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今年房地產(chǎn)市場怎么走呢？先說一個觀點：我覺得今年的房地產(chǎn)，從政策和市場這兩個角度來講，政策比較簡單清晰，市場是比較復雜的。市場又是分化，供給又是上升，貨幣政策也不那么寬松，非常復雜。變化差異很大，住宅、商業(yè)，不同的階段，需要我們開發(fā)企業(yè)好好琢磨，仔細研究。但是和往年相比，今年的政策比較清晰。​

說說今年的政策情況，今年我認為房地產(chǎn)的政策如果用一個最簡單的話來說，就是以穩(wěn)為主。今年房地產(chǎn)的政策不會出現(xiàn)太大的變化。整個來說是穩(wěn)定為主，一刀切的，新的調(diào)控政策不大可能。​

以穩(wěn)為主一方面是房地產(chǎn)的大的格局沒有什么太明顯的變化，市場分化的狀況依然持續(xù)；第二，宏觀經(jīng)濟發(fā)展的不確定性也要求房地產(chǎn)市場和政策是以穩(wěn)為主。當然并不是一點變化都沒有，有一些優(yōu)化，主要體現(xiàn)在兩點：第一是分類調(diào)控，政府工作報告特別強調(diào)針對不同城市進行分類調(diào)控，李克強總理強調(diào)分城施策。第二個變化是除了過去抑制投資性需求，滿足合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展這些過去的話之外，還說了一個要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供給。所以今年在政策方面有兩個與過去不同的提法，一個是分類調(diào)控，一個是共有產(chǎn)權(quán)住房的增加。這個政策是對當前住房市場出現(xiàn)的新的變化，實事求是的態(tài)度。因為當前中國住房市場的主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了變化。從過去的絕對短缺轉(zhuǎn)變成今天的不平衡突出。​

不平衡主要體現(xiàn)在四個方面：第一，大中小城市不同區(qū)域房地產(chǎn)供求關系不平衡，有的地方供過于求，有的地方供不應求；第二是不同人群，住房資源占有不平衡，有很多套房子，一部分人買不起房。第三，是城鎮(zhèn)戶籍居民和新增常住人口低收入家庭保障程度差距大。第四是本身城市居民住房的改善速度不平衡，一部分人已經(jīng)改善了很多次，住的很好很大。解決三個“一億人”的問題，第二個一億人是改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這就是主要的矛盾。​

在這樣一個情況下，我們采取了新的一個辦法‍。就是在抑制投資和投資性需求不變的情況下，我們的主要的政策出現(xiàn)了三個調(diào)整。​

第一從過去“一刀切”的調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉诸惖恼{(diào)控政策；第二從過去比較偏重于需求的調(diào)控政策，轉(zhuǎn)為供求端和需求端一起的雙向調(diào)控；另外從過去政府對房價的直接調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)樾抡畬┣箨P系的調(diào)控。不同的城市，在住宅建設用地的供給量上，占比上都有很大調(diào)整。這次優(yōu)化調(diào)整的重點在于調(diào)供應結(jié)構(gòu)。​

供應結(jié)構(gòu)體現(xiàn)在三個方面，第一是分城施策，不同城市的供求關系不一樣，不同城市的土地供應結(jié)構(gòu)不一樣。這次國土資源部非常清楚：土地供求量大的地方，減少住宅建設用地的供給。住宅建設緊張的大城市要增加土地供應量的供給，和提高住宅建設用地在整個城市中的占比。人口在500萬以上的大城市新增用地受到約束，如何增加住宅用地？主要是要調(diào)控存量。通過把過去低效利用的土地實行再開發(fā)的政策，來解決大城市住宅建設用地的占比增加的問題。第二是增加供應關系，增加共有產(chǎn)權(quán)住房。“十二五”期間，要建3600萬套保障房，其中要做大公租房。但是大力建公租房，政府的財政負擔非常重。因為公租房資金回收期非常長，第三是新結(jié)婚首次置業(yè)的家庭，目前正處于需求量大的時期，去住公租房，他們還是更愿意買自己的房子結(jié)婚。但是大城市買商品房很困難，這時候供應體制的調(diào)整完善和優(yōu)化體現(xiàn)在這一點：今后政府住房供應體系變成三分：第一，最困難的家庭，政府蓋租賃的保障房，很便宜租給他們，未來收入前景好。夾薪層，支持他們買便宜的商品房。便宜的商品房轉(zhuