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國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11090萬平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款(出讓金)2954億元，增長8.7%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，中指數(shù)據(jù)顯示，2014年6月，全國300個(gè)城市共成交土地1884宗，成交面積7268萬平方米，環(huán)比減少18%，同比減少43%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)518宗，成交面積2600萬平方米，環(huán)比增加12%，同比減少46%。

土地市場(chǎng)也陷入冰凍，流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)

從上半年尤其是第二季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地購置面積呈現(xiàn)下降特征，這意味著全國重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個(gè)城市土地拍賣不景氣，廣州、濟(jì)南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加，底價(jià)成交成為主流，溢價(jià)率、樓板價(jià)較高地塊似乎已絕跡。

從中指數(shù)據(jù)來看，2014年6月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率5%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率6%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)溢價(jià)率已呈現(xiàn)出明顯回落的趨勢(shì)。

我認(rèn)為，從2014年第三季度土地市場(chǎng)趨勢(shì)來看，上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率逐漸回落有可能會(huì)誘使更多的底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)更多的流拍現(xiàn)象。而土地市場(chǎng)頻頻流拍將給后期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控增添新的阻力。原本應(yīng)該投入市場(chǎng)的土地因?yàn)榱髋奈茨芑蜓泳復(fù)度胧袌?chǎng)，這將使一年或一年半時(shí)間后的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實(shí)際供給之間的矛盾，從而為中長期房價(jià)下行增添新的變數(shù)。

從當(dāng)前土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)的原因來看，主要還是由于銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量低迷，由此開發(fā)企業(yè)資金面越來越緊張，拿地動(dòng)作相對(duì)越來越謹(jǐn)慎所致。此次土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有可能因?yàn)殂y行信貸緊縮的延續(xù)而繼續(xù)出現(xiàn)，并且有逐漸增多的趨勢(shì)。

在這樣情況下，今年國土資源部暫停對(duì)外發(fā)布全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布各省供地計(jì)劃。這將增加地方政府在土地供應(yīng)方面的主動(dòng)權(quán)，尤其是在供地量與節(jié)奏上，地方政府有可能會(huì)通過減少供地計(jì)劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門檻等措施避免土地市場(chǎng)流拍，以扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)僵局，獲得更多的土地出讓金溢價(jià)收益。

2014年土地“流拍潮”會(huì)否重現(xiàn)？

那么，2014年土地流拍潮會(huì)否重現(xiàn)？對(duì)于未來土地市場(chǎng)走勢(shì)有何影響？政府和開發(fā)企業(yè)在這樣的關(guān)鍵時(shí)間段采取什么樣的策略應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的新變化？

我認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)交易量下滑，企業(yè)資金面普遍性緊張，此時(shí)，開發(fā)企業(yè)拿地更加趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于土地市場(chǎng)而言，土地流拍現(xiàn)象當(dāng)然不可避免，但這并不意味著土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模“流拍潮”。

原因有四：

第一、全國樓市調(diào)控政策層面已呈現(xiàn)出定向?qū)捤哨厔?shì)，比如限購政策、公積金貸款政策等方面已經(jīng)開始定向?qū)捤桑@對(duì)市場(chǎng)成交量回升來講是一定程度的利好，有利于部分觀望的購房者尤其是以自住需求為主的購房者入市購房，市場(chǎng)成交量回暖，開發(fā)企業(yè)的資金就不至于那么緊張，此時(shí)，開發(fā)企業(yè)還會(huì)出手買地，就不至于土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。