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2014年的樓市繼續(xù)吸引著大眾的目光。

先是二月杭州和北京紛紛傳來樓盤暴跌降價的傳聞，接著就是知名開發(fā)商九龍倉常州和成都的樓盤因為調(diào)價而招致前期買家砸盤。然后杭州、長沙等地媒體傳出政府考慮放松樓市管制的消息。再后來綠城在杭州和蘇州的部分樓盤以高折扣攬客，而市場亦傳中海多處樓盤將平價入市以確保銷量。

然后四月末廣西省會城市南寧首傳放松樓市限購，而天津濱海新區(qū)、無錫、成都、寧波都相繼傳出政府悄悄松動樓市調(diào)控政策，意圖刺激銷售，減少庫存。

五月伊始，關(guān)于樓市是否面臨拐點的討論更是因為一則據(jù)傳是萬科副總裁毛大慶的講話推向高潮。各大銀行和證券機構(gòu)紛紛介入討論。他們的擔(dān)憂并沒因為萬科總裁郁亮特意的澄清而減弱。

許多朋友因此來問我：去年你不是也說2014年上海樓市也會面臨調(diào)整么？未來樓市走勢到底會怎么樣？

我確實認為樓市面臨調(diào)整。大約在去年四季度，我就開始留心樓市這撥強勁的回升何時結(jié)束。從過去15年來看，上海樓市雖然整體呈現(xiàn)連續(xù)上升的態(tài)勢，但絕非只升不降。其中2005年~2006年，2008年以及2010~2011年，樓市都出現(xiàn)了15~25%的價格下調(diào)。而目前來看上海樓市已經(jīng)連續(xù)回升27個月，創(chuàng)下歷史最長時間升幅。因此如果上海樓市在今年出現(xiàn)回調(diào)，我認為并非意外，而是大概率事件。

從需求方面來看，購買力的過度釋放是支持樓市下跌的重要因素。2013年上海全年成交住宅逾3000億，幾乎等于過往兩年的總和。而5萬元以上的豪宅成交，同比增加近8成，表現(xiàn)更是遠超平均水平。但在成交釋放的同時，過往積蓄的購買力也逐漸釋放。今年首季度成交的疲軟，與之密切相關(guān)。

除了需求可能疲軟，供應(yīng)方面的壓力則更為明顯。一方面，過去因調(diào)控而停滯的項目在2013年開始了恢復(fù)建設(shè)；另一方面，2013年天價成交的土地也在加速入市。因此，今年下半年到明年，各地都會面臨一個樓市供應(yīng)的高潮。而其中中高價樓盤的供應(yīng)增幅，則尤為顯著。

以上海為例，目前單價5萬以上的可售豪宅樓盤約6000套。但是未來兩年，還有逾萬套單價5萬以上的住宅準備入市。即便按豪宅銷售最好的2013年的銷量計算，消化這些供應(yīng)也需要5年以上時間。從交易情況來看，由于需求無法持續(xù)保持高位，則這些供應(yīng)所需的去化時間還要延長。

因此2014年上海樓市很大機會面臨調(diào)整。而這樣的調(diào)整，不出意外的話也會出現(xiàn)在北京、廣州等情況類似的城市。而數(shù)量眾多的三四線城市，市場對其價格和銷量調(diào)整的需求，早在一年前已經(jīng)顯露端倪，差異化樓市調(diào)整政策不過是承認現(xiàn)實的事后追認而已。

朋友繼續(xù)追問：按你的說法，目前一線城市的價格調(diào)整，不過是一次例行的市場波動。那么大家企盼多年的樓市崩盤是否會因此順勢來臨呢？

我覺得對于上海這樣的城市來看機會不大。

傳統(tǒng)以整體看待中國房地產(chǎn)市場的方式，模糊了各地差異，而能給出有意義的判斷非常有限。因此要理解中國的房地產(chǎn)市場，必須在區(qū)域做出區(qū)分。既要意識到整體房價的宏觀因素，也要注意到影響當(dāng)?shù)胤績r更加重要的區(qū)域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

對于上海來說，目前影響樓市最重要的長期因素包括：持續(xù)的經(jīng)濟增長，偏低的按揭利率、持續(xù)短缺的住宅用地供應(yīng)、持續(xù)的大量人口流入、華東乃至中國的中心城市的地位。

容易看出，中國經(jīng)濟的增速雖然下調(diào)，但在現(xiàn)在和可見的未來仍將保持7%以上的高速發(fā)展；利率市場化將推高實際利率，但目前來看仍然是一個漫長的過程；而上海住宅用地雖然有所放量，但是每年仍存在數(shù)百萬平方米的供應(yīng)缺口；而上海對周邊人口的吸引以及中國中心城市的地位，更是無須懷疑。

那么--

既然這些長期因素沒變，那這次預(yù)計將來的樓市調(diào)整，可能又是一次例行事件。但是對于許多三四線城市來說，其仍將面臨樓市供應(yīng)過剩和人口外流的雙重打擊。這些城市樓市調(diào)整需要的時間，則要比許多人想象的還要更長一些。

（韓毓祥，就職于一家外資房企，過去曾在華東和香港等地工作，主要負責(zé)大陸房地產(chǎn)相關(guān)的投資和研究工作。作為中國房地產(chǎn)長期的觀察和記錄者，他認為“事實和邏輯同樣重要”。他獨特的視角帶來的是房地產(chǎn)市場長期存在卻被人們常常忽略的事實。他曾為多家媒體撰寫財經(jīng)專欄，也擔(dān)任了“鴻儒論道”論壇的評議人。并受邀在CFACE等專業(yè)機構(gòu)分享他對地產(chǎn)和經(jīng)濟的認識。）