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近年來，以萬科、保利、綠地等代表的“規(guī)模增長模式”，盡管受到宏觀政策的沖擊，利潤率有所下降，但依然可以保持在一定時期內(nèi)的高速增長，從上市公司年報數(shù)據(jù)來看，從2008年的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，盡管受到一定的影響，在住宅地產(chǎn)市場，高周轉(zhuǎn)企業(yè)仍然可稱為贏家。而那些追求“高毛利率增長模式”的房地產(chǎn)企業(yè)或者稱為產(chǎn)品型企業(yè)則在調(diào)控中受到較大的沖擊。

在搶占細分市場的過程中，以內(nèi)涵式的持續(xù)優(yōu)化是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。以零售地產(chǎn)為例，隨著其資產(chǎn)屬性的日趨加強，以持續(xù)提高產(chǎn)品的EBITDA（企業(yè)價值倍數(shù)）為核心出現(xiàn)的運營優(yōu)化，將是未來重中之重。

事實上，房地產(chǎn)企業(yè)從住宅開發(fā)到復(fù)合開發(fā)的戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)變是引發(fā)各類市場細分的誘因，整合行業(yè)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)，差不多有6-7年的歷史，市場細分加速，每個細分市場都漸漸出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者。

從區(qū)域細分市場來看，自中國新型城鎮(zhèn)化以來，以城市群的形式在發(fā)展，區(qū)域市場細分一般按城市群細分，因此定位區(qū)域顯得非常重要。另外一種是按照市場的層級，分為一二線和三四線市場，這也是一種區(qū)域市場。

我們認為企業(yè)應(yīng)該堅定自己的細分市場，不能盲目跟風(fēng)，找準(zhǔn)細分市場很重要。

將來在中國市場我們認為會形成一個全國性的開發(fā)商和區(qū)域領(lǐng)先開發(fā)商相互競爭的格局。有些企業(yè)會選擇某些區(qū)域來進行市場深耕，有些是全國性開發(fā)的企業(yè)。過去龍湖從一個區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者走出來進行全國布局獲得成功，有些區(qū)域市場的房企受到鼓勵也開始走出自己原有的區(qū)域。

從企業(yè)戰(zhàn)略的角度來看，大多數(shù)企業(yè)有兩個核心支柱：一個是既定的原有市場份額很高，即區(qū)域化發(fā)展企業(yè)；二是產(chǎn)品細分市場里有明顯優(yōu)勢，份額很高。這是企業(yè)擴張的兩種動因，但是中國房地產(chǎn)商的發(fā)展并不符合這兩個路徑，就是有不少企業(yè)在原有區(qū)域市場份額不高的前提下還走出區(qū)域，在管理上稀釋了自己的能力，在其他市場也沒有太好的成績。

過去中國的開發(fā)商主要是以野蠻生長的模式迅猛擴張，可以說沒有明顯的區(qū)域策略，有些企業(yè)是后期才慢慢形成自己的策略?，F(xiàn)在的形勢，在供需平衡的趨勢下，有些企業(yè)可能會回歸理性。

在現(xiàn)在的市場背景下，如果開發(fā)商沒有明確的區(qū)域策略，生存空間會被大大地壓縮。也就是說區(qū)域市場上一定要形成細分模式，有明確區(qū)域策略的企業(yè)才能繼續(xù)成長。區(qū)域如果更大地延展的話，海外擴張似乎也是一種路徑，但我們認為國際化能力較強的大房企更有優(yōu)勢。

此外，地產(chǎn)界的馬太效應(yīng)日趨顯現(xiàn)。融創(chuàng)并購綠城無疑是上半年的熱門話題，也預(yù)示著大并購時代的到來。并購其實從未間斷過。

2013年前多以項目合作并購，實現(xiàn)企業(yè)的區(qū)域擴張和布局；2013年起大公司之間的并購開始進一步加大。今年隨著宏觀金融政策的進一步調(diào)控，資本市場的推動及企業(yè)多元戰(zhàn)略布局等因素的影響，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購將日益激烈，進而加大整個市場集中度，而未來的增長模式中，在5-10年，公司并購可能是一個主流模式。