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一線城市房價仍在漲？

房價究竟是真跌還是“真摔”？因為一份調查報告的出現(xiàn)，再度顯得撲朔迷離。

近期易居研究院最新數(shù)據顯示，5月份一線城市新建商品住宅成交均價為23072元/平方米，環(huán)比上漲3.7%，同比上漲10.6%，尤其上海表現(xiàn)更為突出，環(huán)比上漲6.6%，同比上漲17.9%。于是有人揶揄我：蔡老師，您快要到城開當助理了！讓我有點頭皮發(fā)麻。

故事緣起于一場“似真還假”的賭局--在一檔全國高收視率的節(jié)目“頭腦風暴”錄制過程中，作為嘉賓之一的上海市房地產業(yè)協(xié)會會長、上海城開集團主席倪建達，對于我“樓市已至拐點”的主張深不以為然，“義憤填膺”地表示：“如果今年下半年上海房價真如你蔡老師所預測的跌10%，我就到你公司當你的助理，否則你就到我公司當我的助理”。

事到如今，下半年尚未開局，一線城市在上海領跑之下，5月房價從數(shù)據上顯示仍高歌猛進！顯然第三、四季即使有所回調，要跌個10%恐非易事，看來我這個助理是做定了！但實際的情況會是這樣嗎？

統(tǒng)計口徑不一使數(shù)據混亂

首先是我總無數(shù)次強調：數(shù)據會說話，但也會說謊話！必須深層次了解、掌握數(shù)據背后的意義與真相。行業(yè)內的人都知道，之所以一線城市房價到目前為止似乎仍然堅挺，主要原因是高端房降價促銷的結果，當之前動輒8-10萬/平方米的豪宅陡降至6-8萬/平方米，跌幅雖然可觀，但所導致的結果是拉高成交均價而非相反！

不信的話，我們看看國家統(tǒng)計局所公布5月份70個大中城市的房價走勢便能明晰。就一手住宅價格而言，5月份四大一線城市僅北京環(huán)比微升0.2%，廣州與上月持平，上海環(huán)比下降0.3%，深圳環(huán)比下降0.2%。尤其是北京5月二手房價更是“樓市重災區(qū)”。其5月均價為3.02萬元/平方米，相較4月的3.1萬元/平方米，下調2.6%，創(chuàng)2012年2月計28個月以來新低！

有人將上述數(shù)據“打架”的現(xiàn)象延伸解讀為“樓市真摔、假摔之辯”，其實在我看來，只是統(tǒng)計口徑不一所導致的數(shù)據“亂象”罷了。畢竟，易居數(shù)據針對的是尚需詳加解讀的成交均價，而統(tǒng)計局的數(shù)據來源是開發(fā)商自報之銷售表價，兩者之間不具可比性，但統(tǒng)計局數(shù)據在連續(xù)觀察的情況下，反映市場基本走勢的價值仍不容抹煞。

不是巫師也能預測拐點

因此我根本不認為有“假摔”這件事，有的，只是開發(fā)商基于行業(yè)利益不得不“粉飾太平”的苦衷，實屬“情有可原”。

那么是否意味著與倪主席的賭約，我已“穩(wěn)操勝券”了呢？其實剛好相反。我至今仍非常后悔當時的滿口答應，事后想想頗為懊惱。難道我成了中國足球隊“球未開踢，便已認輸”了嗎？還是對自己的預判沒有信心？當然都不是！因為很顯然我與倪對房價漲跌的判斷依據，就如同國家統(tǒng)計局與易居研究所的兩份房價報告一樣，兩者講的根本不是同一件事！倪主席必然是采用一向保守、變化甚微之國家統(tǒng)計局的數(shù)據為準以自保，而我則是因應不同時期同一或周邊樓盤價位變化為準，如此這般，究竟誰勝出？就成了“公婆說事，各有各理”了。

惟凡比種種，均不足以否定計量買氣與價位發(fā)生變化的關鍵時間點--“拐點”已然事實存在，而絕非部分官員或專家所謂：只有巫師才能預測“拐點”！

無技巧松綁限購將是災難

也有人提及，從第二季開始，愈來愈多的城市如：南京、天津、無錫、?？?、溫州……等，或以發(fā)文或以實際行動明確表示限購政策已做調整，這么一來，是否會導致下半年市場發(fā)生本質性扭轉？非但不會跌價，反而可能因為需求的進場，推升房價繼續(xù)向上。

盱衡國內外經濟互動狀態(tài)，我判斷發(fā)生機率即使不等于零，也趨近于零，畢竟“限購”對市場所發(fā)出的信號是“供不應求”，反之則為“供過于求”，在人們“買漲不買跌”的追高心理驅使下，目前“限購”已成為當時按規(guī)定采取該措施的直轄市、計劃單列市、省會城市“樓市維穩(wěn)”的重要支撐力量，一旦直接取消，未蒙其利，反受其害！這也是我從前（2012）年開始即提出的觀點“限購松綁之日，樓市崩盤之時”。沈陽宣布“限購”取消一天之后便重新恢復，相信也是出于此一考慮與實踐。