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8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行通道中的房地產(chǎn)”，金融界網(wǎng)站為您全程直播。住建部住房政策專家委副主任顧云昌在論壇上做主題演講。

顧云昌認(rèn)為，中國(guó)的樓市正在發(fā)生一個(gè)很大的變化，這個(gè)變化歸納為三變：第一是變態(tài)，第二是變味，第三是變形。變態(tài)是樓市的變態(tài)，整個(gè)市場(chǎng)正在變態(tài)。

顧云昌表示，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的紅利越來越少了，貨幣政策也不可能再像以前那樣寬松。之前發(fā)行過量的錢沉淀在樓市里面，沉淀在產(chǎn)能過剩的行業(yè)里面，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新常態(tài)的情況下，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了新常態(tài)。

顧云昌說，房?jī)r(jià)下行現(xiàn)在是一個(gè)事實(shí)，行業(yè)調(diào)整正在進(jìn)行，這些調(diào)整比過去的調(diào)整都要深刻，是一個(gè)深度的調(diào)整。但他認(rèn)為樓市不會(huì)崩盤，也不能崩盤，至于年底會(huì)不會(huì)見底，他覺得很難說。

他解釋說，從過去的調(diào)控中，房?jī)r(jià)上漲到一定階段之后必然會(huì)有一個(gè)回落，開始是房?jī)r(jià)的增幅回落，后來出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的回落。今年到現(xiàn)在為止，已經(jīng)出現(xiàn)了4個(gè)月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比的下降，當(dāng)然同比仍然是上升的。但是從過去的經(jīng)驗(yàn)看，環(huán)比的下降起碼有半年甚至9個(gè)月。從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)層面，以及周期的變化是深度調(diào)整，明年即使是好，也不會(huì)好到哪里去。

以下為演講實(shí)錄：

顧云昌：我已經(jīng)陶醉在大家的對(duì)話當(dāng)中，所以需要大家給我振奮一下。我的題目叫做“轉(zhuǎn)型升級(jí)、適應(yīng)新常態(tài)”。今天上午7點(diǎn)半的時(shí)候我在餐廳吃早飯，碰到一幫俊男靚女跑步回來了，原來叫我領(lǐng)跑的，結(jié)果沒跑成，因?yàn)樵缟蠜]起來，所以沒有跑?？吹剿麄儩M身汗水，一個(gè)小時(shí)的長(zhǎng)跑，我想我肯定受不了，因?yàn)槲乙呀?jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)。我想我要跟他們一起，我只能快走，不能跑步，如果在30年前或者40年前，我應(yīng)該跟他們一起，我承認(rèn)我已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)了。那么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，有這樣一個(gè)表述，就是三句話：換擋、陣痛、消化。這三句話叫三期疊加：第一，經(jīng)濟(jì)增速的換擋期，第二，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，第三，原有政策的消化期。4萬億帶來的效果和巨大的后果要消化。這就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。但是同時(shí)又有一句話，中央一直強(qiáng)調(diào)的，中國(guó)仍然處在一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，這就形成我們今天對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的看法。

在這個(gè)情況下，我想講樓市的“三變”。我認(rèn)為中國(guó)的樓市正在發(fā)生一個(gè)很大的變化，這個(gè)變化我歸納為三變，第一是變態(tài)，第二是變味，第三是變形。變態(tài)是樓市的變態(tài)，整個(gè)市場(chǎng)正在變態(tài)，這兩天我們討論了分化的問題，下行的問題，有很多專家認(rèn)為現(xiàn)在不是下行，有許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為現(xiàn)在在下行。這個(gè)區(qū)別在于大家對(duì)下行的認(rèn)識(shí)，對(duì)下行這個(gè)詞的理解。有的認(rèn)為下行就是下行通道，有人認(rèn)為下行是一種現(xiàn)象，比如中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行，大家都承認(rèn)。如果中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從10%的增長(zhǎng)變成7.5%的增長(zhǎng)就是下行，那么房地產(chǎn)肯定是下行。所以我說下行要看怎么看。今年上半年，我們其它的指標(biāo)實(shí)際上都是下降的，一個(gè)是賣地的面積下降了，第二是新開工的面積下降了，第三個(gè)是銷售的面積下降。這些主要的指標(biāo)都是下降的，只有一個(gè)指標(biāo)是下行的，就是投資增長(zhǎng)14.1%，而去年投資增長(zhǎng)19.8%。從這個(gè)角度看，我們房地產(chǎn)今年上半年肯定是和去年有很大的差距。

去年我們重點(diǎn)討論分化的問題，今年重點(diǎn)討論下行的問題，我認(rèn)為市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的常態(tài)，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已經(jīng)放緩了?？捶康禺a(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該從更長(zhǎng)的角度看，把長(zhǎng)周期和短周期結(jié)合起來。我們看到許多國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的分析，中國(guó)真正有房地產(chǎn)市場(chǎng)是2000年以后，就是真正意義上住房制度改革以后，我們只有十幾年歷史。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，平均18年一個(gè)長(zhǎng)周期，如果按照18年、20年的周期，我們從1998年開始看，現(xiàn)在已經(jīng)有18年，現(xiàn)在整個(gè)周期已經(jīng)在往下走了。為什么過去中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了高潮，而且這種高潮的爆發(fā)程度，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)的官員們，世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都沒看懂。什么原因？因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)保持10%的發(fā)展以外，有一個(gè)最大的和世界不同的差異，就是中國(guó)有住房制度改革，放改的紅利是我們過去10年最大的紅利，這是世界各國(guó)都沒有的，只有中國(guó)有。這樣一種紅利推動(dòng)了我們的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)黃金時(shí)代。但是你應(yīng)該看到，十幾年的發(fā)展，房改以后帶動(dòng)了老百姓買房，現(xiàn)在這個(gè)紅利已經(jīng)沒有了。我們今后再也不可能有房改這種火山爆發(fā)一樣的對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，這就是我說我們這個(gè)階段的一個(gè)表現(xiàn)。

