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在7月30日舉行的“2014年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會夏季論壇”上，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華表示，中國的房地產(chǎn)市場還沒有到出現(xiàn)下降的階段，工業(yè)化進(jìn)程、城市化推進(jìn)、人口增長這3個(gè)因素將支撐房地產(chǎn)需求，在這三個(gè)趨勢沒有完結(jié)之前，中國的房地產(chǎn)市場還有很好的成長機(jī)會，但此前的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，到今年底或明年初本輪房地產(chǎn)調(diào)整將告一段落，之后進(jìn)入理性發(fā)展階段。

以下為邱曉華在論壇上的發(fā)言：

說到房地產(chǎn)，我已經(jīng)多次說過了，中國的房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有到完結(jié)的階段，因?yàn)楣I(yè)化還在繼續(xù)地推進(jìn)，城市化才剛剛走完一半的路程，而這一半又還不很完善，今天國務(wù)院發(fā)布了戶籍制度的改革，我想如果這個(gè)制度能夠真正得到落實(shí)，我們眼下走過一半的城市化才能夠真正成為城市化一半的路程，而現(xiàn)在還有兩億多人并沒有完全融入到城市里面來，他們在住房、醫(yī)療、就業(yè)、教育、社保等諸多方面都還沒有完全跟城里人獲得平等的權(quán)利，享受到應(yīng)有的公共服務(wù)，這方面應(yīng)當(dāng)去解決，所以，在城市化繼續(xù)在大步推進(jìn)的過程中，應(yīng)當(dāng)說，我們農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的過程對住房還是有很大需求的。

同樣，今天我們的人口還處在增長階段，人口還沒有到下降階段，尤其是隨著獨(dú)生子女計(jì)劃生育政策的調(diào)整，今后可能還會有更大的調(diào)整，那么我想，我們的人口還會繼續(xù)保持一個(gè)增長趨勢，只有當(dāng)人口到了由增長轉(zhuǎn)為下降階段的時(shí)候，可能對住房的需求才會有所下降。所以在這樣一個(gè)工業(yè)化、城市化、人口增長三個(gè)趨勢沒有完結(jié)之前，中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)說還是有很好的成長機(jī)會，這是第一。

第二，我想說得是，中國房地產(chǎn)市場的暴利機(jī)會確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了，因?yàn)殡S著市場秩序的規(guī)范，隨著政府法律法規(guī)的完善，我想，過去不成熟的房地產(chǎn)市場所存在的由于各種不規(guī)范現(xiàn)象造成的暴利現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)說會逐步得到解決，因此房地產(chǎn)市場很可能會回到更多的由公平的市場競爭和合理的供求關(guān)系，以及政府必要的監(jiān)管下來理性發(fā)展，它不會再重復(fù)過去那種暴漲，或者是暴跌的這種兩個(gè)極端的現(xiàn)象。

第三，今天的房地產(chǎn)市場確實(shí)又到了一個(gè)調(diào)整的階段?；仡櫄v史，自從有了房地產(chǎn)市場，我們曾經(jīng)經(jīng)歷過三次調(diào)整，每一次調(diào)整都是因?yàn)椴皇枪┎粦?yīng)求就是因?yàn)榍蟠笥诠?，兩個(gè)因素造成，今天中國的房地產(chǎn)總體上看是供求基本平衡，處在這樣一個(gè)相對均勢的階段。七十多個(gè)城市大致是這樣一個(gè)情況，40%左右的城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而另外40%的城市是供大于求，還有20%左右是供求基本平衡，因此總體上算帳目前是供求基本平衡，處在這樣一個(gè)相對均衡的狀態(tài)，那么在市場相對均衡的狀態(tài)下意味著市場的調(diào)整就有了一個(gè)基本的前提，這是第一；第二個(gè)，現(xiàn)在很多政策正在發(fā)生變化，在政策還沒有完全明朗之前，市場的調(diào)整也是會成為一個(gè)自然的過程；第三，現(xiàn)在我們很多的法律法規(guī)也還沒有進(jìn)一步明朗之前，市場觀望、等待的情況也會發(fā)生，由于這種情況，眼下上半年的形勢就是房地產(chǎn)投資增速在減緩，由過去的30%、20%到現(xiàn)在的14.7，已經(jīng)進(jìn)一步減緩了；第二，銷售在下降；第三，土地的購置積極性在回落，購置面積也在減少，上半年都是下降6%左右，住房的銷售下降了6%左右，土地購置下降了6%左右。

第四個(gè)，表現(xiàn)是價(jià)格的分化也在開始，目前主城區(qū)之外一線城市的房價(jià)已經(jīng)開始在松動(dòng)了，三四線城市的房價(jià)也開始松動(dòng)了，這一切綜合起來就意味著今天中國的房地產(chǎn)市場開始在進(jìn)入新一輪的調(diào)整時(shí)期。這個(gè)調(diào)整時(shí)間會多長，我想根據(jù)歷史的規(guī)律肯定也是要經(jīng)歷半年或者更長時(shí)間，我們現(xiàn)在已經(jīng)開始調(diào)整那么幾個(gè)月了，估計(jì)下半年還處在一個(gè)調(diào)整階段，只有到調(diào)整階段告一段落，那么中國的房地產(chǎn)市場可能才會進(jìn)入新一輪的理性發(fā)展階段，這個(gè)時(shí)間會是什么？我想年底或明年初可能會到來。