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中國正在實行一些比較大的改革，比如財稅體制改革，現(xiàn)在已經(jīng)有了一個方案。但是最難的改革，還不是金融領(lǐng)域、價格領(lǐng)域的改革，而是土地和住宅。土地和住宅體制改革，是中國非常艱難，但是又繞不過去的一項工程。我們先來看土地制度的現(xiàn)狀：

政府壟斷賣地：房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗的尋租制度源泉

首先是土地國有和集體雙軌所有制。城鎮(zhèn)土地是全部國有，農(nóng)村和城郊土地是集體所有。解放后，農(nóng)村土地分給了農(nóng)民；城鎮(zhèn)有一些土地收歸國有，有一些保持私有。直到文化大革命前，城鎮(zhèn)還有私有的土地和房子，但是到文化大革命中，出了一個文件把資本家的子女從房子中趕出去，把一部分房子分給了工人，這種房子到現(xiàn)在還有產(chǎn)權(quán)糾紛。文化大革命結(jié)束，人家要求平反或者恢復(fù)居住，但是住進的人，有些不好再調(diào)整出去，到現(xiàn)在有些房子產(chǎn)權(quán)還是不清楚的。但是總體說，城鎮(zhèn)全部土地國有，農(nóng)村土地集體所有，包括農(nóng)民的宅基地。

中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇

第二是土地使用權(quán)的行政寡頭壟斷賣出制度。按照馬克思主義經(jīng)濟學(xué)講，自然資源是沒有價值的，比如空氣、水，土地。所以土地最開始是政府劃撥分配。改革開放以后，土地要有償使用，直到九十年代末才開始土地使用權(quán)的買賣，開始叫協(xié)議出讓，后來叫招拍掛。這種土地買賣屬于行政寡頭壟斷。賣地的是政府，不是一個經(jīng)濟組織，不是一個公司。我們土地管理法規(guī)定，所有的建設(shè)用地都要經(jīng)過征用，變成國有土地以后，才能出讓。這樣的賣地市場，在微觀經(jīng)濟學(xué)中也找不到。因為微觀經(jīng)濟的市場結(jié)構(gòu)中，單寡頭壟斷，是指一個經(jīng)濟組織的壟斷。

政府行政寡頭壟斷賣地，是中國土地及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中腐敗的最大尋租制度源泉。幾乎所有房地產(chǎn)領(lǐng)域的中行賄受賄，與政府國土部門，政府一些領(lǐng)導(dǎo)招拍掛賣地中的公關(guān)和內(nèi)幕有關(guān)。相當多的巨額行賄和巨額受賄，震驚國內(nèi)外的大案要案，發(fā)生在此領(lǐng)域。就是從保護干部，反腐敗角度看，這種由政府行政寡頭壟斷賣地的方式，也迫切需要改革了。

第三是有限使用年期制度。年期制度是什么呢，農(nóng)民承包土地有年限，開始大概是5年、15年、現(xiàn)在是30年。城里土地，比如工業(yè)用地是20年到50年，住宅用地50年到70年。當土地使用權(quán)到期，使用者要重新提出申請，重新進入土地出讓程序，交足土地出讓金，方可繼續(xù)使用。按照現(xiàn)在的土地管理法，如果你現(xiàn)在住房子70年到期了，要重新向國土部門申請，如果不申請，沒有進入出讓程序，沒有按照出讓程序交足出讓金。按照法律，國土部門可以收走你的住宅和土地，把你攆到大街上。

政府向窮人要錢，不向富人要錢

第四，政府向窮人要錢，不向富人要錢。我們現(xiàn)在政府從土地和房屋中獲得的錢，主要是從農(nóng)民手里，從對住房剛需人的身上拿到的。我們目前這樣土地方面的制度，從財產(chǎn)增值的收益分配看，就是地方政府向窮人要錢，不向有財產(chǎn)的富人要錢，而且富人因地方政府不斷地抬高地價和房價而持續(xù)暴富。

政府行政壟斷最早實行土地劃撥時，土地不要錢，政府白給你；后來協(xié)議出讓，政府一對一，主要是定價談判，如果你把賣地的書記、市長公關(guān)較好，就可以比較便宜的拿到土地。后來實行了招拍掛制度。政府從農(nóng)民的手里以一畝地幾百塊錢的價格拿到地（現(xiàn)在也就六七萬塊錢），倒賣后一畝地價格30萬、50萬，100萬，價格最高的地方，可能500萬、600萬，甚至2000萬。很大一塊政府的收入是倒賣土地形成的。大概2010年、2011年、2012年這三年，政府倒賣土地的收入年平均有3萬多億，去年是4.1萬多億。2014年一季度就賣了近11000億，同比增長了40%。這幾年土地出讓金要占到房屋銷售額的一半，我們?nèi)ツ甏蟾刨u了10億平米，每平米去年均價是7000多元，總額7-8萬億左右，含4.1萬億土地出讓金。如果加上土地出讓金和稅費，要占到房價的65%左右。今年北京市的土地出讓金越來越高，而且我發(fā)現(xiàn)有些央企膽子太大，多高的地價也敢拿。拿了以后到底怎么辦？估計這些央企，或者這些大企業(yè)認為房價還會漲。

