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眾多城市紛紛放開限購(gòu)。放開限購(gòu)意味著什么？關(guān)于樓市，后續(xù)還有哪些政策會(huì)出臺(tái)？?

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近日在上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院舉辦的SNAI-ASU企業(yè)家高層論壇的演講中談到放開限購(gòu)以及對(duì)未來(lái)樓市政策判斷。他認(rèn)為，限購(gòu)這種過(guò)去曾經(jīng)承認(rèn)過(guò)的不得已的權(quán)宜之計(jì)應(yīng)該淡出，所以現(xiàn)在取消限購(gòu)是政府應(yīng)該酌情、因地制宜推進(jìn)的一個(gè)改進(jìn)事項(xiàng)。樓市結(jié)束單邊市之后，開始進(jìn)入市場(chǎng)分化階段。在樓市分化以后，我們更應(yīng)該考慮中長(zhǎng)期的問(wèn)題，加快房地產(chǎn)稅立法。賈康認(rèn)為，2016年是房產(chǎn)稅推出的重要時(shí)點(diǎn)。?

以下是賈康演講摘錄：?

樓市調(diào)頭向下，我不認(rèn)同?

隨著經(jīng)濟(jì)下行，今年3月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)明顯降溫，樓市進(jìn)入調(diào)整期，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，不少人說(shuō)這是中國(guó)樓市的拐點(diǎn)。，這個(gè)拐點(diǎn)怎么解釋？房?jī)r(jià)大跳水，崩盤式、斷崖式的回落性的調(diào)整出現(xiàn)了拐點(diǎn)。就是從長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，前面一些年給人的基本印象是一路走高的過(guò)程中要調(diào)頭向下了，如果按照這樣的認(rèn)識(shí)來(lái)定義拐點(diǎn)，我是不同意的。?

如果說(shuō)市場(chǎng)的波動(dòng)有高有低，每一個(gè)拐彎的曲線上的表現(xiàn)都是拐點(diǎn)的話，有非常非常多細(xì)的轉(zhuǎn)彎處的拐點(diǎn)出現(xiàn)，這對(duì)我們討論問(wèn)題幫助不大。比如說(shuō)一個(gè)菜市場(chǎng)，早上的價(jià)格和晚上的價(jià)格是不一樣的，這個(gè)拐點(diǎn)一定是存在的。

中國(guó)改革開放經(jīng)過(guò)了城鎮(zhèn)化的初期，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了中期的快速發(fā)展階段。官方給出的中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)走到最中間，50%出頭一點(diǎn)的地方。實(shí)際上內(nèi)部討論認(rèn)為，官方公布的52%出頭的城鎮(zhèn)化率被高估了。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)上不得以把所有在城鎮(zhèn)居住半年以上的常住人口都統(tǒng)計(jì)進(jìn)這個(gè)比例里，隱含認(rèn)為他們都已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化過(guò)程。實(shí)際上，前面幾十年進(jìn)城的3億多人，并沒(méi)有取得和市民一視同仁的均等化身份，在享受公共服務(wù)等方面實(shí)際上是歧視性的，在子女入托、入學(xué)、家庭醫(yī)療、購(gòu)房等等，歧視性的待遇普遍存在，要把這些東西拉平，實(shí)際的投入還要繼續(xù)往上遞補(bǔ)。所以中國(guó)城鎮(zhèn)化水平領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)賬的是40%以下。不管是40%，還是50%，我們可以得出一個(gè)認(rèn)識(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率如果每年上一個(gè)點(diǎn)，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程至少還要走20至30年，從現(xiàn)在開始的幾十年，對(duì)中國(guó)非常關(guān)鍵。?

我認(rèn)為，現(xiàn)在樓市的表現(xiàn)更應(yīng)該理解為，我們終于等來(lái)了中國(guó)城鎮(zhèn)化推動(dòng)過(guò)程中，種種因素綜合作用之下，樓市開始改變不太正常的單邊市狀態(tài)，出現(xiàn)了進(jìn)入市場(chǎng)分化階段的特征。這個(gè)“市場(chǎng)分化”是我愿意用的關(guān)鍵詞。?

所謂市場(chǎng)分化，就是它在價(jià)格表現(xiàn)上會(huì)有升有降，不是一起升也不是一起降，在大勢(shì)的拐點(diǎn)上，我認(rèn)為如果談?wù)撌情L(zhǎng)期曲線調(diào)頭向下，沒(méi)有理由，我不認(rèn)同這種長(zhǎng)期曲線調(diào)頭向下的判斷。?

