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近期萬(wàn)科副總裁毛大慶的“發(fā)言風(fēng)波”再次將房地產(chǎn)是否會(huì)崩盤的話題放在聚光燈下。一邊是萬(wàn)科總裁郁亮“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)”看空的警示，另一邊是任志強(qiáng)“2014年不買房就需要再等30年”看漲的言論。2014年的房地產(chǎn)是否會(huì)大幅波動(dòng)？沒(méi)有人能說(shuō)的清楚。因?yàn)榕菽旧砭吞N(yùn)含著太多的不確定性。何時(shí)破裂？極速破裂還是自然消化？什么資產(chǎn)最具抗跌性？等問(wèn)題都值得思考。與其參考日本的借鑒，不如看看2008年自己的故事更有啟發(fā)。不妨我們通過(guò)下面三個(gè)故事來(lái)簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)一下泡沫。

故事一：鄂爾多斯的債務(wù)幻覺(jué)

在鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)生態(tài)中，煤炭是財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)是財(cái)富的儲(chǔ)蓄罐，而中間的環(huán)節(jié)由民間融資串聯(lián)。按照當(dāng)?shù)厝说恼f(shuō)法“十有九貸”，即很多鄂爾多斯人都通過(guò)拖拉機(jī)的形式參與了民間融資。當(dāng)發(fā)動(dòng)機(jī)熄火之后，前期催生的高房?jī)r(jià)難以支撐。某郊區(qū)高端樓盤房?jī)r(jià)從峰值每平米超過(guò)3萬(wàn)的價(jià)格跌至1萬(wàn)。按照正常的邏輯，這種情況下最直接的解決方式就是債務(wù)重組，即把房子賣了換成現(xiàn)金，再一層層分給債權(quán)人。但這樣的結(jié)果是所有人都虧本，所有人都沒(méi)辦法接受。

面對(duì)這種窘境，債務(wù)人一籌莫展。有的心理承受能力差的人選擇了跳樓，有的道德品行差的人選擇了跑路。但也有聰明的人想出了其他辦法。如果直接給錢，原先的10萬(wàn)只能分5萬(wàn)，但如果把錢換成酒則不同，而且酒的品牌一定不是大家所熟悉的蒙古王，而是從四川某個(gè)不知名的小酒廠進(jìn)了一批酒。最后分配的不是5萬(wàn)元的錢而是給了5萬(wàn)元的酒，并稱該酒價(jià)值10萬(wàn)元。這樣大債權(quán)人再把酒一層層分給小債權(quán)人，債權(quán)人的感覺(jué)比直接虧損要好一些。鄂爾多斯人的豪放體現(xiàn)在債務(wù)重組上，結(jié)果使得一段時(shí)間內(nèi)當(dāng)?shù)氐木葡忌线@種酒。

故事二：溫州經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂源于銀行收緊

上一輪溫州經(jīng)濟(jì)的大漲大跌，很大程度上取決于銀行的信貸政策。按照當(dāng)?shù)匾晃粚＜业恼f(shuō)法是“2009年是狂熱的夏天，2011年是暴風(fēng)雪的寒冬，而2008年信貸規(guī)模爆增是危機(jī)的導(dǎo)火索“。那時(shí)銀行瘋狂放貸，信貸員常常追著老板貸款。以前這些企業(yè)只能靠民間融資，現(xiàn)在銀行來(lái)求你貸款，利息低，你會(huì)不借嗎？何況投資實(shí)業(yè)不賺錢，人民幣又不斷升值，看著自己的同鄉(xiāng)炒房都發(fā)財(cái)了，他們自然把錢轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)。

溫州人敢冒險(xiǎn)，集資到處拿地，錢不夠就從民間融資，月息2分，房子一開(kāi)盤就賣光了。然而好景不長(zhǎng)，中央出手收緊銀根，老板們被告知必須還款，銀行答應(yīng)會(huì)立即再放款，就借高利貸還上，可后來(lái)就沒(méi)了消息，行長(zhǎng)說(shuō)沒(méi)額度，上面不批。這時(shí)老板紅眼了，訂單來(lái)了要花錢，只能再次求助2分5的高息，現(xiàn)在房子又賣不掉，很快房?jī)r(jià)就應(yīng)聲而落了。溫州銀行界有個(gè)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)能說(shuō)明上述氣候變化。2008年末企業(yè)部門的總資產(chǎn)中，民間融資占11%，銀行融資占48%，到了2011年末，民間融資占比速升至27%，銀行融資占比則速降為31%。

故事三：一線城市核心地段的物業(yè)抗跌性最強(qiáng)

2008年的次貸危機(jī)或許大家還記憶猶新，尤其是對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外資的沖擊較大。北京CBD作為這兩類經(jīng)濟(jì)體最聚集的區(qū)域，寫字樓租金在一定程度上能代表區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力。按照CBRE的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年第二季度CBD甲級(jí)寫字樓的平均租金為8元/天/平米，到2009年第三季度一路下滑至6.5元，6個(gè)季度的跌幅接近23%。典型的項(xiàng)目如財(cái)富中心的租金從6元下跌至5元，售價(jià)從2.9萬(wàn)/平米下跌至2.7萬(wàn)/平米。此外，從二手房的成交來(lái)看，2008年北京二手房市場(chǎng)成交量?jī)H7萬(wàn)余套，與2007年9.7萬(wàn)套相比，下滑幅度近25%。

但這種下跌的態(tài)勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇快速反彈，尤其是四萬(wàn)億的刺激，大量企業(yè)擴(kuò)租面積。一年后就觸底反彈，短短三年的時(shí)間，CBD甲級(jí)寫字樓的平均租金已經(jīng)從2009年的6.5元飆漲至今天的11.5元，僅僅2011年一年北京甲級(jí)寫字樓平均租金的漲幅就高達(dá)73%。財(cái)富中心的租金已經(jīng)從5元反彈至13元，售價(jià)已經(jīng)高達(dá)7萬(wàn)/平米。此外，據(jù)坊間最新消息，北京五環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有商業(yè)地塊可供應(yīng)。由此可見(jiàn)，即使在經(jīng)濟(jì)危機(jī)系統(tǒng)性下跌的情況下，一線城市核心位置的物業(yè)抗跌性也是最好的。

關(guān)于2014年房地產(chǎn)是否會(huì)大幅波動(dòng)的話題，沒(méi)有人真正知道答案，也無(wú)需過(guò)多糾纏于此。更值得我們關(guān)注的是泡沫可能的演變邏輯以及合理的應(yīng)對(duì)策略。上面三個(gè)故事分別告訴我們?nèi)齻€(gè)道理。一是市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，投資人的心態(tài)至關(guān)重要，不僅影響到投資結(jié)果，更會(huì)影響到我們的身體甚至生命。二是金融環(huán)境冷暖劇烈變是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的重要原因。三是抗跌能力最強(qiáng)的還是核心城市核心地段的核心資產(chǎn)。

今年房地產(chǎn)的波動(dòng)不會(huì)超過(guò)2008年，反思那時(shí)候的故事，可能會(huì)給我們更實(shí)在的啟發(fā)。