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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)開(kāi)工持續(xù)下滑，房地產(chǎn)銷售旺季不旺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降至低位，始于二三線城市的房?jī)r(jià)“下跌潮”也逐步向一線城市蔓延，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論扶搖直上。實(shí)際上，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已初見(jiàn)端倪，4月環(huán)比上漲的城市降低至44個(gè)，且漲幅最大的僅為0.4%，若此趨勢(shì)持續(xù)，不難想象，5月房?jī)r(jià)或許便會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫有多大，答案恐怕莫衷一是，但房?jī)r(jià)持續(xù)下跌對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力，確是有目共睹的。可以看到，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，相關(guān)經(jīng)濟(jì)與金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)也在顯現(xiàn)。例如，鋼鐵、水泥、建筑材料等房地產(chǎn)上游行業(yè)持續(xù)低迷；家用電器、家具、建筑及裝潢材料等下游行業(yè)相關(guān)消費(fèi)正在減少，4月上述行業(yè)商品銷售額分別去年同期下跌8.8、7.8、5.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)相關(guān)收入如營(yíng)業(yè)稅、契稅有所下滑，土地出讓前景堪憂；金融風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，特別是房地產(chǎn)作為常見(jiàn)的抵押品，其價(jià)值正隨房?jī)r(jià)下跌而縮水。

房地產(chǎn)是決定宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)崩盤無(wú)異于經(jīng)濟(jì)硬著陸。當(dāng)然，已有部分城市推出應(yīng)對(duì)措施，希望通過(guò)松綁限購(gòu)改變局面。但在筆者看來(lái)，問(wèn)題的關(guān)鍵是貨幣政策。繼今年以來(lái)決策層防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范影子銀行以來(lái)，表內(nèi)外資金同時(shí)趨緊的跡象越來(lái)越明顯，不光是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款受到限制，就連首套房購(gòu)房貸款也遭遇利率上浮與停貸。

這在筆者看來(lái)，是政策過(guò)緊的表現(xiàn)。尚且不論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫化程度有多高，即便是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康的國(guó)家，停止首套房貸款也會(huì)造成如果嚴(yán)格的信貸緊張，重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。因此，在筆者看來(lái)，改變過(guò)緊的貨幣政策，特別是保證首套房貸至關(guān)重要，否則緊靠限購(gòu)松綁起到的作用將微乎其微，很難改變危急情況。

當(dāng)然，這一期望如何能夠落到實(shí)處，恐怕還需要分析問(wèn)題本源。在筆者看來(lái)，當(dāng)前商業(yè)銀行之所以停止或減少房貸至少與兩方面因素密不可分。一方面，是資金供給存在壓力。這不僅體現(xiàn)在利率市場(chǎng)化與互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，對(duì)銀行資金成本的影響。更體現(xiàn)在高額準(zhǔn)備金、嚴(yán)格存貸比等考核限制，對(duì)于銀行可貸資金的約束。

另一方面，利率繼續(xù)攀高，個(gè)人購(gòu)房貸款利率難以覆蓋成本。個(gè)人購(gòu)房貸款由于收益相對(duì)較低是首先被擠壓的對(duì)象，出于逐利動(dòng)機(jī)，銀行資金往往選擇投入利息更高的企業(yè)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中。

如此看來(lái)，化解上述矛盾還需從資金總量與平緩長(zhǎng)端利率兩方面著手。當(dāng)前短期利率回落與企業(yè)資金緊張、實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟并存的根源在于資金過(guò)嚴(yán)的數(shù)量控制。因此，全面降準(zhǔn)勢(shì)在必行，越早越好。全面降準(zhǔn)體現(xiàn)了貨幣政策由過(guò)緊轉(zhuǎn)向中性，是平緩利率期限結(jié)構(gòu)，降低長(zhǎng)端利率風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的重要舉措。而從貨幣政策工具使用的角度而言，降準(zhǔn)也可以相當(dāng)程度上消除資金供給制約，緩解價(jià)格工具失效的矛盾，促進(jìn)貨幣政策工具轉(zhuǎn)向發(fā)揮價(jià)格型工具的作用。同時(shí)，淡化75%存貸比的考核，即便受制于《商業(yè)銀行法》，短期內(nèi)75％的存貸比取消不實(shí)際，但可考慮擴(kuò)大存款額計(jì)算范圍，延長(zhǎng)考核期限。

此外，針對(duì)資金利率不斷攀高的現(xiàn)象，這一方面與利率市場(chǎng)化加速推進(jìn)有關(guān)，另一方面，也與一直以來(lái)存在的相當(dāng)一部分財(cái)務(wù)軟約束部門密不可分。這部分群體不僅資金需求量大，且對(duì)利率敏感性相對(duì)較低，是推高全社會(huì)融資成本的重要因素。不難推斷，這些預(yù)算軟約束部門大多為國(guó)有企業(yè)。因此，在利率市場(chǎng)化加速推進(jìn)時(shí)，要做到切實(shí)降低實(shí)體融資成本與金融風(fēng)險(xiǎn)，必須加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)有企業(yè)改革。如若不然，金融改革還需緩行，畢竟金融改革單兵突進(jìn)，改革缺乏協(xié)調(diào)帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將是難以承受的。