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最近，又有國內(nèi)媒體在報(bào)道，說什么隨著中國住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，隨著房價(jià)的大幅下跌，中國將全面地爆發(fā)大規(guī)模的“斷供潮”。就如2008年的美國次貸危機(jī)爆發(fā)所引發(fā)的美國金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)一樣，如果中國“斷供潮”大規(guī)模爆發(fā)，也將引發(fā)中國的銀行危機(jī)、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，有人認(rèn)為，為了避免中國銀行業(yè)危機(jī)的發(fā)生，為了避免中國金融危機(jī)的爆發(fā)，政府要保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，要保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不要大幅下跌，而最近國內(nèi)央行要求商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人住房按揭貸款就是這種維穩(wěn)的一種方式。

不過，這些言論有點(diǎn)危言聳聽，其分析解釋也不符合中國法律規(guī)定及現(xiàn)實(shí)邏輯。首先，所謂的“斷供”是指個(gè)人通過銀行住房按揭購買的住房，在房價(jià)大幅下跌后，其持有住房價(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要繳交按揭貸款的價(jià)格，即個(gè)人所持續(xù)的住房變成了“負(fù)資產(chǎn)”。這時(shí)理性的個(gè)人選擇停止再供按揭貸款，讓個(gè)人所持有的住房為銀行收回。也就是說，當(dāng)個(gè)人通過按揭貸款的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”時(shí)，個(gè)人選擇停止再供按揭貸款就是“斷供”。

對(duì)于個(gè)人的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”后，不同的國家其法律制度不同，個(gè)人選擇的方式是不一樣的。在美國，不僅有個(gè)人破產(chǎn)法，而且個(gè)人按揭貸款的合同也規(guī)定，如果個(gè)人以按揭貸款購買的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”，個(gè)人只要選擇破產(chǎn)，或“斷供”，只要把所持有的住房交給銀行，其個(gè)人住房債務(wù)就此中止。也就是說，在美國，個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)是有限責(zé)任的。只不過，如果個(gè)人這樣的債務(wù)違約發(fā)生，會(huì)給個(gè)人留下信用違約不良記錄而已。

但是對(duì)于中國住房按揭貸款來說，中國既沒有個(gè)人破產(chǎn)法，也沒有對(duì)其合約給出其債務(wù)為有限責(zé)任之規(guī)定。在這種情況下，中國個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)責(zé)任是無限的。也就是說，如果中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，居民所持有的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”。在這種情況下，不會(huì)如美國那樣，這些持有“負(fù)資產(chǎn)”住房的居民，只要“斷供”，把通過按揭貸款購買的住房交給銀行，其債務(wù)就可中止。反之，如果居民選擇了“斷供”，這時(shí)不僅做貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務(wù)還得繼續(xù)還。直到其債務(wù)全部還清為止。

比如個(gè)人通過住房按揭貸款購買的住房，最初的價(jià)格是300萬元，個(gè)人首付90萬（首付30%），做按揭貸款210萬，個(gè)人已經(jīng)供款了20萬。現(xiàn)在住房價(jià)格下跌，該住房市場(chǎng)價(jià)格只有150萬了，而還要按揭供款還得在190萬以上。該住房出現(xiàn)嚴(yán)重的“負(fù)資產(chǎn)”。在這種情況下，如果個(gè)人選擇“斷供”，銀行就可能把其住房收回再把該住房拍賣，住房拍賣后抵扣前期債務(wù)，余下債務(wù)還有要繼續(xù)償還。這時(shí)，不僅個(gè)人所購買的住房沒有了，個(gè)人首付及前期供款打了水漂，而且還背著一身債務(wù)。

而對(duì)美國人來說，不僅其首付低，有些首付為10%，甚至零首付，而且其住房按揭貸款的債務(wù)是有限責(zé)任。在這種情況下，一旦其持有的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”，最理性的選擇是“斷供”。這就是為何在美國，一旦住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”，就容易爆發(fā)“斷供潮”的原因所在。在2008年下半年及2009年上半年，許多人寧可讓自己睡大街，也不要那“負(fù)資產(chǎn)”的住房，美國“斷供潮”爆發(fā)?？墒?，在中國，其情況完全不是一樣。不僅中國居民購買住房時(shí)的首付高，而且其住房按揭貸款是無限責(zé)任，再加上中國最高法院有一個(gè)對(duì)居民自住房保護(hù)的特殊解釋，因此，即使國內(nèi)房價(jià)大幅下跌，不少住房也可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，但出現(xiàn)“斷供潮”概率則不會(huì)太高。沒有多少居民會(huì)作出這樣的行為選擇。

還有，由于這幾年來，國內(nèi)住房價(jià)格一直在快速飚升，那么在不同的時(shí)期購買的住房，即使是通過住房按揭貸款購買，如果房價(jià)大幅下跌，其變?yōu)?ldquo;負(fù)資產(chǎn)”的概率也會(huì)不一樣。比如說，在2009年3月以前購買的住房，即使是一線城市，其成為“負(fù)資產(chǎn)”概率就會(huì)低許多。而購買的時(shí)間越短，越是在房價(jià)高的城市購買，其“負(fù)資產(chǎn)”的概率就會(huì)越高。但是，即使這樣，中國也不會(huì)爆發(fā)“斷供潮”。

而最近在江浙一帶地方出現(xiàn)的“斷供”的情況，主要是一些民營企業(yè)購買的高端住房。早幾年，由于房價(jià)快速飚升、暴利普遍，貸款利率低，不少民營企業(yè)主紛紛地棄實(shí)體而炒作住房。這些企業(yè)主通常會(huì)把財(cái)務(wù)杠桿做到最高，把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難或房價(jià)下跌，他們就會(huì)斷供、棄房（因?yàn)橹袊小镀髽I(yè)破產(chǎn)法》），或跑路?？梢哉f，當(dāng)中國住房市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，房價(jià)大幅下跌，個(gè)別企業(yè)“斷供”事情發(fā)生是自然的事情，對(duì)此我們不用太多擔(dān)心。而國內(nèi)居民的“斷供潮”則發(fā)生的概率不會(huì)很高。即使當(dāng)前國內(nèi)央行要求放松個(gè)人住房按揭貸款，要把一些國內(nèi)居民趕往高房價(jià)的火海，但是商業(yè)銀行對(duì)此動(dòng)力不足，讓大規(guī)模的個(gè)人住房貸款流入高房價(jià)市場(chǎng)可能性也不太。因?yàn)?，無論是住房投資者還是銀行都知道，當(dāng)前進(jìn)入高房價(jià)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)很高。