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7月9日，東方動(dòng)力有限公司5.77億元競得上海黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，樓板價(jià)59859元/平方米，溢價(jià)率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)85513元/平方米，超過此前華僑城閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊5.2萬元/平方米、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊7.3萬元/平方米的樓板價(jià)，“全國樓板價(jià)地王”在今日誕生！而榮獲“全國樓板價(jià)地王”的東方動(dòng)力為麗豐控股旗下公司，屬于港資企業(yè)。

據(jù)官方網(wǎng)站介紹，麗豐控股有限公司是麗新集團(tuán)成員之一，于一九九七年十一月在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。麗豐乃麗新集團(tuán)在中國內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展及投資之旗艦。麗豐之主要業(yè)務(wù)包括在中國的大城市，尤其是上海及廣州，一些交通便捷而基建設(shè)施完善的黃金地段上投資及發(fā)展酒店式服務(wù)公寓、住宅、辦公樓及商用物業(yè)。

對(duì)于港資企業(yè)來講，其拿地選擇目標(biāo)就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，毫無疑問，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的推出，勢必會(huì)有資本實(shí)力雄厚、開發(fā)運(yùn)營能力較強(qiáng)的港資企業(yè)向其“拋繡球”。

就黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊而言，由于黃埔濱江土地資源的稀缺性、土地市場低迷期土地價(jià)格相對(duì)較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致資本實(shí)力雄厚的企業(yè)看好黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的推出。

就黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊發(fā)展價(jià)值而言，由于這個(gè)地塊地處黃埔濱江，而黃埔濱江板塊屬于黃浦江沿岸除了陸家嘴、外灘之外的次核心區(qū)域。因此，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的發(fā)展價(jià)值不言而喻。簡單來講，這個(gè)地塊的核心價(jià)值不僅僅可以填補(bǔ)陸家嘴、外灘沿江板塊區(qū)域高端住宅發(fā)展的局限性，還可以為整個(gè)沿江核心區(qū)域及市場增加發(fā)展空間和活力，屆時(shí)一個(gè)新天價(jià)濱江豪宅地標(biāo)將在此誕生。

具體而言，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的目標(biāo)客戶群、土地資源“寸土寸金”的稀缺性、板塊高端豪宅市場稀缺性等三方面決定了其價(jià)值勢必向高端豪宅市場走。

首先、黃埔濱江板塊位于黃浦江經(jīng)濟(jì)帶的次核心區(qū)域，而連接黃埔濱江板塊的主要交通干道可以直達(dá)的周邊板塊的人群的購買能力和需求，比如說周邊的外灘板塊、對(duì)面的陸家嘴板塊等等，尤其是陸家嘴板塊，其本身大量高端需求沒有辦法通過陸家嘴區(qū)域房地產(chǎn)市場來滿足，這個(gè)板塊需求一定會(huì)產(chǎn)生外溢的現(xiàn)象，那么，臨近陸家嘴板塊的黃埔濱江板塊有可能通過便利的交通導(dǎo)入這些被陸家嘴外溢的高端需求，這些人群的高端購買力特征一定程度上決定上黃埔濱江板塊尤其是黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊向高端豪宅方向走。

另外，去年7月上海市黃浦區(qū)人民政府正式對(duì)外發(fā)布《黃浦區(qū)關(guān)于建設(shè)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的十大舉措》(“黃浦金融創(chuàng)新十條”)，提出將在外灘金融集聚帶建設(shè)以互聯(lián)網(wǎng)金融和民營金融為主體的外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，以主動(dòng)服務(wù)上海國際金融中心建設(shè)。而黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊屬黃埔濱江板塊緊鄰?fù)鉃┙鹑诩蹘б?guī)劃，未來外灘金融集聚帶內(nèi)外溢的高端市場需求也會(huì)選擇在這個(gè)區(qū)域內(nèi)投資入住。

其次、黃浦江次核心區(qū)域土地價(jià)值的稀缺性，決定了黃埔濱江板塊勢必會(huì)走高端路線，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊也不例外。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年至2014年6月，黃浦區(qū)(含盧灣)土地市場僅僅成交了9幅地塊，其中6副商辦用地、1幅商住辦綜合用地、1幅純宅地、另外還有1幅工業(yè)用地。累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積也只有93萬平方米，供應(yīng)面積之少可謂是“寸土寸金”。從這個(gè)角度來講，7月初黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的成交，其市場價(jià)值不言而喻。

由于黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊處于黃浦區(qū)沿江次核心區(qū)域核心地段，應(yīng)該說這個(gè)板塊土地資源“稀缺性”的特征決定了把未來還是走高端豪宅的路線。因此，從這個(gè)意義上來講，最近如果黃埔濱江板塊再有新的商住地塊的推出，尤其是純宅地的推出，勢必會(huì)受到大型品牌房企的爭搶。原因很簡單，市中心的地塊，出讓一塊少一塊，其未來升值及開發(fā)增值價(jià)值值得期待。

再次、板塊內(nèi)產(chǎn)品是否稀缺決定黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊價(jià)值到底怎么樣。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，就商品住宅市場而言，2010年至2014年5月，黃浦區(qū)(含盧灣)商品住宅累計(jì)成交面積36.2萬平方米、1939套，成交均價(jià)從2010年的56404元/平方米上升至今年1-5月的70440元/平方米。而黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊所在黃埔濱江板塊，從2010年至2014年5月商品住宅累計(jì)成交面積僅僅7.7萬平方米、289套，并且一直維持90000元/平方米的市場均價(jià)。其中2014年1-5月，盡管受到銀行信貸緊縮、市場低迷的影響，但是板塊內(nèi)的華潤外灘九里仍然以93118元/平方米成交20套房源，依舊受到不少買家的關(guān)注。

因此，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的出讓，勢必將為這個(gè)板塊的豪宅市場帶來活力，成為上海市商品住宅市場10萬元/平方米以上天價(jià)濱江豪宅項(xiàng)目的新秀，并且在未來幾年，隨著黃埔濱江外灘金融集聚帶建設(shè)的逐步推進(jìn)，這個(gè)高檔住宅聚集區(qū)的價(jià)值將逐漸釋放。