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目前內地房地產市場正在調整，調整程度還不夠徹底。”萬科董事長王石近日公開表示，這種調整非常有必要，而且調整期可能會持續(xù)2～4年，甚至更長時間。

王石稱，盡管市場步入白銀時代，但房地產市場還在，只是一些過去重點發(fā)展城市，如北京、上海、廣州、深圳這類城市，都在逐步向成熟的城市模式發(fā)展，這也意味著這些城市不會再有過去那樣迅速的擴張。

王石強調，救市不是好事。中國房地產市場有泡沫，如果不調整，泡沫破了會非常糟糕。“房地產市場調整是非常必要的，不再出強的刺激政策，對房地產行業(yè)健康發(fā)展是有好處的。”

54城上半年

商品住宅成交量跌23.7%

南都訊記者邱永芬今年樓市或許真的沒法重復去年之火了。據(jù)中原地產統(tǒng)計，今年上半年，全國54個城市總成交商品房住宅113.89萬套，同比去年上半年的149.25萬套跌幅達23.7%，環(huán)比去年下半年的155.95萬套跌幅約為27%。

在一線城市中，今年上半年成交14.6739萬套，同比去年上半年的21.2524萬套大跌31%;而二線城市今年上半年成交35.2946萬套，同比去年上半年的53.4856萬套大跌34%。三四線城市的成交相對穩(wěn)定一些。三線城市商品住宅成交同比跌13.5%，而四線城市同比跌18%。

中原地產首席分析師張大偉認為，目前主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。6月開始購房落戶政策收緊的成都和天津領跌，成交量環(huán)比降幅分別達到66%、58%。而在少數(shù)成交量環(huán)比回升較為明顯的城市中，降價對成交回升的帶動作用顯著，如近期惠州的成交回升則直接受到降價項目的帶動影響。

專家:本輪房地產調整不會少于5年救市松綁都沒用

日前，我在北大房地產總裁班講學，討論最多的話題之一是這一輪房地產調整的周期有多長?房價下跌會持續(xù)到什么時候?有趣的是，來自全國各地開發(fā)商們對“房價跌幅多少”分歧比較大，但是對于調整時間卻似乎都比較樂觀，最長也就看到兩年半左右。其主要依據(jù)是前兩輪調整，一次一年半，一次也不超過兩年，且跌幅總體上都不超15%。這種預判使開發(fā)商們雖露愁容，卻也還從容篤定。甚至不少學員摩拳擦掌，躍躍欲試準備拿地。

筆者對此深不以為然。

首先，這一次房地產調整與前兩次的性質完全不相同。無論是2008年至2009年的調整，還是2011年至2012年的調整，從年度時段上看，無論是北京等一線城市還是三四線城市，全國當年的房價都是上漲的，只是漲幅大小的區(qū)別。多數(shù)城市房價都呈現(xiàn)先抑后揚態(tài)勢，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升勢，導致這兩次所謂調整的主導因素都是政府政策打壓。所以，前兩次房價下跌、房地產調整應看作是“假摔”。

這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下，房地產自身開始調整，房價從滯漲開始全國性回落，成交不分東西南北，一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此，可以說“真摔”真的來了。這是自1998年福利分房結束、房地產大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調整。而這種調整可以對比的是中外房地產類似的情況，可以借鑒的是其他經濟調整的現(xiàn)象。

這一輪房地產調整與房價下跌最具可比性的是日本房地產泡沫破滅以及香港亞洲金融風暴樓市暴跌，都是房價上漲多年后加速暴漲，都是經濟不景的背景，都是房地產在經濟中所占比重過大等之后出現(xiàn)房地產泡沫破滅。從周期階段上看，都經歷了“房價滯漲——成交萎縮——房價暴跌——持續(xù)低迷——房企破產——業(yè)主抗議——緩慢復蘇”等過程。當然，表現(xiàn)形態(tài)有差異，比如日本房價走平三年后暴跌，而香港房價半年左右就暴跌;又比如業(yè)主抗議，日本較平緩，而香港出現(xiàn)50萬人上街游行。

不管表現(xiàn)形式如何，這個周期都不是一兩年能走完。日本的周期走了10年;香港樓市從1997年算起至2005年復蘇也有9個年頭。跌幅最大時房價跌去65%。回觀這一輪中國房地產的大調整，雖然最新統(tǒng)計顯示，全國百城房價終于環(huán)比下跌，但是只有一個點左右，真正必然要到來的暴跌尚未來臨。什么時候開始暴跌呢?像香港那樣半年?像日本那樣三年?誰也說不準。不過，從上課的幾十位開發(fā)商所談到的成交慘淡的普遍情況看，這個時間應該為期不久。從1998年開始上漲的中國房價，漲了十五、六年了，像日本、中國香港那樣調整十年八年也不奇怪。中國經濟由于城市化、結構調整見效快等，調整時間或許短一些，情況比香港、日本要好一些，但經濟運行自有它的規(guī)律。筆者料定，此輪調整時間不會少于5年。此外，還可以參照的是股市和黃金(1316.00,-1.00,-0.08%)：上證從2007年的6200點下跌，至今8個年頭;黃金下跌3個年頭在下跌通道之中，其中黃金從形態(tài)看跌5個年頭以上無懸念。最有說服力的是它們都經歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過程!

學員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會救市。本屆政府是“市場起決定性資源配置”論者，所以別指望政府會輕易出手;退一步來說，限購取消、政府救市，短期自然有用。但別忘記：當年限購擋不住房價上漲，取消限購怎么能擋住房價下行呢?