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最近一段時(shí)間，住宅市場(chǎng)“調(diào)整”讓市場(chǎng)哀鴻一片，但商業(yè)地產(chǎn)成為眾多房企關(guān)注焦點(diǎn)。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年預(yù)計(jì)北京商業(yè)地產(chǎn)整體放量將高達(dá)158萬平方米，約為去年實(shí)際放量2倍。

最近一段時(shí)間，住宅市場(chǎng)“調(diào)整”讓市場(chǎng)哀鴻一片，但商業(yè)地產(chǎn)成為眾多房企關(guān)注焦點(diǎn)。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年預(yù)計(jì)北京商業(yè)地產(chǎn)整體放量將高達(dá)158萬平方米，約為去年實(shí)際放量2倍。今年綠地、富力[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]和萬科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等龍頭房企在北京都有一定規(guī)模的商業(yè)綜合體入市，其中萬科主打社區(qū)商業(yè)；保利、綠地更是將寫字樓與智能辦公相結(jié)合，進(jìn)行建筑升級(jí)。但是，商業(yè)地產(chǎn)真有那么好嗎？

過去我們住宅市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，投機(jī)性質(zhì)越來強(qiáng)烈。由于商業(yè)地產(chǎn)的投資較為理性，這個(gè)投資領(lǐng)域絕沒有住宅市場(chǎng)那樣沖動(dòng)。雖然在短期來看商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)要慢于住宅市場(chǎng)，但中長(zhǎng)周期持有商業(yè)地產(chǎn)，從它的增值率與區(qū)域的不可再生來看，回報(bào)率是不可估量的。同時(shí)這個(gè)投資領(lǐng)域也不是普通投資者關(guān)注的板塊。商業(yè)地產(chǎn)作為投資市場(chǎng)，在銀行貸款的首付比例上早已有限制，所以現(xiàn)在住宅的二套房首付有了嚴(yán)格限制，反而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投資的促進(jìn)。

商業(yè)地產(chǎn)與基本面最貼近，不像住宅市場(chǎng)那樣“點(diǎn)背離”：商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度與經(jīng)濟(jì)的景氣程度密切相關(guān)，而住宅市場(chǎng)無論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好與壞都會(huì)因?yàn)閯傂璧拇嬖诙霈F(xiàn)各種指標(biāo)背離現(xiàn)象。這對(duì)資本的轉(zhuǎn)移也是有好處的，讓資本少一點(diǎn)利用銀行杠桿去炒那些住宅，更多進(jìn)入商業(yè)住宅領(lǐng)域，降低住宅市場(chǎng)的熱度，也降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家正在大力發(fā)展服務(wù)業(yè)和城鎮(zhèn)化，為商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張帶來了先天的機(jī)遇。然而，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，在稅收上比住宅更更高，造成資本寧愿炒房也不愿投資商業(yè)地產(chǎn)，這就造成了住宅市場(chǎng)過火，而商業(yè)地產(chǎn)總體上長(zhǎng)期處于虛弱期。

當(dāng)前制約商業(yè)地產(chǎn)最大問題在于體制。投資非居住用房實(shí)際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，仍然涉及到諸多稅種，如按照出租收入應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等，這樣，在現(xiàn)實(shí)中，就造成了商住倒掛的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)雖然不是直接關(guān)系到居民居住問題，但是，也不是可以隨意征收高稅費(fèi)的借口，不合理的永遠(yuǎn)都是不合理的，不會(huì)因?yàn)槟康亩淖?。再說，商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)最終還是要轉(zhuǎn)嫁到居民消費(fèi)品中去，最終由消費(fèi)者埋單，和居民直接埋單沒有什么區(qū)別。因此，要想改變這種狀況，必須調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓稅率，從而盤活整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，從而為平抑物價(jià)作出最有效的貢獻(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)過度繁榮，也不是什么好事，日本房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志就是從商業(yè)地產(chǎn)徹底爛掉開始的。商業(yè)地產(chǎn)大面積非理性發(fā)展，比住宅市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)威脅更大。去年全年我國(guó)在建商業(yè)中心卻達(dá)到了全世界總量的一半，而且會(huì)在未來三到四年內(nèi)達(dá)到高峰。因此，一窩蜂搞商業(yè)地產(chǎn)和造城運(yùn)動(dòng)，可能會(huì)出現(xiàn)一系列的鬼城，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，非常致命。

其它產(chǎn)業(yè)也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊，馮侖一次演講時(shí)感嘆說，“我們一看有一點(diǎn)懵了，為什么？小米現(xiàn)在準(zhǔn)備做房地產(chǎn)了。小米產(chǎn)品的簡(jiǎn)單極致以及它的粉絲經(jīng)濟(jì)包括它的服務(wù)，它講到了互聯(lián)網(wǎng)的思維，所有這一切都在顛覆我們”。發(fā)懵的不僅僅是馮侖，很多開發(fā)商都在思考面對(duì)電商的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在哪里？這樣一個(gè)命題可以說事諸多商業(yè)地產(chǎn)商都非常關(guān)心的問題。之前商業(yè)地產(chǎn)的威脅是住宅市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)的普及以及新的支付方式的出現(xiàn)，電商突然殺了出來，傳統(tǒng)的商鋪、購(gòu)物中心等優(yōu)勢(shì)瞬間被削弱。由此觀之，未來開發(fā)商不僅僅面臨著同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，還要面對(duì)各種各樣新出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。