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據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1到4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.23萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%，增速比1到3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀對(duì)此解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：通篇來(lái)看，發(fā)現(xiàn)很多的“回落”、“下降”這樣的詞，也就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)已經(jīng)很不樂(lè)觀，可以做出這樣的判斷嗎？

葉檀：可以說(shuō)是這樣子的判斷，我們的房地產(chǎn)是處于一個(gè)緊縮的狀態(tài)。它主要表現(xiàn)在除了庫(kù)存量上升到歷史的高位之外，其他的數(shù)據(jù)其實(shí)都是在下降，包括開(kāi)工面積竣工面積，這說(shuō)明購(gòu)買者的量在減少，但是開(kāi)發(fā)的量也在減少，同時(shí)庫(kù)存在增加。如果按照這樣的銷量的話，它的庫(kù)存比很多大城市庫(kù)存比銷售需要一年以上，這說(shuō)明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)一個(gè)以非?？斓乃俣冗M(jìn)入了一個(gè)凝固狀態(tài)，因?yàn)?-3月份的數(shù)據(jù)還可以，但是4月份，1-4月份的數(shù)據(jù)急劇下降。

經(jīng)濟(jì)之聲：分區(qū)域來(lái)看，1-4月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)17.7%，增速和1-3月份持平；中部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)12.2%，增速回落3.4個(gè)百分點(diǎn)；而西部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)16.6%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。不同地區(qū)的不同表現(xiàn)，說(shuō)明了什么問(wèn)題？

葉檀：只能說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題，第一，不同的地區(qū)它的購(gòu)房者的意愿是不一樣的，開(kāi)發(fā)商的意愿是不一樣的。比如說(shuō)在一季度它整個(gè)的銷量上升，或者是一季度它的整個(gè)拿地上升之后，他必須有個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，所以在兩年的過(guò)程中，不管開(kāi)發(fā)商的意愿市場(chǎng)意愿怎么樣他必須進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第二，雖然中部地區(qū)的刺激在回落，但此前它的基數(shù)是比較高的，尤其是中部地區(qū)的一些大城市，它們的回落也是一個(gè)自然的技術(shù)下行的過(guò)程。

東部和西部的增速比較高，兩者其實(shí)含義是不一樣的，東部地區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)它的整個(gè)這兩年的增速的下行已經(jīng)很明顯，尤其是像一些中等城市下行是比較明顯的，而西部地區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)以前它的開(kāi)發(fā)熱度比較高。所以，現(xiàn)在就出現(xiàn)了一個(gè)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)之聲：西部的拐點(diǎn)更為明顯，我們?cè)賮?lái)看一下商品房銷售的情況，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積2億7700多萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比1到3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降8.6%。加上剛才我們說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，對(duì)房?jī)r(jià)后續(xù)走勢(shì)的影響將表現(xiàn)在哪些方面？

葉檀：現(xiàn)在是處于一個(gè)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。當(dāng)然各個(gè)城市不一樣，其實(shí)有的一線城市或者說(shuō)有的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榍皟赡瓯容^穩(wěn)健，市場(chǎng)又較好，所以像這樣的開(kāi)發(fā)商，他們的資金鏈還可以滿足需要的，日子相對(duì)來(lái)說(shuō)要好過(guò)一點(diǎn)；而以前激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，就像光耀地產(chǎn)這些，它的日子更難過(guò)一點(diǎn)，或者有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)接近崩潰的邊緣。

同時(shí)，不同城市的趨勢(shì)是不一樣的，有的城市在救市，有的城市的限購(gòu)令還沒(méi)有取消，這說(shuō)明城市的基礎(chǔ)不一樣，但是整體來(lái)看，確實(shí)是往下走的行情。而且，像房貸或者是稅收，限購(gòu)這些領(lǐng)域已經(jīng)有所放松，尤其是首套房的房貸已經(jīng)開(kāi)始放松。所以，說(shuō)明政府對(duì)剛性需求的支持，已經(jīng)提上了議事日程。

經(jīng)濟(jì)之聲：另外一組數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增速回落、銷售面積下降的背后是樓市居高不下的庫(kù)存量。機(jī)構(gòu)研究報(bào)告顯示，截至4月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%。庫(kù)存量創(chuàng)下了近5年的歷史新高。4月份購(gòu)房者觀望情緒比較重，從而使得房企跑量的希望落空。庫(kù)存“壓力山大”，接下來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的地方政府加入救市大軍嗎？

