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大家早上好！非常歡迎大家又來到美麗的三亞，來參加博鰲論壇，今天帶來的演講題目是《中國房地產(chǎn)海外投資之路》。

首先我們說一下為什么要對海外投資，今天主要講的是對美投資，其他的一帶而過。因為逆周期的資產(chǎn)配置是大家要考慮的，大家都知道，通過明天和今天下午的論壇，大家會明顯的感覺到，中國的房地產(chǎn)正處在調(diào)整的周期，而且這次的調(diào)整相對于其他幾次而言是有深度的調(diào)整，在這樣的情況下，我們看一下美國房地產(chǎn)的周期。

美國房地產(chǎn)存在明顯的周期性，而且市場化程度比較高，中國房地產(chǎn)的周期處于下行周期，美國是上行周期，這樣的情況下考慮對美投資是明智的選擇。

美國經(jīng)濟現(xiàn)在處在什么樣的情況？

從2005年的高點跌到2009年的低點，這是GDP的情況。然后開始回升，現(xiàn)在是2014年，如果按照增速的曲線來講，會有穩(wěn)健的回升期，還將持續(xù)幾年。2014年美國經(jīng)濟復蘇保持上升的動力，而且預計美國今年的GDP是2.25%到2.35%，領(lǐng)先世界發(fā)達國家，估計明年美國的GDP會比今年更高一點。

我們來看一下美國的就業(yè)情況，新增就業(yè)率未來幾年保持正增長，經(jīng)濟在2008年以來是向好的，就業(yè)率保持正增長，就業(yè)峰值水平在2007年，到2014年又達到一個峰值水平。在這樣的情況下，我們知道美國的經(jīng)濟處在上升的周期。

看一下大家比較關(guān)心的所謂的美國量化寬松是否會退出，是否會上升。我預計未來利率會小幅的增長，市場已經(jīng)接受了小幅增長，而且消化了相應的因素。美國十年期的國債資本收益對應來看（房地產(chǎn)是在資本收益里面），未來2013年以后，資本收益已經(jīng)大于穩(wěn)定的十年期國債的收益，說明未來幾年房地產(chǎn)投資具有很大的吸引力。實際上我們可以看得到，在美國現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了人口結(jié)構(gòu)的變化，出生在1979年到1995年期間的人超過了7200萬人，他們選擇的是什么，晚婚晚育晚買房，步行乘坐地鐵，重新回到城里上班，上一代美國夢是城里上班，郊區(qū)買房，現(xiàn)在的這批人更多的是租房和在城里買房，年齡高選擇買房，年齡低的選擇租房。因此對美投資在哪里，還是要分析人口結(jié)構(gòu)。

美國房地產(chǎn)市場活躍指數(shù)

因為國外資本對美國房地產(chǎn)市場投資增加，交易指數(shù)增加，空置率下降。對美國房地產(chǎn)抄底的時機已經(jīng)錯過了，預計一線城市的漲幅趨緩。辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、出租性公寓的情況：商業(yè)地產(chǎn)達到歷史上的平衡點，曾經(jīng)在2012年、2013年大幅度的上升?，F(xiàn)在投資的空間可能是出租性的公寓，并且持續(xù)的上升。曾經(jīng)是城市中心的CBD和辦公室是最高的，第二就是出租性公寓，現(xiàn)在處在遙遙領(lǐng)先的地位，其次是零售、酒店、工業(yè)地產(chǎn)、郊區(qū)辦公樓。

公寓對比2007年房價的最高點：2013年出租公寓的價格已經(jīng)超出了最高點5%，這一指標特別值得我們考慮，紐約、華盛頓、洛杉磯、舊金山現(xiàn)有物業(yè)的價格已經(jīng)超過最高點的20%，漲幅是最高的，機構(gòu)投資人將視野擴大到其他的熱點，因為這些城市是美國最重要和有代表性的城市，已經(jīng)比最高點超出了20%，其他地區(qū)的公寓也會上漲，大家可以仔細的分析這些數(shù)據(jù)，2014年到底什么是我們應該關(guān)注的熱點。