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“面包”難賣的同時，“面粉”的處境也日益尷尬，這令“面粉”獨家供應商地方政府坐不住了。

最近一個月，土地流拍和底價成交的現(xiàn)象在二三線城市頻頻上演。為完成土地出讓任務，地方政府則使出“渾身解數(shù)”。東部某省會城市國土局的工作人員向《華夏時報》記者透露，當?shù)貒敛块T正在協(xié)調(diào)國企入市拿地，并牽線地方銀行對現(xiàn)金不充裕的國企進行“輸血”。

一些城市則奔赴異地尋找土地買家。日前，安徽安慶市在北京舉辦土地推介會，集中推介該市4250畝地塊。但浙江一家房企高層表示，今年很多地級市的土地推介會都很不理想，“一堆地方債等著還，土地推銷不出去，地方吃什么？”

“賣地財政對于地方而言，就像大劑量的鴉片，各級政府吸著吸著就上癮了，現(xiàn)在已經(jīng)很難戒掉。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說。

地方國企“托市”

最近，東部某市國土局工作人員張明(化名)又有了新任務。

“我們現(xiàn)在希望能聯(lián)系上更多的房地產(chǎn)國企或者央企，他們能出手拿地當然最好，即便沒有意向，能來捧場也行。”張明對記者表示。

張明所在的城市國土部門即將推出一批土地。對于張明來說，這一波土地出讓工作更像一場意義重大的“攻堅戰(zhàn)”。

“現(xiàn)在各地都在搶著推地，我們的目標主要集中在當?shù)貒笠约叭珖缘膰蠛脱肫蟆?rdquo;張明告訴記者，“這一次市里提供了很好的資源，可以聯(lián)系當?shù)劂y行優(yōu)先安排信貸。”按照計劃，6月份他所在的城市將供應12幅地塊，比去年同期增加了一倍多。

實際上，在市場低迷時，地方國企配合政府“托市”的行為屢見不鮮。

之前曾出臺“大尺度”救市措施的銅陵市國土局人士告訴記者，今年土地市場確實很冷清，相比去年差了不少，開發(fā)商拿地積極性不高，基本上是地方國企在支持，民營和外來地產(chǎn)商缺失。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的住宅庫存報告顯示，截至4月底，重點監(jiān)測的35個城市，新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，同比增長19.5%，創(chuàng)五年來新高。其中，有28個城市庫存在4月份出現(xiàn)了同比增長。另據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，截至今年3月底，146家上市房企存貨金額攀升至2.13萬億元，同比增長25%。

盡管多個城市的庫存創(chuàng)新高，但地方政府仍在積極賣地。

最近，成都、福州、順德等地都召開了大型土地推介會，集中推出本省各城市優(yōu)質(zhì)土地資源。

此外，一些地方開始“抱團”推地。根據(jù)蘇州國土部門的公開信息，5月12日，蘇南城市土地推介會在蘇州召開，來自蘇南地區(qū)的16家政府部門和單位參展，地塊總數(shù)高達138幅，其中僅蘇州市就推出了土地83幅。

被業(yè)內(nèi)人士稱為“鬼城”的常州，因前幾年大量推地導致供應量激增，目前庫存高企，地方政府的賣地熱情卻仍然高漲。常州市政府官網(wǎng)一則消息稱，該市在參加蘇南城市土地推介會時，集中展示和推介了該市2014年計劃上市的地塊和5月后即將招拍掛的地塊，并與碧桂園、金地、中南、郎詩等知名房企進行了交流。

“目前二三線城市的土地市場明顯降溫，這對地方政府無疑是個壞消息。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析。

自4月下旬以來，土地市場迅速冷卻，部分城市土地流拍現(xiàn)象重現(xiàn)，且大量地塊以底價成交。

“5月上旬我們推出的4幅地塊全部流標流拍了，現(xiàn)在市場持續(xù)低迷，開發(fā)商拿地都很謹慎。”張明告訴記者，“但是真把土地交到民間小房企手上，我們也不放心，萬一出現(xiàn)跑路的，政府還要收拾爛攤子。”

5月前半月，銷售前20強的標桿房企，除萬達12億元拿下東莞虎門鎮(zhèn)一地塊外，其他19家房企在土地市場均無動作。二線城市中，濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為市場主流。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點。

“在樓市明顯下行的關口，土地市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

土地財政陷“惡性循環(huán)”

不論是土地流拍，還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成巨大沖擊。

盡管多年來土地財政廣受詬病，但在事權、財權倒掛的分稅制稅收體系未得到改變，以及在地方債務高企的前提下，土地批租收入仍是地方財政收入的最主要來源之一。

“現(xiàn)在我們的地方財政預算中，收入支出結(jié)構(gòu)基本上是固定的。”南方一城市財政部門負責人告訴記者，每年當?shù)卣谋炯壥杖胫荒茇摀藛T費用、辦公支出等基本項目，“地方債大部分要靠土地出讓金來還。”

同策咨詢機構(gòu)發(fā)布的最新報告顯示，45個樓市限購城市中，土地財政依賴度超過80%的城市有13個城市。而這13城市全部為二三線城市，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴度甚至超過100%。

“這實際上已經(jīng)成為一個惡性循環(huán)。”秦皇島一位開發(fā)商告訴記者，“近幾年秦皇島大量出讓土地，造成現(xiàn)在城區(qū)庫存量大增，房子賣不出去。而樓市成交大幅下降對房地產(chǎn)上下游幾十個產(chǎn)業(yè)都有影響，地方政府稅收驟減，只能更加依賴賣地收入。”

上述開發(fā)商指出，盡管現(xiàn)有庫存難以消化，但秦皇島并未暫停供地，國土部門最近又整理出大量沿海地塊。

業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波也指出，市場越不好，地方政府對土地財政的依賴度就越大。尤其是部分二三線城市，由于需求被過度透支，這一現(xiàn)象十分明顯。

數(shù)據(jù)顯示，目前秦皇島已開盤項目的庫存達174.14萬平方米、已開項目2014年計劃新增的入市量290.30萬平方米。但這一數(shù)字仍在增長之中，比如，即將開盤的高端純新盤秦皇島興龍·香璽海項目一次性開盤就將供應16萬平方米房源。

與秦皇島類似，杭州、常州、長沙等城市均陷入庫存高企的困境。

“最近幾年，很多地方政府為了拉動房地產(chǎn)投資，推出了很多優(yōu)惠政策，除了土地價格上有優(yōu)惠，對大型房企更有諸多照顧。”一位全國性房企開發(fā)商對記者坦言，“這無疑造成了很多二三線城市庫存量激增，供大于求。”

九龍倉集團副總裁周安橋則公開表示，對房企而言，政府推地背后也隱藏著一部分陷阱。地方政府在本來供應量相對較少的區(qū)域引進開發(fā)商做項目，接著又在短時間內(nèi)推出了大量土地，而配套一時之間又沒能跟上來，就會導致樓盤房價上不去，供應量又激增，開發(fā)商只能賠錢賣房。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環(huán)節(jié)，可以擴大城市建設規(guī)模。“哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也可以通過土地出讓讓企業(yè)和資本進入，進而帶動區(qū)域發(fā)展。”