我們應(yīng)該做一些探討。如果是市場(chǎng)分化的問(wèn)題，那么我們更多看到它可能帶來(lái)的好處，我們一些要買房的社會(huì)成員，在分化情況下，總體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更加從容鎮(zhèn)定，我們有可能得到價(jià)格低平的住房供應(yīng)，不會(huì)看到具體價(jià)格下調(diào)的案例和普遍大跳水，實(shí)際的統(tǒng)計(jì)也不支持這樣的說(shuō)法。如果在一般的認(rèn)識(shí)上，反復(fù)強(qiáng)調(diào)后面跟著還要繼續(xù)下落，而且是價(jià)格全面暴跌，會(huì)帶來(lái)什么，就是相當(dāng)多的購(gòu)房者跟著買漲不買落的羊群效應(yīng)，猶豫不安，甚至錯(cuò)失時(shí)機(jī)。等到過(guò)來(lái)以后，老百姓不滿踏空，踏空之后的不滿，可能一股腦宣泄到某些特定對(duì)象上去，政府肯定跑不掉。?

樓市具體價(jià)位要根據(jù)市場(chǎng)分化做區(qū)分?

從這些指標(biāo)來(lái)看，有一段時(shí)間降價(jià)表現(xiàn)的城市覆蓋面可能會(huì)更大，總體來(lái)說(shuō)，我仍然認(rèn)為，它是一個(gè)有升有降的格局。需要強(qiáng)調(diào)的是，統(tǒng)計(jì)公布的價(jià)格是均價(jià)。光看均價(jià)是不能說(shuō)明太多問(wèn)題的，在市場(chǎng)分化的環(huán)境出現(xiàn)之后，對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的是具體分析每個(gè)交易對(duì)象的具體情況。如果說(shuō)樓市現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)波動(dòng)的分化階段，那么開始接近于我們所說(shuō)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)讓它起作用。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們面臨的是，改變以往單邊市的全民教育，老百姓過(guò)去感覺(jué)的實(shí)際情況是只要出手購(gòu)房，風(fēng)險(xiǎn)是幾乎可以忽略不計(jì)。現(xiàn)在，樓市具體價(jià)位，要根據(jù)市場(chǎng)分化做一系列區(qū)分，要分線、分市、分段、分類、分型，所謂分線就是約定俗成的一二三四線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)有明顯的區(qū)別，我們的戶籍控制也是這樣，不同線上城市的戶籍采取不同的方針，壓力不大的小城鎮(zhèn)趕快放開戶籍。有一定壓力的城市要積極考慮通過(guò)居住證制度過(guò)度，放寬戶籍。一線城市北、上、廣一定是最后有把握的情況下，才可能考慮取消戶籍。?

中心區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)位各個(gè)線上的城市區(qū)別會(huì)長(zhǎng)時(shí)間存在。此外，同一線上的不同城市可能有明顯區(qū)別，比如說(shuō)都是二線城市，武漢、濟(jì)南、太原有各自的特點(diǎn)，一定要區(qū)分。同是一線城市的北京和上海，可能也有明顯區(qū)別。接著還得分段，地段因素特別重要。比如北京，北京出現(xiàn)下調(diào)的案例，我還跟蹤去了解了一下，說(shuō)的出來(lái)的都是五環(huán)之外的，比如通州方向，跟河北交界的燕郊板塊，還有大興方向。它們這些五環(huán)之外的表現(xiàn)，你不能簡(jiǎn)單套到五環(huán)之內(nèi)，北京五環(huán)之內(nèi)，在過(guò)去歷次所謂調(diào)控中是最有房?jī)r(jià)抗跌性的，我印象中過(guò)去至多出現(xiàn)變相降價(jià)，從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)明碼標(biāo)價(jià)降價(jià)的先例，這個(gè)不敢說(shuō)一定不出現(xiàn)，但是絕對(duì)不能把五環(huán)之內(nèi)的板塊和其他板塊相提并論。五環(huán)之內(nèi)必須做更具體的地段上的區(qū)分。如果要進(jìn)場(chǎng)交易，一定要在這方面做好細(xì)分工作。?