還有一個(gè)就是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的背后是強(qiáng)大的貨幣支撐?，F(xiàn)在大家都越來越清楚了，中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么上漲過快，其中最主要的原因是貨幣。金融專家都說了，我們的M2是GDP的200%，中國(guó)的M2現(xiàn)在超過120萬億，是美國(guó)廣義貨幣的接近2倍。但是我們的GDP只有美國(guó)的百分之六七十。這里面大量的貨幣到哪里去了？我們過去20年廣義貨幣的年增長(zhǎng)量大概是20%，GDP增速是9%左右，CPI是4%左右，加到一起就是14%不到的貨幣量就夠了，但是我們的貨幣量增加了20%。6個(gè)百分點(diǎn)的增加都流到房?jī)r(jià)里面去了，這就是我們房?jī)r(jià)上漲過快的原因。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)的紅利越來越少了，我們的貨幣政策也不可能再像以前那樣寬松，因?yàn)檫@些錢沉淀在我們的樓市里面，沉淀在產(chǎn)能過剩的行業(yè)里面，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新常態(tài)的情況下，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了新常態(tài)。2013年的銷售有點(diǎn)透支的情況下，2014年馬上就冷下去了，這是一個(gè)冷周期的概念，2014年正好是一個(gè)大周期和小周期的重疊。房?jī)r(jià)下行現(xiàn)在是一個(gè)事實(shí)，行業(yè)調(diào)整正在進(jìn)行，這些調(diào)整比過去的調(diào)整都要深刻，所以我認(rèn)為這次調(diào)整是一個(gè)深度的調(diào)整。今年會(huì)不會(huì)見底？好多朋友都說希望下半年見底，明年見底，這是我們希望的。今年有人說樓市要崩盤的時(shí)候，我說不會(huì)崩盤，也不能崩盤，但是年底會(huì)不會(huì)見底，我覺得很難說。因?yàn)閺倪^去的調(diào)控中，我們看到我們的房?jī)r(jià)上漲到一定階段之后必然會(huì)有一個(gè)回落，開始是房?jī)r(jià)的增幅回落，后來出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的回落。今年到現(xiàn)在為止，我們已經(jīng)出現(xiàn)了4個(gè)月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比的下降，當(dāng)然同比仍然是上升的，但是從過去的經(jīng)驗(yàn)看，環(huán)比的下降起碼半年甚至9個(gè)月。明年怎么樣？當(dāng)然我們希望明年好一點(diǎn)，這是大家的愿望，但是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)層面，以及我們這樣周期的變化是深度調(diào)整，明年即使是好，也不會(huì)好到哪里去，這是我的一個(gè)判斷，也可能跟我以往的判斷不一樣?？傊艺J(rèn)為樓市變態(tài)，這個(gè)狀態(tài)已經(jīng)變化了，進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)，這個(gè)新常態(tài)應(yīng)該引起我們的高度關(guān)注。

中央為什么判斷新常態(tài)？因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)潛在的增長(zhǎng)率已經(jīng)不是10%，潛在的增長(zhǎng)率，有人說今年是7.5%，明年是7%，后年更低。中國(guó)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，我們看了有10個(gè)國(guó)家的結(jié)構(gòu)調(diào)整，基本上比我們調(diào)整得好。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)產(chǎn)能過剩的情況，我們過去幾年一直在喊房地產(chǎn)市場(chǎng)是供不應(yīng)求，但是我們發(fā)現(xiàn)2009年前后有很大的變化，也就是金融危機(jī)以后，我們的信貸政策寬松，再加上在4萬億的刺激下面，許多地方拼命地賣土地，造成大量的開發(fā)。如果說2008年以前還是供不應(yīng)求的情況，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況。

現(xiàn)在政策已經(jīng)變味了，過去我們的調(diào)控就是壓房?jī)r(jià)。最近傳出一個(gè)信號(hào)，政府提出要去庫(kù)存化，這是各地市場(chǎng)面臨的問題，我們大多數(shù)的市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)要去庫(kù)存的問題，我們對(duì)政策面從壓房?jī)r(jià)現(xiàn)在要變成去庫(kù)存，這是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)向。就是市場(chǎng)變化以后，政策也在變化，我想這是最大的一個(gè)變化。李克強(qiáng)總理說要針對(duì)不同城市，分類調(diào)控開始。現(xiàn)在我們更多的城市是一個(gè)去庫(kù)存問題。還有一個(gè)政策是去限購(gòu)，貸款對(duì)買房者是非常關(guān)鍵的，金融政策在沒有發(fā)生變化的情況下，樓市要發(fā)生反轉(zhuǎn)是有可能的。另外我們的貨幣政策適當(dāng)?shù)尼尫艜?huì)怎么樣，我們還要拭目以待。

第三個(gè)是行業(yè)的變型。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。買房市場(chǎng)就是買家說了算的，賣方市場(chǎng)一定要全心全意為人民服務(wù)，你只有全心全意去人民服務(wù)，人民幣才能為你。從細(xì)分的市場(chǎng)一定要用細(xì)分市場(chǎng)去做，在我們的轉(zhuǎn)型當(dāng)中，要把粗放的產(chǎn)品變化三化的產(chǎn)品（綠色化、差異化、服務(wù)化），只有把產(chǎn)品做好了，真正為你的買家著想，你才能夠贏得市場(chǎng)的勝利。