久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

核心提示：近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在參加電視節(jié)目辯論時(shí)稱(chēng)，目前沒(méi)有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已進(jìn)入拐點(diǎn)，樓市要是有拐點(diǎn)也是被銀行“打拐”的。任志強(qiáng)稱(chēng)判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)，而不是用局部數(shù)據(jù)來(lái)判斷樓市是否進(jìn)入拐點(diǎn)。

任志強(qiáng)日前在接受房產(chǎn)專(zhuān)訪時(shí)對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行深入分析，稱(chēng)大部分人都不承認(rèn)樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，衡量樓市進(jìn)入拐點(diǎn)的條件是房?jī)r(jià)要持續(xù)下降，可能是一年，也可能是兩年，但不能說(shuō)房?jī)r(jià)持續(xù)下降幾個(gè)月，樓市就進(jìn)入拐點(diǎn)，暫時(shí)的降價(jià)只能說(shuō)是“波動(dòng)”。任志強(qiáng)認(rèn)為樓市無(wú)泡沫，當(dāng)前房?jī)r(jià)下降也不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

樓市拐點(diǎn)論沒(méi)有依據(jù)

緣何目前我國(guó)房?jī)r(jià)下行不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間?任志強(qiáng)從四方面做出分析。

首先，從GDP增速方面來(lái)看，在世界范圍內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的國(guó)家，其GDP增速都低于6%，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至少可以保持在6%，維持在7%也是有可能的，這么高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率，樓市怎么可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)?

其次，從城市化率方面來(lái)看，大部分出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家或城市，其城市化率水平是比較高的，普遍超過(guò)70%，像美國(guó)、西班牙、德國(guó)等國(guó)，其城市化率甚至達(dá)到了90%，而中國(guó)城市化率較低，離60%-70%的目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)，說(shuō)樓市泡沫還為時(shí)尚早。“換句話說(shuō)，當(dāng)我們城市化率不足時(shí)，可能今年進(jìn)城的人少了，庫(kù)存房屋顯得較多，但是明年進(jìn)城的人可能會(huì)增多，比如取消戶(hù)籍制度，那樣可能市場(chǎng)情況就會(huì)相反，庫(kù)存嚴(yán)重不足。目前限購(gòu)、戶(hù)籍等政策導(dǎo)致我們需求有不確定性。”任志強(qiáng)說(shuō)道。

再次，從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)看，目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)有兩個(gè)特征，一是老齡化，二是年輕人結(jié)構(gòu)高峰期還沒(méi)過(guò)，如果從23歲年齡進(jìn)行劃分的話，高峰期應(yīng)該是在2015年，在年輕人23歲-25歲這段時(shí)期，對(duì)應(yīng)是2015-2020年之前，我國(guó)仍處于結(jié)婚和家庭分裂高峰期。任志強(qiáng)認(rèn)為，曾經(jīng)一段時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)80%，但之后卻在下降，主要是因?yàn)榘殡S老齡化程度加快，一個(gè)家庭變成兩個(gè)家庭，雖然房屋數(shù)量在不斷增加，但是家庭戶(hù)數(shù)也在成倍增長(zhǎng)，這使得住房私有化率反而下降了，這說(shuō)明我國(guó)住房需求還是不夠。

最后，從居民消費(fèi)比重上來(lái)看，自2011年之后，一個(gè)重大改變是住房消費(fèi)比重首次超過(guò)食品消費(fèi)。就個(gè)體而言，按一個(gè)家庭來(lái)計(jì)算，食物開(kāi)支占總消費(fèi)數(shù)量的比重越來(lái)越小，而住房消費(fèi)數(shù)量則正相反。目前歐洲、美國(guó)、日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)占家庭消費(fèi)的20%—25%，相比之下，我國(guó)住房消費(fèi)剛超過(guò)家庭消費(fèi)的8%，至少還有三倍的上行空間。國(guó)家發(fā)展速度越快，居民收入越多，其用于住房消費(fèi)的占比就會(huì)越高。

基于此，任志強(qiáng)認(rèn)為我國(guó)樓市處于剛剛起步、正在發(fā)展的過(guò)程之中，說(shuō)樓市走到拐點(diǎn)找不到任何依據(jù)。

