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萬(wàn)科、恒大等多家房企公布4月銷售業(yè)績(jī)，部分房企增幅明顯放緩，這其中恒大增速居前，4月份完成銷售額138.9億元，同比增長(zhǎng)91.2%，已完成年度銷售目標(biāo)1100億元的40.4%。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大的逆市超車有多重因素，其中銷售節(jié)點(diǎn)的安排有很大關(guān)系。

萬(wàn)科、恒大、富力等多家房企公布4月銷售業(yè)績(jī)，部分房企增幅明顯放緩，這其中恒大增速居前，4月份完成銷售額138.9億元，同比增長(zhǎng)91.2%，已完成年度銷售目標(biāo)1100億元的40.4%。

接近恒大的知情業(yè)內(nèi)人士向南都記者分析，恒大銷售淡市飄紅，應(yīng)該與年初的一些隨行就市銷售策略有關(guān)，在產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)上，目前也是滿足剛需、薄利多銷。上海易居地產(chǎn)分析員嚴(yán)躍進(jìn)也告訴南都記者，業(yè)績(jī)走高需要較快的推盤節(jié)奏和較大的新增供應(yīng)量，這方面制勝者可領(lǐng)先。

接近恒大的業(yè)內(nèi)人士分析，雖然恒大近年加大了對(duì)一線城市的進(jìn)攻力度，但前幾年大量入手的三四線“物美價(jià)廉”地塊在今年陸續(xù)轉(zhuǎn)入銷售階段，為銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不少。今年恒大還是在走“民生地產(chǎn)”路線，實(shí)行“薄利多銷”。截至去年底，恒大銷售業(yè)績(jī)中，二三線城市銷售占比高達(dá)98.7%。

逆市飄紅

恒大集團(tuán)4月份完成合約銷售額138.9億元，同比增長(zhǎng)91.2%，合約銷售面積202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.1%，創(chuàng)下恒大今年銷售新高。合約銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)3.9%。

1-4月份，恒大的合約銷售額合計(jì)443.9億元，已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)的40.4%，創(chuàng)下同期歷史新高。合約銷售均價(jià)每平方米6，980元，較2013年同期增長(zhǎng)一成。

在萬(wàn)科、保利等大型房企普遍放慢腳步增長(zhǎng)乏力的情況下，恒大步伐顯然要快很多。面對(duì)幅度不小的上漲，恒大集團(tuán)強(qiáng)調(diào)，董事局主席許家印的態(tài)度是“三線城市市場(chǎng)不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的”，恒大的銷售仍然看重這些區(qū)域。

接近恒大的有關(guān)業(yè)內(nèi)人士昨日向南都記者分析，雖然近年加大了對(duì)一線城市的進(jìn)攻力度，但前幾年大量入手的三四線“物美價(jià)廉”地塊在今年陸續(xù)轉(zhuǎn)入銷售階段，為銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不少。今年恒大還是在走“民生地產(chǎn)”路線，實(shí)行“薄利多銷”。截至去年底，恒大銷售業(yè)績(jī)中，二三線城市銷售占比高達(dá)98.7%。

“業(yè)績(jī)飄紅與恒大的推盤節(jié)奏快、新增供應(yīng)量較大有關(guān)。不過(guò)今年4月份很多房企的銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)會(huì)很糟糕，對(duì)比來(lái)看，恒大在4月份用企業(yè)品牌做了市場(chǎng)寒潮的擋風(fēng)牌。”易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受南都記者采訪表示，在沒有明顯降價(jià)做法下，恒大結(jié)合營(yíng)銷策略制勝市場(chǎng)。

銷售節(jié)點(diǎn)安排給力

相比之下，萬(wàn)科公布的4月銷售數(shù)據(jù)相對(duì)“失色”。數(shù)據(jù)顯示，公司4月份實(shí)現(xiàn)銷售面積109.3萬(wàn)平方米，同比下降1.26%，銷售金額127.5億元，同比增加2.99%。2014年1～4月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積524.3萬(wàn)平方米，銷售金額669.8億元，分別比2013年同期增長(zhǎng)8.7%和19.6%。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大的逆市超車有多重因素，其中銷售節(jié)點(diǎn)的安排有很大關(guān)系。