第五，供房渠道單一，缺乏競爭。目前一個渠道是保障房，現(xiàn)在保障房建設(shè)，很多地方欺騙中央說一年建了1000萬套，但其實沒有那么多，因為地方也沒有那么錢。第二是商品房，所有的房屋開發(fā)，必須得有房地產(chǎn)公司來建設(shè)銷售。不允許個人私自買一塊兒地，自己建房。不允許集資建房。供方渠道單一。

現(xiàn)有土地和住宅制度產(chǎn)生了很多問題，使中國經(jīng)濟面臨很大風(fēng)險。

基本上我們在靠剝奪農(nóng)民推進城鎮(zhèn)化

第一，把農(nóng)民坑得太苦，基本上我們靠剝奪農(nóng)民在推進城鎮(zhèn)化，基本上靠剝奪農(nóng)民在搞土地財政，剛需買房人的稅費負擔(dān)太重，形成城鎮(zhèn)中新的兩極分化。國民黨到了臺灣后，他們也進行了土地改革，將地主的土地強制收購，再分配給無地和少地的農(nóng)民。后來農(nóng)民可以買賣土地，出租土地。買賣土地時政府收稅，比如增值100%收40%的稅，增值200%收50%，增值300%收60%，臺灣給農(nóng)民留了一塊兒。農(nóng)民就可以拿著土地買賣的錢去創(chuàng)業(yè)。臺灣中小企業(yè)多，主要是土地資本的基礎(chǔ)上農(nóng)民創(chuàng)業(yè)。此外，農(nóng)民有錢可以到城市里去買房子。

年輕的一代農(nóng)民在城市有3億多人，很多人高中一畢業(yè)就跑出來了，基本上不可能再回農(nóng)村。45歲以上的，再過30年到40年，基本要去世。所以農(nóng)村的很多房子是沒有用的，農(nóng)村會衰敗。近20年，已經(jīng)有100萬的村莊沒有了，估計再過20年、30年可能還得有100到200萬個村莊沒有了。目前3億多農(nóng)民在城里，只有極少數(shù)有自己的住房，大部分都在工棚里，或者城中村，地下室，鴿子籠這些地方。我們未來20年、30年還得進城3億人口，這些人口以后沒有房子。

城里原住民，對于一個獨生子女來說，繼承丈母娘的一套房，老爹老媽的一套房子，自己再一套房子一共三套房，如果爺爺奶奶也有，再繼承，那么四五套房子。最后局面是什么呢，7億佃戶住在一兩億房主的家里，每個月的工資40%交給房主。我們60多年前，打土豪分田地，八九十年以后，就得打房豪分住宅，形成兩個階級，原來叫地主佃農(nóng)，現(xiàn)在叫房主、房豪、佃戶。

目前的土地財政還導(dǎo)致兩極分化。中國的中產(chǎn)階級大多數(shù)靠什么發(fā)財？大多數(shù)不像臺灣靠創(chuàng)業(yè)發(fā)財。咱們這兒全是倒房子發(fā)的財，就是利用泡沫發(fā)的財。簡單說，政府收錢是從農(nóng)民手里拿一部分，讓大學(xué)畢業(yè)五六年在北京辛辛苦苦的青年背上很沉重的房貸給政府交土地出讓金和稅費。但是五年前，或者十年前買了一套房子，價格5000塊錢一平米，現(xiàn)在漲到5萬，成富翁了，但是政府不向我征一分錢稅。政策讓你的財富積累了，但是不向你征稅，政府是向誰征稅呢，窮人。

七十年后強收回土地和房子怎么辦？

第二個問題，存在社會動蕩、財政斷裂的風(fēng)險。政府不可能永遠賣地，城市化總有結(jié)束的時候，再加上計劃生育政策導(dǎo)致人越來越少，最后城市能有多少人。舉個例子，現(xiàn)在中央批了一個城市30平方公里的土地，張書記和李市長5年賣掉15平方公里，又5年陳書記，石市長哥倆又賣掉15平方公里，賣完了。最后中央說你這個城市不準再賣地了，假設(shè)土地賣了70年使用權(quán)，后面還有12個書記、市長賣什么？當65%的人來到城里，城市化已經(jīng)快結(jié)束，你再賣什么？所以我們目前的土地財政，是個持續(xù)不下去的一個制度。

此外，對于一個企業(yè)來說，購買了使用期50年的土地，50年后，企業(yè)必須得重新進入出讓程序，還得再交一筆錢。當年是零地價或者是3萬塊錢、5萬塊錢出讓的，20年以后的地價會漲到什么程度。如果企業(yè)支付不起，最后大規(guī)模倒閉怎么辦？

第三，土地使用年限到期以后，按照土地管理法應(yīng)當收歸國有，存在著巨大的社會政治風(fēng)險。七十年后強收回土地和房子怎么辦？本來政府要真正為了老百姓服務(wù)，如果房價高，要多把儲備的東西拋出來，地價過低時候，它要從農(nóng)民那兒收儲，高價收儲土地，保護農(nóng)民的土地利益。我們現(xiàn)在的政府正好反著做，房價特別高的時候，饑餓銷售法，地沒達到招拍掛的目標溢價，就不給你供地。農(nóng)民的土地，不是保護價收購，是掠奪價收購。看其他國家的地方政府調(diào)控房價，不會把房價弄到這么高的程度