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5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。

會議最后，劉士余對個人住房貸款提出了以下五點(diǎn)要求：一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；二是科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款；四是有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析；五是建立信息溝通機(jī)制，對社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。

筆者認(rèn)為，央行研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，標(biāo)志著至此開始貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤伞６泿耪咦呦蚨ㄏ驅(qū)捤伞?ldquo;優(yōu)先滿足”首套自住購房的政策背景來看，主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，當(dāng)前，仍然需要房地產(chǎn)適度拉動宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.4%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段。一季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.3%。同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?。?dāng)前來看，2014年一季度GDP增速與CPI增速累加值為9.6，剛好處于這一區(qū)間，從指標(biāo)意義來看，具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣鳌?月份CPI重回1時(shí)代，更加增強(qiáng)了貨幣政策定向?qū)捤傻念A(yù)期。

此外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止3月末，中國廣義貨幣(M2)余額116.07萬億元，同比增長12.1%，已明顯低于13%的年度控制目標(biāo)，此時(shí)貨幣政策偏緊。

因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底階段”，央行要求合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，提高服務(wù)效率等措施，貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤?，以適度拉動宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。

從央行此次表態(tài)中強(qiáng)調(diào)“優(yōu)先滿足”居民家庭首套自住購房等這個信號來看，今年以來這樣的表態(tài)尚屬首次，這其中透露出當(dāng)前政策層面的特征及趨勢的四方面信號，筆者認(rèn)為：

第一、無論政策怎么調(diào)整，支持居民家庭首套自住購房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，包括在“盤活存量用好增量”的過程中，貨幣政策調(diào)整的核心仍然是“優(yōu)先滿足”居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性。

第二、宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，政策走向定向?qū)捤?，下半年大中城市房價(jià)將不如穩(wěn)步上漲的通道。

去年11月份以來各地限購政策從嚴(yán)，但是，至今為止各地頻頻爆出限購松綁的消息，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，這和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持定向?qū)捤傻淖藨B(tài)。

因此，從大中城市短期市場表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，但是，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會持續(xù)太久，預(yù)計(jì)下半年，由于銀行信貸對于首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，至此，供求關(guān)系較為合理或供不應(yīng)求的城市房價(jià)將不如平穩(wěn)上漲的渠道。

第三、盡管限購、限貸等政策有松動的跡象，但是大多數(shù)城市仍然是延期繼續(xù)執(zhí)行，當(dāng)前通過“優(yōu)先滿足”支持居民家庭首套自住購房需求的差別化政策，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺爭取更多的時(shí)間，這個時(shí)間預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初，在這個時(shí)間段之前應(yīng)該不會有繼續(xù)從嚴(yán)的政策出臺。

第四、對于開發(fā)商來講，在上半年“流動性”趨緊的市場背景下，以“現(xiàn)金為王”的策略應(yīng)該為廣大開發(fā)商采納，同時(shí)，土地市場溢價(jià)率表現(xiàn)走低，地價(jià)表現(xiàn)相對合理，此時(shí)為較好拿地時(shí)機(jī)，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠(yuǎn)角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面；下半年貨幣政策轉(zhuǎn)向定向?qū)捤?，最佳的拿地機(jī)會可能會已經(jīng)錯過，此時(shí)，開發(fā)企業(yè)再在土地市場上拿地有可能會面臨比較多的競爭，下半年部分城市地價(jià)可能重新走高，不排除個別熱點(diǎn)城市還會有地王出現(xiàn)，這些城市拿地可能會一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。