應(yīng)該放開(kāi)嗎？

朱中一：在城市差異明顯的情況下，分類(lèi)調(diào)控，因城施策，既是中央政府的決策，也是地方政府確保當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。在全面深化改革、減少政府行政審批的大背景下，一些供明顯大于求的二、三線城市，對(duì)限購(gòu)等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

但也要認(rèn)真吸取過(guò)去那種過(guò)分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃盲目開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)。地方政策措施的調(diào)整，近期目標(biāo)和改革方向要與國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致，限購(gòu)政策的調(diào)整不能與國(guó)家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背。

記者：供給明顯大于需求的城市如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)？

朱中一：供給明顯大于需求的二、三線城市，要把消化存量作為一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。限購(gòu)政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題，沒(méi)有解決更多人的購(gòu)房能力問(wèn)題。

因此，除限購(gòu)等措施適度調(diào)整外，還可采取下列措施：一是積極落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購(gòu)房方面的積極作用。二是要適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)規(guī)模。三是鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷(xiāo)，以價(jià)換量。四是探索在拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴(kuò)大貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤尡徊疬w安置戶在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或租賃合適的住房，或者由地方政府與開(kāi)發(fā)商議定一個(gè)合理價(jià)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠，由政府組織團(tuán)購(gòu)，采取貨幣補(bǔ)償?shù)募邪仓?。五是政府?yīng)有針對(duì)性地抓緊基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。六是鼓勵(lì)有能力的企業(yè)，將難以出售的商品房改為自持的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷(xiāo)售的商品房改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動(dòng)人口、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

記者：您對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向有何建議？

朱中一：市場(chǎng)的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。應(yīng)該完善促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實(shí)施住房（含保障性住房）的建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃。在規(guī)劃與計(jì)劃的編制與實(shí)施中，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的潛力，減少地方政府在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的盲目性