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“我們這里好幾家開發(fā)商集中高息貸款，大多是通過熟人或者親戚，如果手里有閑錢，可以投到那里，每個(gè)月的利息是在4%上下浮動(dòng)”，家住河北的李女士說，“但是現(xiàn)在樓市不是特別好，一般關(guān)系的不太敢投了。”

目前，中國房地產(chǎn)反自然季節(jié)般寒冷，高房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。交易量大幅度下降，樓市不斷降溫，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)凸顯出來。對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)最為敏感的就是金融機(jī)構(gòu)。特別是銀行對(duì)存量巨大的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)越來越擔(dān)憂，對(duì)新增房貸越來越謹(jǐn)慎。這是經(jīng)濟(jì)金融規(guī)律所決定的，即：哪個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，哪個(gè)行業(yè)就會(huì)迅速出現(xiàn)惜貸等流動(dòng)性緊縮現(xiàn)象。這種現(xiàn)象往往是一個(gè)惡性循環(huán)：房?jī)r(jià)越下降-樓市風(fēng)險(xiǎn)越大-銀行越惜貸-房企資金越緊張-樓市越萎靡-房?jī)r(jià)越下降……

在樓市流動(dòng)性緊缺，銀行惜貸情況下，首當(dāng)其沖的是實(shí)力薄弱的中小房企，特別是本來房?jī)r(jià)就是跟風(fēng)一二線城市被炒作走高的三四線城市。金融機(jī)構(gòu)不但不敢于發(fā)放新貸款，而且還要抽回收回存量貸款。僅信貸資金停貸抽貸就會(huì)把房企逼到絕路上。因此，三四線城市的中小房企尋求民間高息借貸是可能的，是被逼迫的?；蛘邔で笮磐泄净蛘呋鸸救谫Y以解燃眉之急都是可能的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上，就是風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，即：風(fēng)險(xiǎn)越高的行業(yè)和項(xiàng)目，融資往往高出市場(chǎng)平均利率一大截，高出部分是對(duì)承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)投資的額外回報(bào)。

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情況下，銀行惜貸抽貸都是再正常不過了。其主要還是從風(fēng)險(xiǎn)角度考量的。信貸資金的安全性、流動(dòng)性和盈利性是投放三性原則。安全性排在第一位。而目前，開發(fā)商的開發(fā)貸已經(jīng)存在非常明顯的風(fēng)險(xiǎn)。

從土地開發(fā)貸款來說，受房?jī)r(jià)下降影響，許多地方土地拍賣已經(jīng)出現(xiàn)流拍、底價(jià)成交情況，一些昔日“地王”紛紛折本退回土地，賣地難問題正在顯現(xiàn)。土地開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

從房產(chǎn)開發(fā)貸款來看，土地開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)大，肯定傳遞到房產(chǎn)開發(fā)貸款上。在樓市低迷情況下，在房?jī)r(jià)走低趨勢(shì)業(yè)已形成前提下，發(fā)放房產(chǎn)開發(fā)貸款無異于自尋風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)時(shí)刻，銀行惜貸、抽貸完全是從內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)的，是無可厚非的。

目前，全國房地產(chǎn)貸款14萬億元，其中房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)貸款大概在3萬多億元，風(fēng)險(xiǎn)逐漸在暴露，銀行正在發(fā)愁這些貸款風(fēng)險(xiǎn)如何預(yù)防呢?那還顧得上，那還敢于發(fā)放新的開發(fā)貸款呢?

中小房企被逼迫伸手向高利貸融資，這是一條不歸路，完全是飲鴆止渴的做法。對(duì)高息融資應(yīng)該一分為二看待。在房地產(chǎn)行業(yè)火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)性走高情況下，因?yàn)閾屨际袌?chǎng)一時(shí)出現(xiàn)資金不足時(shí)，向高利貸融進(jìn)少量短期資金，以渡過一時(shí)難關(guān)也未嘗不可。如果在整個(gè)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)走低趨勢(shì)已經(jīng)形成情況下，不說是高息融資，就是按照市場(chǎng)平均利率融資都風(fēng)險(xiǎn)非常之大。如果伸手向高利貸融資，那基本就是一種自殺行為。比如：“每個(gè)月的利息是在4%上下”，年息就是48%，這種融資成本就是在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)期都很難覆蓋利息，何況房?jī)r(jià)正在走低呢?

那么，銀行不給貸款，不借高利貸怎么辦呢?筆者認(rèn)為，中小房企擺脫困境的唯一出路是盡快降價(jià)銷售存量房，以價(jià)換量回籠資金。把回籠的資金用于尚未完工的在建項(xiàng)目，促其盡快完工進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。同時(shí)，迅速停止開發(fā)新項(xiàng)目。這將會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體性回落，整體性將泡沫風(fēng)險(xiǎn)擠壓和消化掉，高房?jī)r(jià)高地價(jià)將會(huì)有一個(gè)深度下降。必將使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向穩(wěn)定，待到房?jī)r(jià)下降到一定水平后，持幣觀望的剛性需求必將被釋放出來。這時(shí)房企再在低價(jià)位上拿地開發(fā)，房?jī)r(jià)肯定比當(dāng)前要低得多，房企利潤(rùn)空間又并不少，是一個(gè)購房者與房企雙贏的結(jié)果。

總之，中小房企解決資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)的出路是降價(jià)換量、回籠資金，依靠借高利貸融資是一條不歸路。