葉檀：我們不能認(rèn)為地方政府是救市。地方政府是穩(wěn)定隊(duì)伍的大軍，很多地方政府已經(jīng)出手了，但核心的政策，比如房貸政策和稅收政策，它們是沒(méi)有辦法出臺(tái)的。地方政府能夠做的就是放松一些行政管制，在稅收方面給予一些優(yōu)惠，主要是降低稅收和放松限購(gòu)令，但是這些手段在非常低迷的市場(chǎng)上，作用是有限的。所以，我們沒(méi)有看到市場(chǎng)有一個(gè)大幅反彈的過(guò)程。

從未來(lái)來(lái)看，第一，地方政府會(huì)加入救市，第二，像央行這些部門(mén)會(huì)考慮到首套房貸和市場(chǎng)的承受力來(lái)鼓勵(lì)剛性需求。所以，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)各方的合力，會(huì)希望市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)，而不是大幅上升，或者大幅下降的趨勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)之聲：確實(shí)關(guān)于房?jī)r(jià)的回調(diào)一直認(rèn)為它在一定程度上如果能夠回調(diào)是能夠擠出一些泡沫的，但是對(duì)于整體的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)整的過(guò)深可能對(duì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)帶來(lái)一些負(fù)面的影響，所以這次我們看到今天的央行也和銀監(jiān)會(huì)來(lái)要求各家銀行不許停止個(gè)人放貸，市場(chǎng)解讀為是保護(hù)剛需，那您怎么看待央行的在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的這個(gè)動(dòng)作？

葉檀：央行維穩(wěn)的意圖是非常明確的，它不希望鼓勵(lì)投資和投機(jī)性購(gòu)房，但是希望能夠鼓勵(lì)首套房貸剛性需求，這樣的話房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較健康。

但是值得關(guān)注的是兩點(diǎn)，第一，鼓勵(lì)剛性需求，剛性需求是不是真的會(huì)出來(lái)，因?yàn)閯傂孕枨笥幸粋€(gè)觀望的情緒，不是說(shuō)你鼓勵(lì)出來(lái)他馬上就會(huì)出來(lái)了；第二，對(duì)于央行來(lái)說(shuō)，雖然希望銀行不要停貸，但是商業(yè)銀行也是理性的經(jīng)濟(jì)人。如果房貸的利率比較低，而且它的資金成本又很高，那對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，它停止房貸或者減少房貸就是一個(gè)保護(hù)自己利潤(rùn)的自然之舉。所以，如果這兩點(diǎn)不改變，我們希望房貸市場(chǎng)能夠有所恢復(fù)，恐怕是比較困難的。

經(jīng)濟(jì)之聲：最近關(guān)于房地產(chǎn)的很多引論被大家所關(guān)注，像萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]的董事會(huì)主席王石也說(shuō)，房地產(chǎn)可能會(huì)有個(gè)好的前景，但是現(xiàn)在買了就能賺錢(qián)的階段已經(jīng)過(guò)去了。現(xiàn)在投資人也很關(guān)注，對(duì)于一些有支付能力的，要解決購(gòu)房、住房問(wèn)題的話現(xiàn)在是不是一個(gè)好的時(shí)機(jī)？

葉檀：確實(shí)性價(jià)比比較高，自己的資金能夠承受的話當(dāng)然是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，也就是閉著眼睛賺錢(qián)，在哪買都賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。但是考慮到中國(guó)的城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，不同城市的分化在有些城市它的白銀時(shí)代還是繼續(xù)存在的，所以現(xiàn)在要避免的是在白銀時(shí)代跟黃金時(shí)代的過(guò)渡階段出現(xiàn)一個(gè)大峽谷，迅速下滑，這對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)是不利的。

對(duì)于購(gòu)房者說(shuō)，他現(xiàn)在最需要看城市、看樓市，因?yàn)楦鱾€(gè)城市、各個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了分化。

經(jīng)濟(jì)之聲：您覺(jué)得這個(gè)機(jī)會(huì)會(huì)在哪里更多呢？現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)是已經(jīng)控制住了嗎？

葉檀：一線城市的話，從現(xiàn)在剛性需求的銷量來(lái)看，從降價(jià)之后樓盤(pán)的區(qū)化率來(lái)看，顯然是一線城市它的剛性需求更多，而且是一線城市它未來(lái)的需求更高。

經(jīng)濟(jì)之聲：最后一個(gè)問(wèn)題，由于房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，二季度的宏觀經(jīng)濟(jì)增速是不是也難言樂(lè)觀？

葉檀：顯然是這樣子的，就是我們可以把房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和PMI，制造業(yè)的PMI數(shù)據(jù)對(duì)照來(lái)看，以及和工業(yè)增加值對(duì)照來(lái)看，我們可以看到隨著房地產(chǎn)投資的大幅回落，工業(yè)增加值以及新訂單這一塊，尤其是工業(yè)增加值出現(xiàn)了大幅回落的現(xiàn)象，這兩者是密切相關(guān)。