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在越來越多的斷供、“棄房”現(xiàn)象發(fā)生后，數(shù)年來持續(xù)從嚴的個人房貸政策有望于今年出現(xiàn)拐點。“站在合理定價的角度上看，從民生和社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，商業(yè)銀行對首套房貸款應(yīng)該給予更低的優(yōu)惠利率。

在越來越多的斷供、“棄房”現(xiàn)象發(fā)生后，數(shù)年來持續(xù)從嚴的個人房貸政策有望于今年出現(xiàn)拐點。日前，央行敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。這是在當前房地產(chǎn)貸款市場出現(xiàn)萎靡現(xiàn)象的背景下，我國金融調(diào)控部門首度發(fā)聲，力保首套房貸需求。

銀行反映：大額房貸斷供較多

本周一，央行召集15家主要商業(yè)銀行分管副行長及相關(guān)部門負責人，召開住房金融服務(wù)專題座談會，討論當前差別化住房信貸政策。

座談會上，工行和招行針對當前個人住房貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)的問題做交流發(fā)言，其余各家銀行做補充發(fā)言。被提及的主要問題包括：按揭貸款平均定價有所提高，其中，首套住房貸款利率工行執(zhí)行基準利率，招行上浮7.6%，中信上浮8%；受貸款規(guī)模影響，房貸積壓不能及時放款，影響放款效率；尚未出現(xiàn)大規(guī)模棄房現(xiàn)象，但大額房貸斷供較多，銀行處置較難。

針對銀行提出的問題，央行副行長劉士余在總結(jié)講話中指出，住房消費貸款本身市場具有潛在的巨大需求，要充分認識在未來城市化建設(shè)進程、拉動國民經(jīng)濟增長“三駕馬車”中的重要地位，不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè)。“去年開始，政府沒有對房地產(chǎn)發(fā)過文件，局部市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但從全局看沒出現(xiàn)問題。”

央行回應(yīng)：支持房貸要“講政治”

劉士余指出，“個人住房貸款有經(jīng)濟增長的穩(wěn)定功能，是黨中央、國務(wù)院民生工作的重要組成部分。金融系統(tǒng)一端連著民生，一端連著黨中央國務(wù)院。對只能加強、改善，不能改變和絲毫動搖，是包容性金融、普惠金融的重要組成部分，必須堅持社會主義金融方向。”

劉士余強調(diào)，金融機構(gòu)要理解社會底層人員的生存壓力，要有社會責任。“不是讓大家賠錢，做到財務(wù)可持續(xù)發(fā)展，保本、微利就好；不要過分追求商業(yè)可持續(xù)發(fā)展，不是賺錢越多越好，各行執(zhí)行利率差不多就行。”

1意見：信貸額度支持反饋：仍需操作細則

南都記者昨日聯(lián)系多家國有銀行廣東省分行獲悉，目前四大國有銀行均未收到總行有關(guān)上述精神的指示。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，會議沒有做出硬性指標的要求，預(yù)計銀行不會因此對房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整。

對于“合理配置信貸資源”的要求，有股份制銀行房貸業(yè)務(wù)負責人表示，信貸額度年初已劃定，中途要修改并不容易。其認為，此次座談會并未形成有效力的文件，更缺乏商業(yè)銀行可操作的實施細則。

“銀行在額度上的把握以及定價上的選擇都是市場化行為，央行的初衷盡管是好的，但是不會改變當前銀行房貸業(yè)務(wù)的策略。”一家國有銀行相關(guān)人士接受南都采訪時表示，從目前看，央行并沒有給予具體指示，預(yù)計不會要求各家銀行對現(xiàn)有房貸業(yè)務(wù)做出調(diào)整。

“對銀行的市場行為，央行類似引導(dǎo)的方式很難奏效。”交通銀行金融研究員徐博也認為，在沒有具體約束的情況下，此次座談會對商業(yè)銀行的指引效果預(yù)計不會太明顯。他指出，想要加大對剛需房貸的傾斜力度，“最有效的辦法是由國家層面成立全國性專項居民住房抵押貸款金融機構(gòu)，否則商業(yè)銀行仍會根據(jù)市場規(guī)則運行”。

