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今日，任志強(qiáng)在某論壇上再一次力撐樓市，他認(rèn)為城鎮(zhèn)化速度是不可抵擋的，未來(lái)中國(guó)特大城市會(huì)不斷增多，“千萬(wàn)級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬(wàn)以上人口的城市會(huì)更多”，因此他認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)進(jìn)入下行通道。

以下為論壇實(shí)錄：

我講幾個(gè)和市場(chǎng)有關(guān)的問(wèn)題。一個(gè)是關(guān)于城鎮(zhèn)化，在市場(chǎng)條件下的城鎮(zhèn)化和非市場(chǎng)化條件下的城鎮(zhèn)化是非常不同的概念。美國(guó)從50%的城鎮(zhèn)化率到70%，用了四五十年的時(shí)間，因?yàn)槟菚r(shí)候的工業(yè)化程度比較低，所以農(nóng)民沒(méi)辦法從農(nóng)村充分解放出來(lái)而進(jìn)入到城市去。城鎮(zhèn)化不是因?yàn)檎鲗?dǎo)，把農(nóng)民搬到城里去，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括自動(dòng)化、播種機(jī)、化肥等等，讓農(nóng)民不再需要在農(nóng)地里頭待著，解放了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，進(jìn)入城市其它產(chǎn)業(yè)。

這個(gè)表下面列的是亞洲的相關(guān)國(guó)家，日本、韓國(guó)和馬來(lái)西亞，它們從50%到70%的城市化率大大縮短了這個(gè)時(shí)候，大概就是10年到15年左右。為什么這個(gè)差距這么大？并不是說(shuō)這些國(guó)家比美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)更先進(jìn)和發(fā)達(dá)，而是歷史證明，當(dāng)工業(yè)化發(fā)展到一定程度之后，城鎮(zhèn)化變成一個(gè)不可抵擋的趨勢(shì)。

中國(guó)在最初的時(shí)候，從1978年到1996年這段時(shí)間從20%增長(zhǎng)到30%的城鎮(zhèn)化率，大概用了15年，這段時(shí)間恰恰是我們正在進(jìn)行工業(yè)化的過(guò)程，正在把農(nóng)民從土地中解放出來(lái)的過(guò)程。而這個(gè)時(shí)間的農(nóng)民并沒(méi)有脫離農(nóng)業(yè)，仍然在從事城市中的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，比如說(shuō)進(jìn)城換雞蛋、進(jìn)城賣農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。第二個(gè)發(fā)展階段我們只用了7年，也就是從30%到40%，這段時(shí)間是鄧小平南巡講話之后，讓農(nóng)民可以進(jìn)城打工了，脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。南巡講話之后，允許一個(gè)人可以有更多的雇工。而從40%到50%也用了七八年的時(shí)間。后來(lái)還有20%，我們估計(jì)也是15年左右的時(shí)間，和日本、韓國(guó)的速度差不多。如果充分市場(chǎng)化，我們城鎮(zhèn)化率的速度還會(huì)加速。

我們現(xiàn)在的矛盾是因?yàn)閼艏贫葐?wèn)題，而導(dǎo)致我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度是受阻的，它不是一個(gè)市場(chǎng)化的辦法形成的。所以城鎮(zhèn)化沒(méi)有取得一個(gè)正常的發(fā)展過(guò)程。大家都在談二三四線城市，一二三線城市的差別，我們可以從城鎮(zhèn)化率看出來(lái)，一線城市城鎮(zhèn)化率最高，二線城市差一點(diǎn)，三四線城市差得更多?，F(xiàn)在仍然是這個(gè)趨勢(shì)，大家仍然往大城市跑。但是當(dāng)他的戶籍沒(méi)有辦法隨著他遷徙的位置而轉(zhuǎn)移到大中城市的時(shí)候，他只能還在戶籍地留一套房子，就像農(nóng)民把更低留在農(nóng)村一樣，他把房子留在小城市，所以我們看到三四線城市有很多空房子，那些空房子不等于沒(méi)賣，也有可能他認(rèn)為那個(gè)空房子就是他的家。我們家雇了個(gè)保姆，跟丈夫離婚了，她有一個(gè)兒子、一個(gè)女兒，這兩個(gè)人住在北京，但是各有一套宅基地，于是她這個(gè)完整的家庭在農(nóng)村有四套宅基地，丈夫有一套，她離婚以后有了三套，因?yàn)閮鹤?、女兒都跟她。女兒和她在北京工作，老公在煙臺(tái)，兒子現(xiàn)在也在北京工作，他們?cè)诒本┮灿幸惶追?。同時(shí)在農(nóng)村還得占三套房，其中他們拿兩套房子換了旁邊一個(gè)鎮(zhèn)里的小房子，這個(gè)變化過(guò)程會(huì)長(zhǎng)期存在。他的戶籍轉(zhuǎn)不到北京去，他們一定會(huì)在家里留一套宅基地，留一套鎮(zhèn)里的房子，他們永遠(yuǎn)會(huì)在那里保留一個(gè)根，因?yàn)榇蟪鞘幸阉麄冝Z走的時(shí)候，他們就得回去。

那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢？大家覺(jué)得北京是人口密度是最高的，其實(shí)不是，但是核心區(qū)的人口密度很高，超過(guò)了倫敦、東京、紐約。因?yàn)槲覀兯械闹匾脑O(shè)施都在核心區(qū)里頭，那里的人口密度很高，但是攤開(kāi)來(lái)看，北京的建成區(qū)人口密度非常低，全國(guó)倒數(shù)第四。但是為什么陜西這種地方的人口密度那么高？因?yàn)樗虚g沒(méi)有大城市，它的城市建成區(qū)的范圍很小，所以在城市化發(fā)展過(guò)程中，人都集中在那里。例如寶雞、延安，這種城市你會(huì)去嗎？大家都往西安擠，所以造成它的人口密度很高。

我們?cè)倏纯闯鞘型恋仃P(guān)系。從1990年到2012年，我們的城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地從1.2萬(wàn)平方公里變成了4.5萬(wàn)平方公里，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的4.5%.但是我們的人口呢？當(dāng)城市土地增長(zhǎng)3.5倍的時(shí)候，我們的人口密度從279變成了2301，增長(zhǎng)了8.2倍，這個(gè)城鎮(zhèn)化速度是不可抵擋的。有人最擔(dān)心的就是我們有沒(méi)有這么多需求，城市人口的移動(dòng)就是需求。千萬(wàn)級(jí)以上城市的人口亞洲有16個(gè)，中國(guó)有6個(gè)，1950年的時(shí)候只有東京一個(gè)，東京那時(shí)候1000多萬(wàn)人，現(xiàn)在到3800萬(wàn)人口，那時(shí)候他們拼命修高鐵，希望把東京的人轉(zhuǎn)到大阪去，結(jié)果大阪人都跑到東京去了，就跟中國(guó)非常想搞京津冀一體化，希望把北京人弄到天津去，結(jié)果天津人都跑到北京來(lái)了。再過(guò)幾年就全是大城市，中國(guó)千萬(wàn)級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬(wàn)以上人口的城市會(huì)更多，你能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)就變成下行通道嗎？我不認(rèn)為。