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經(jīng)歷了近半年的掙扎，各地終于紛紛光明正大地放松限購了。對北京來說，雖然同樣經(jīng)歷著成交量下跌的考驗，但限購放松是無論如何也不敢指望的事情，眾所周知的是，龐大的需求并未消失，只要價格調(diào)整到位，成交隨時可能發(fā)生，這也是北京下半年走勢的不確定之處，市場會向好還是更壞？調(diào)控政策會有哪怕一點點的微調(diào)嗎？開發(fā)商下半年的著力方向在哪兒？針對上述問題，在一個主題為“北京樓市如何迎接2014下半年”的地產(chǎn)論壇里，北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志、北京天恒樂活城置業(yè)有限公司總經(jīng)理周興以及世聯(lián)地產(chǎn)北京董事總經(jīng)理劉春巖給出了他們的判斷。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：今年北京的房地產(chǎn)市場有哪些突出的變化和特征？

陳志：一是今年的供應(yīng)大于成交，這是比較明顯的特征。大家都比較關(guān)注的是，單價四萬以上的預(yù)售許可是不是放了？這也是適當?shù)赝黄屏诉^去一些價格管控的具體的表現(xiàn)；

第二，從實際成交量來說，現(xiàn)在確確實實成交量萎靡，今年確實會是近年來最低的量；

第三，今年上半年還有一個比較明顯的特征，平均價格跟過去比，處在一個高位。原因主要有這么幾個：第一，現(xiàn)實的供應(yīng)結(jié)構(gòu)當中高價占比多，中低價少，成交也少，所以會帶動均價上去；第二，高價盤或者說高端的產(chǎn)品雖然套數(shù)占比非常低，但是它的面積可能頂普通商品房兩套或者三套，價格是普通住宅的好幾倍，這對價格的帶動會很強；第三，改善型需求增加明顯，所以成交多落在高價位區(qū)間。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：具體的成交數(shù)據(jù)如何？

劉春巖：根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，我們統(tǒng)計1-6月份北京商品住宅成交套數(shù)31737套，這是網(wǎng)簽的量，這個數(shù)據(jù)同比大約下降46%。

剛需、首次置業(yè)的都在觀望，所有的項目都看，一方面等著搖號中沒中簽，另外等一個最合適的、最實惠的價格。今年上半年，所有的定位面向剛需首置的項目都面臨客戶量不足的問題。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：開發(fā)商如何看到這種觀望？

周興：有兩個學(xué)術(shù)性的數(shù)字，我認為很有意義，第一是房價和地價的關(guān)系，有30%的相關(guān)度；第二是貨幣供應(yīng)量和房價的關(guān)系，有80%的相關(guān)度。

為什么大家會觀望？很多人可能會從信心角度分析，但我認為，其實背后是金融的問題，是錢的問題。

錢的問題對誰的打擊更大？對首次置業(yè)的人打擊更大，為什么開發(fā)商用零首付、低首付能夠在市場上解決部分問題，就是因為銀行收緊資金使好多首置的人買不起房。

但是改善型需求的人受的影響較小，他們還會出手買房，因為這部分人對銀行的依賴程度相對低一些，融資的手段和方式多。我相信他獲取信息的能力和渠道比很多首置的人更充分，他們基本上都有多次買房的經(jīng)歷，逐步形成了相對獨立的判斷。同時，房子一定有資產(chǎn)屬性，也有投資屬性，這是改變不了的，買房這個事情本身是一個長期決策。改善型的人，不僅僅滿足它的使用功能，還把它當作一種資產(chǎn)配置的手段。

劉春巖：世聯(lián)有一款家庭云貸服務(wù)的金融產(chǎn)品，哪怕我們提供優(yōu)惠的利率，首次置業(yè)人群基本上不會選用這樣的產(chǎn)品，他擔心自己的還款問題，但是改善型需求人群就不一樣，他們會把這個作為一個過橋資金，絕對要選一個好時機，把房子買了。

陳志：如果是做剛需盤的，對不起，壓力就是會很大，必須想辦法跑量，不能考慮太高了。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：今年的成交量會非常慘淡嗎？房地產(chǎn)政策會因此有微調(diào)嗎？

陳志：從套數(shù)上說，我個人的判斷應(yīng)該是在7萬-8萬套之間這樣一個量，營業(yè)稅保證了，這是第一；第二，我們現(xiàn)在只看到商品房的交易套數(shù)，我們沒有看到真正的交易里頭還有車位、還有商改住、還有其他的一些產(chǎn)品的交易存在，所以地方政府的營業(yè)稅充分地有保障，所以如果我是市長，我絕不著急調(diào)。

其實北京市土地已經(jīng)開始調(diào)整，異地建和原地建的一字調(diào)整，就是說原地建沒戲了，就交錢異地建，也順應(yīng)了發(fā)展的要求，市政府的管理部門非常清楚。

從大的角度上看，今年北京市政府不會過度地調(diào)整，大家都在呼吁放松這、放松那，我個人判斷這些調(diào)整不會有。如果北京市政府在今年這樣的態(tài)勢下出來了一個調(diào)控，我倒認為給了一個反向的信號—我們的市場可能要完蛋。一旦說了我要放松什么樣的調(diào)控，可能這里頭就會出現(xiàn)風(fēng)險。

明年怎么辦？不知道。從長期看，北京的市場不會太壞。今后會不會再出現(xiàn)一個短期內(nèi)迅速拉高多少房價的可能性，這估計不會有了。

上半年的新開工量有領(lǐng)導(dǎo)壓的搶開的因素在，要不然上半年新開工量是很難看的，實際上新開工量里很重要的一個因素—建安的投資并不高，土地的投資進來了，一開工一刨槽，立刻可以轉(zhuǎn)為這塊地的投資，可以計入今年的投資了，這樣的話就可以計算GDP了。

未來房地產(chǎn)投資下降的格局是必然的，如果還是高速增長的過程，調(diào)結(jié)構(gòu)怎么調(diào)呢？這是不現(xiàn)實的。投資這一塊是希望房地產(chǎn)能夠適度地回調(diào)，真正讓制造業(yè)的投資上來，讓市政基礎(chǔ)設(shè)施的投資上來，維持全社會的固定資產(chǎn)投資的比例上來，房地產(chǎn)的比重越來越小，這個過程就合理了。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：下半年走勢如何，對明年的房地產(chǎn)預(yù)判如何？

周興：今年下半年很多房地產(chǎn)開發(fā)商積極性會下降，這主要是由兩個因素造成的：一個因素是，大家認為短期的銷量不會快速反彈；第二個因素是，融資成本在上升，并且短期內(nèi)也降不下來。

這兩個因素使我們對地的價格更敏感，過去愛多少錢多少錢，一定是有錢掙的，現(xiàn)在這兩年控制不好，對個案來講是一個賠錢的問題。

陳志：我們有兩個觀察點需要去看：第一，7月中下旬國務(wù)院對市場判斷的會議會闡明中央如何看待上半年的中國經(jīng)濟，我們對下半年的判斷就會很清楚。我們現(xiàn)在看到的，CPI肯定是穩(wěn)的，需求沒有，所以價格是下來了。工業(yè)似乎并不是特別好，出口也沒有，消費不活躍，投資也不是特別好，我覺得市場應(yīng)該是看淡，可能某種程度上對房地產(chǎn)還是有要求。

劉春巖：基本上冷熱不均，各方都沒有到要出絕招的時候。我們判斷，首次改善和再次改善的項目會好一些，另外就是自住型商品房的客戶會有一部分逐漸回流至商品房市場。