房企擴(kuò)張速度太快導(dǎo)致現(xiàn)金流不足

至于當(dāng)前一些城市樓盤(pán)價(jià)格下降的情況，任志強(qiáng)認(rèn)為要去弄清楚這個(gè)城市總共在售樓盤(pán)有多少，然后再來(lái)看房?jī)r(jià)下降樓盤(pán)占比，這就不會(huì)造成市場(chǎng)恐慌，而且還要弄清楚個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)下降的原因，比如開(kāi)發(fā)商如果之前剛買(mǎi)下一塊地，這就容易造成現(xiàn)金流不足，這時(shí)開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房與奧特萊斯高檔品牌斷碼賤賣(mài)有異曲同工之處。

在今年年初任志強(qiáng)曾提醒，如果開(kāi)發(fā)商都以為今年房?jī)r(jià)和去年一樣增長(zhǎng)就會(huì)很危險(xiǎn)。“去年樓市房?jī)r(jià)暴漲是由于前年樓盤(pán)供不應(yīng)求造成的，房?jī)r(jià)暴漲之后，土地供應(yīng)大幅度增加，前兩年土地供給負(fù)增長(zhǎng)變成了正增長(zhǎng)，土地供應(yīng)量加大之后，某些地方庫(kù)存量增加，局部調(diào)整是完全可能的。有些開(kāi)發(fā)商說(shuō)現(xiàn)金流不足，就是因?yàn)槠髽I(yè)擴(kuò)張速度太快造成的。去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.1億平方米，今年假設(shè)銷(xiāo)售面積變成12億平方米，這也是個(gè)巨大的量，按道理說(shuō)，任何一個(gè)房企都不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題。即便是銷(xiāo)售面積下降至10億平方米，這也是很高的一個(gè)點(diǎn)。”任志強(qiáng)說(shuō)道，“問(wèn)題是政府都在尋找增量，如果銷(xiāo)售10億平方米，這會(huì)對(duì)GDP增速造成影響，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)危害。我沒(méi)覺(jué)得今年按正常情況進(jìn)行，樓市會(huì)有多大困擾，反倒是那些按照去年房屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)率來(lái)過(guò)度安排經(jīng)濟(jì)、投資、賣(mài)地計(jì)劃的房企，他們可能會(huì)因?yàn)殇N(xiāo)售速度放緩而面臨資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。”

我國(guó)樓市與泡沫時(shí)期的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有可比性

鑒于目前有很多人拿美國(guó)房產(chǎn)泡沫情況同中國(guó)樓市相比的現(xiàn)狀，任志強(qiáng)反駁認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與泡沫時(shí)的美國(guó)樓市恰恰相反。“美國(guó)人是用更低的稅收政策來(lái)照顧買(mǎi)房人，導(dǎo)致一些沒(méi)有收入的買(mǎi)房人也要為了獲取免稅收入去買(mǎi)房，而中國(guó)不是，我國(guó)購(gòu)房者有一定的支付能力。美國(guó)樓市形成泡沫時(shí)，只有4.3%的房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)比率很低，在中國(guó)會(huì)認(rèn)為非常合理，但為什么美國(guó)還是會(huì)出現(xiàn)樓市泡沫?這是因?yàn)槊绹?guó)其他經(jīng)濟(jì)因素造成的，國(guó)家讓最不應(yīng)該買(mǎi)房的人買(mǎi)房。”任志強(qiáng)談道。

此外，任志強(qiáng)認(rèn)為，從房屋按揭貸款比率來(lái)看，因?yàn)檎急鹊?，所以沒(méi)有銀行風(fēng)險(xiǎn)一說(shuō)。美國(guó)金融危機(jī)時(shí)，人均買(mǎi)房5.6間，人均面積為256平方米，而我國(guó)當(dāng)前人均買(mǎi)房1.7間，人均面積為72平方米，這就證明與美國(guó)住房奢侈性消費(fèi)不同的是，我國(guó)房屋多半是給窮人建造的，且房屋主要以剛需、小戶(hù)型為主。因此從任何一個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)泡沫時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)都沒(méi)有可比性。