2意見：利率合理定價反饋：不能虧本經(jīng)營

對于“合理確定首套房貸款利率水平”的有關(guān)要求，銀行人士也提出疑問。“什么才是合理定價？具有什么樣評判標準？最終還是由銀行來決定。”上述國有銀行人士直言，“從市場看，自去年各家銀行由于額度緊張，房貸利率亦水漲船高；從廣州市場看，中資行房貸利率優(yōu)惠早已不見，普遍銀行首套房放貸利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮5%～10%。”

“目前如果繼續(xù)執(zhí)行房貸利率優(yōu)惠，商業(yè)銀行做房貸按揭業(yè)務(wù)是會虧損的。”一家商業(yè)銀行廣東分行行長在接受南記者采訪時認為，目前各家商業(yè)銀行所執(zhí)行的房貸利率應(yīng)該是相對合理的，商業(yè)銀行房貸利率再回到折扣時代是不可能的。

“站在合理定價的角度上看，從民生和社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，商業(yè)銀行對首套房貸款應(yīng)該給予更低的優(yōu)惠利率。”徐博指出，“但就商業(yè)銀行而言，個人住房貸款的利率收益低于企業(yè)貸款和其他金融產(chǎn)品收益率，考慮到目前銀行的凈利潤增長在持續(xù)下滑，而個人按揭抵押貸款也存在期限較長、回款周期長等風險，也不具備擴張的動力。”

事實上，就在本次會議之前，廣州深圳等地部分銀行的房貸利率已悄然松動。其中，廣州工行部分首套利率由上浮5%調(diào)整為基準利率，交通銀行則由上浮5%調(diào)整為上浮3%；而深圳地區(qū)自上周開始，華夏、深圳農(nóng)商行等部分中小銀行的房貸利率上浮幅度已由30%收窄至10%-15%。

3意見：未提開發(fā)貸款反饋：利好依然明顯

此次住房金融服務(wù)專題座談會上，完全圍繞對個人住房貸款政策進行討論，對于開發(fā)貸政策則未予提及。但在開發(fā)商和銀行看來，這一會議傳遞的利好，也許絲毫不亞于那些正為申請首套住房貸款而焦慮忙碌中的剛需一族。

“開發(fā)商肯定歡迎，肯定高興啊。”某股份制銀行總行地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)總經(jīng)理昨天對央行此次政策做出評價，“雖然沒有對開發(fā)貸松綁，但目前樓市成交清淡，如果新政能夠促進樓市交易復(fù)蘇，有利于開發(fā)商資金回流，對于開發(fā)商的資金鏈緊張狀況會有所緩解；另一方面，銀行在給房地產(chǎn)商做授信評審的時候，政策風險原本就是決定評審最終結(jié)果的很重要的一項因素，個貸政策放松，對于開發(fā)商獲得授信支持，也是有非常顯著的作用。”

目前，絕大部分商業(yè)銀行的開發(fā)貸均嚴格執(zhí)行“白名單”制度，即只對名單內(nèi)的優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)。這些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的共同特點是：業(yè)內(nèi)排名前列，規(guī)模較大、資本實力雄厚、多有深厚背景。

“開發(fā)貸依舊是限制性貸款。”某股份制銀行廣州分行行長昨天在接受南都記者采訪時表示，該行目前在對開發(fā)貸的放款上更加謹慎，在項目的選擇上更加注重對開發(fā)商實力、成本以及銷售能力的考察。此外，也更加注重開發(fā)商目前的杠桿水平，要求開發(fā)商在項目投入上必須投入自有成本，并且會傾向于對棚戶區(qū)改造的支持。不過，在廣東的具體運作上，目前政策上的具體操作尚未完全明朗。

央行就個貸業(yè)務(wù)提五點指導(dǎo)意見

央行副行長劉士余對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)提出五點指導(dǎo)意見：

●合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；

●合理確定首套房貸款利率水平；

●提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款；

●有效防范信貸風險，嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析；

●建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng)。