地段里面也要具體細(xì)分，同樣都是北京五環(huán)之內(nèi)，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房走勢(shì)是不一樣的，非學(xué)區(qū)房現(xiàn)在可能越來(lái)越被人冷落，但學(xué)區(qū)房有人要千方百計(jì)買到。中國(guó)學(xué)區(qū)房的概念不僅北京如此，其他很多城市中心城區(qū)大同小賈康：各地放開樓市限購(gòu)會(huì)怎樣，下一張政策牌是什么？異，這個(gè)區(qū)分在決策方面不容忽視。還有分型及不同利益相關(guān)者的偏好，不同的樓層、朝向、設(shè)計(jì)風(fēng)格、周邊環(huán)境，有人可能希望接近鬧市區(qū)，出去就是商業(yè)區(qū)，有人希望出去以后跟都市隔離，出去最好帶點(diǎn)園林色彩等等，不同的偏好，對(duì)于投資成功還是不成功，對(duì)于投資的項(xiàng)目，以后你自己風(fēng)險(xiǎn)感觸也是不一樣的。所以，簡(jiǎn)單一句話，有了市場(chǎng)分化以后，所有和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會(huì)成員應(yīng)該一起學(xué)習(xí)形成對(duì)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)，并且順應(yīng)市場(chǎng)要求去防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化自己的具體決策。這是真問(wèn)題。?

收斂行政性限購(gòu)，加快房產(chǎn)稅立法?

目前應(yīng)該是一個(gè)很好的促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)健康化的階段，政府也可以酌情淡化和收斂行政性限購(gòu)權(quán)益性手段。?

政府該做的事情是什么，政府該做的是雙軌統(tǒng)籌，就是在新一屆政府進(jìn)入執(zhí)政期之后，基本對(duì)市場(chǎng)方面的房?jī)r(jià)采取一個(gè)不表態(tài)的態(tài)度，政治局專門會(huì)議里面也只提一句，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，大量篇幅講如何托底，把3600萬(wàn)套保障房趕快提供出來(lái)，政府該做的事情是在大的規(guī)劃之下，使低端的、低收入階層和收入夾心層住有所居的有效供給盡快到位，這就對(duì)了。如果在幾年之內(nèi)，中國(guó)的這些低端的社會(huì)成員都可以通過(guò)保障軌住有所居，那么他們不鬧事、不造反，市場(chǎng)軌上的所有中等收入階層以上的人，就可以相當(dāng)從容行使自己的消費(fèi)者主權(quán)，去挑選商品房。?

開發(fā)商分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)，在競(jìng)爭(zhēng)中提供他們認(rèn)為可以站得住腳的產(chǎn)品，行使他們的生產(chǎn)者主權(quán)。保障軌這邊拖起來(lái)了，市場(chǎng)軌這邊就應(yīng)該讓市場(chǎng)起資源配置優(yōu)化的作用。限購(gòu)這種過(guò)去曾經(jīng)承認(rèn)過(guò)的不得已的權(quán)宜之計(jì)應(yīng)該淡出，所以現(xiàn)在取消限購(gòu)是政府應(yīng)該酌情、因地制宜推進(jìn)的一個(gè)改進(jìn)事項(xiàng)。?

我認(rèn)為，更應(yīng)該抓住不放的事情就是中長(zhǎng)期制度建設(shè)，我們應(yīng)該進(jìn)一步考慮貫徹三中全會(huì)所要求的積極推進(jìn)加快房地產(chǎn)稅立法，適時(shí)推進(jìn)這方面的改革，房地產(chǎn)稅在中國(guó)充滿了爭(zhēng)議。我的基本看法是：這是改革中間不可避免的，必須鎖定的大方向。但是我還有另外一個(gè)觀點(diǎn)，我同時(shí)強(qiáng)烈主張必須給老百姓，給社會(huì)成員吃定心丸，就是說(shuō)清楚在可以預(yù)見很長(zhǎng)歷史時(shí)期內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)稅在消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)，不能簡(jiǎn)單照搬美國(guó)的普遍征收模式，而必須堅(jiān)持調(diào)節(jié)高端的原則，就是要給出第一單位的免稅額，不像美國(guó)那樣，借一平方米，征一平方米，這樣才可能讓這個(gè)改革被社會(huì)接受。?

在樓市分化以后，我們更應(yīng)該考慮中長(zhǎng)期問(wèn)題，加快房地產(chǎn)稅立法。而現(xiàn)在我們看到財(cái)稅配套改革方案已經(jīng)說(shuō)了，2016年在一些主要的基本重點(diǎn)事項(xiàng)上要到位。我個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)房地產(chǎn)稅的改革，加快立法并適時(shí)推進(jìn)就是這個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)之一。?

我們的決策層實(shí)際上是希望在2016年，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的一些財(cái)稅改革之下，新建一些名頭，到2020年整個(gè)現(xiàn)代財(cái)政制度框架和重點(diǎn)都應(yīng)該基本到位，配合2020年全面改革取得決定成果這個(gè)全局需要。