“我認(rèn)為這只是節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題，恒大與萬(wàn)科的實(shí)質(zhì)性差異不大。萬(wàn)科雖然有向商業(yè)、城市配套等方面轉(zhuǎn)型，但總的來(lái)說(shuō)仍然是滿足白領(lǐng)需求。造成差異的主要是推貨節(jié)點(diǎn)，與恒大的推貨量集中有關(guān)系。”合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌接受南都記者采訪時(shí)表示。

由于每逢上半年多有淡季，逆市飄紅并不容易。知情業(yè)內(nèi)人士就告訴南都記者，由于去年底“金九銀十”很給力，較早完成了銷售目標(biāo)，很多房企比如保利、恒大都將年底的部分大型銷售任務(wù)留至今年年初再做結(jié)轉(zhuǎn)。這就令年初的報(bào)表相對(duì)得到“粉飾”。

有不具名券商告訴南都記者，精明的發(fā)展商可能是能預(yù)料到今年的銷售會(huì)比較困難，從去年底就開始“未雨綢繆”。另外想辦法令今年初的業(yè)績(jī)相對(duì)好看，也是對(duì)股價(jià)和投資者有個(gè)交代。

對(duì)于手中還有很多三四線城市項(xiàng)目的恒大而言，加快銷售步伐更是要緊。因此今年初以來(lái)，恒大通過(guò)加強(qiáng)銷售力度、推行有關(guān)優(yōu)惠等多手段來(lái)推動(dòng)周轉(zhuǎn)，并取得了成效。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)越來(lái)越明顯。恒大在今年年初的年報(bào)發(fā)布會(huì)上謹(jǐn)慎表示看到了年初的困難，但恒大稱“應(yīng)對(duì)有方”，制定了相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略。包括拿地方向傾斜，側(cè)重價(jià)值空間更大的一二線城市，將一二線和三四線的城市配比基本設(shè)定為1：1。另外集團(tuán)也直言，長(zhǎng)期堅(jiān)持的“民生地產(chǎn)”讓利原則，在今年要適當(dāng)“回歸一些”。也就是說(shuō)“薄利”的情況要改善，銷售價(jià)格會(huì)上調(diào)。

“樓市調(diào)控下，包括恒大等房企，都在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做了調(diào)整。最主要的是加大剛需盤的供應(yīng)，不過(guò)相比別的房企，恒大可以利用全國(guó)化網(wǎng)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式，真正讓樓盤的成本價(jià)下降，這使得產(chǎn)品富有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，薄利多銷的策略還是吻合了剛需購(gòu)房者的利益，也體現(xiàn)了恒大做民生地產(chǎn)的發(fā)展思路。

成本優(yōu)勢(shì)

“恒大在全國(guó)布局，此番取勝肯定跟銷售策略有關(guān)系。”合富輝煌副總經(jīng)理龍斌告訴南都記者，它的產(chǎn)品品牌在全國(guó)特別是三四線城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，知名度高，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)布局主要以二三四線為主，再加上集中推貨，供應(yīng)量大，因此銷售業(yè)績(jī)?cè)龇^大。

樓市調(diào)控下，大小房企都開始在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整上花心思。最主要的是加大剛需盤的供應(yīng)。不過(guò)相比小房企，大房企可利用的資源更有優(yōu)勢(shì)。比如恒大正在利用全國(guó)化網(wǎng)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式，真正讓樓盤的成本價(jià)下降。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這使得產(chǎn)品具備了較大的競(jìng)爭(zhēng)力。

“整體上，2014年房企銷售業(yè)績(jī)難以樂觀，房企分化還會(huì)加劇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴南都記者，從目前數(shù)據(jù)看，銷售同比上漲的企業(yè)中部分是因?yàn)?013年的高額結(jié)轉(zhuǎn)，而從各月份的同比變化可以看到，銷售結(jié)轉(zhuǎn)的逐漸減少影響了同比漲幅。

張大偉分析稱，二季度房企銷售壓力將十分巨大。連萬(wàn)科這種“千億房企”都上漲乏力，成群結(jié)隊(duì)的百億房企和中小房企，正在或者即將經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙的分化。“整體2014年市場(chǎng)雖然存在地方政府救市的可能性，但如果信貸不明顯寬松，市場(chǎng)難以樂觀。”