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除了巴曙松富有性感的語(yǔ)言表達(dá)之外，這個(gè)音樂(lè)也是我最喜歡的，我在40年前參加過(guò)西沙海戰(zhàn)，我會(huì)跳紅色娘子軍當(dāng)中的一段芭蕾舞，我今年60歲了，還能表演這段。

剛才巴曙松先生講的美國(guó)二手房的交易問(wèn)題，我非常贊同，我猜想他可能在美國(guó)也買(mǎi)了一套房子，否則他不會(huì)有這么深的了解。我去年在美國(guó)也買(mǎi)了一套房子，最近兩個(gè)朋友也在美國(guó)買(mǎi)了房子，在1200萬(wàn)美元左右的交易額是4%左右，在500萬(wàn)以下是6%的傭金，這6%是買(mǎi)家和賣(mài)家各承擔(dān)3%的。美國(guó)的二手市場(chǎng)值得中國(guó)學(xué)習(xí)，他們跟股票市場(chǎng)是一樣的，它的房子記錄非常詳細(xì)。美國(guó)的房子分三波，第一波是一戰(zhàn)以后一次大的新建，第二次大的建設(shè)是在二戰(zhàn)結(jié)束以后，第三次是上世紀(jì)90年代以后，基本上都是木頭建筑，它的資料詳細(xì)披露到像招股書(shū)一樣，那個(gè)房子曾經(jīng)修過(guò)哪個(gè)柱子等等都有紀(jì)錄。如果披露不充分的話，他的前主人都會(huì)被告。我相信中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)建立起來(lái)，但是中國(guó)的費(fèi)用不會(huì)太高。不同的地區(qū)不同的費(fèi)用，這個(gè)文化不太一樣。

目前整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際資本市場(chǎng)上的估值是歷史最低的階段。我們看這張表，恒大今天的市盈率是3.3倍，也就是說(shuō)它做到100億的利潤(rùn)，才能達(dá)到300億的市值。大部分的房地產(chǎn)公司目前PE都在5以下，富力是3.58，SOHO中國(guó)是3.69，綠城中國(guó)3.51。當(dāng)然也有高一點(diǎn)的，像中國(guó)海外就是8.12，稍微好一點(diǎn)的企業(yè)是6到7左右。目前這個(gè)市場(chǎng)估值非常低的原因是什么呢？我看很大的一個(gè)方面不是國(guó)外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)不看好，而是目前全世界都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)和政策取向不明確。目前購(gòu)房者不清楚到底該不該買(mǎi)，這比房地產(chǎn)暴跌還要更加可怕。資本市場(chǎng)有一句俗話叫“不怕你跌不怕你漲，就怕你不交易”。目前這種現(xiàn)狀在房地產(chǎn)市場(chǎng)維持時(shí)間長(zhǎng)的話，我相信未來(lái)一兩年會(huì)出現(xiàn)很大的下滑。今天能不能做交易，至少有很多人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)還有希望往上走。目前這種不確定的情況和市場(chǎng)很低的估值，這是目前我最擔(dān)憂(yōu)的局面。

正因?yàn)槿绱耍谶^(guò)去的兩年時(shí)間里面，除了有5家房地產(chǎn)公司做過(guò)配股以外，90%的房地產(chǎn)公司都沒(méi)有做股權(quán)的安排，大部分都是安排債務(wù)融資，或者債務(wù)再融資。在去年香港資本市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)再融資在150億到180億美元之間，今年還沒(méi)有結(jié)束，但是這個(gè)勢(shì)頭可能會(huì)比去年低一點(diǎn)。目前在香港上市的很多公司也非常困難。目前在香港發(fā)行的股票，大部分叫自摸，理論上說(shuō)這是違法的，所謂的自摸就是我發(fā)行股票的時(shí)候找一些朋友來(lái)幫忙，大家買(mǎi)過(guò)去。我知道有的的過(guò)程中，后面有拖底等等安排的，這里面對(duì)小投資者是不公平的，但是也沒(méi)有小投資者來(lái)買(mǎi)你的股票。這種所謂僵尸般的人工發(fā)行不是正常的房地產(chǎn)上市。當(dāng)我做碧桂園上市那一年，有17倍的市盈率，我做潘石屹上市那一年差不多15.8倍市盈率，綠城上市的時(shí)候是15.9倍的市盈率。

目前上市這么困難，大家為什么還要上呢？還是有它的道理，因?yàn)樯鲜幸院罂梢园l(fā)債融資。目前在香港發(fā)行債務(wù)融資，國(guó)企的平均成本應(yīng)該在4%左右，最優(yōu)秀的民企在7%左右，差一點(diǎn)的地產(chǎn)公司融資成本大概在9%到11%左右。即便是這樣做，也可以拿到8%到9%的利息，也比房地產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)的融資成本要低。所以人們還是想去香港上市融資。我也不知道為什么A股市場(chǎng)經(jīng)常被一些政策左右，房地產(chǎn)公司在A股市場(chǎng)上不能融資，是全世界沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。所以我認(rèn)為A股市場(chǎng)的融資對(duì)地產(chǎn)的封閉或者偏見(jiàn)是非常愚蠢和不應(yīng)該的。既然是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，為什么這樣說(shuō)人家呢？過(guò)去15年所有的房地產(chǎn)政策都是把供應(yīng)減少，要么就資金供應(yīng)減少，要么就土地供應(yīng)減少，最后實(shí)在控制不住了就把交易控制住，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常，不是老百姓的事，不是地產(chǎn)商的事，是中國(guó)政府一手造成的。我們感謝這屆政府，基本上還行，不輕易動(dòng)地產(chǎn)，不輕易干涉地產(chǎn)。我跟國(guó)外的投資者說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)在中國(guó)政府這么殘暴的蹂躪下還能夠健康的成長(zhǎng)，我認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)是很了不起的，哪有一個(gè)行業(yè)會(huì)被政府這樣反復(fù)蹂躪，最終還能有今天這樣的發(fā)展，我認(rèn)為是非常不容易的。

說(shuō)完融資以后，現(xiàn)在要做什么？我認(rèn)為我們今天的眼光不要更多的關(guān)注拿地，從我自己的內(nèi)心來(lái)說(shuō)，我勸企業(yè)跟政府要保持若即若離的關(guān)系。前兩天看到一個(gè)報(bào)道，說(shuō)中國(guó)的官員腐敗大多都跟房地產(chǎn)有關(guān)，這到底是政府的責(zé)任還是企業(yè)的責(zé)任？

現(xiàn)在與其拿地還不如整合市場(chǎng)，即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低，但是一旦有兼并收購(gòu)概念的房地產(chǎn)就會(huì)漲。有一個(gè)叫華南城的企業(yè)，是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，被騰訊收購(gòu)以后，華南城現(xiàn)在市盈率就很高。達(dá)到將近8倍的市盈率。趁資本市場(chǎng)低靡的時(shí)候，包括資本市場(chǎng)碰到困難的時(shí)候，就是一個(gè)整合的最佳時(shí)機(jī)。一個(gè)成熟的市場(chǎng)是通過(guò)整合完全全過(guò)程的。單邊的發(fā)財(cái)，單邊的蕭條，而沒(méi)有整合是不可思議的。在整合的過(guò)程中，有些的企業(yè)，有些的管理，控制成本，反周期操作等等，像龍湖這樣就做得非常好，他們能夠?qū)χ芷谟泻芎玫目捶?，?duì)政府關(guān)系有很好的處理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏有很好的把握，對(duì)成本控制也有一套，對(duì)管理的機(jī)制以及內(nèi)部的管理很有底氣，這些公司可以走得很遠(yuǎn)，這些公司扮演一個(gè)整合者的決定。目前資金準(zhǔn)備充分的話，完全可以通過(guò)整合來(lái)促進(jìn)發(fā)展。收他的股權(quán)要比收資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜很多。這個(gè)時(shí)候與其去拿土地，倒不如向市場(chǎng)尋找合適的收購(gòu)對(duì)象。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整合的高潮和黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，讓我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候整合地產(chǎn)市場(chǎng)，在整合中使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)很好的發(fā)展。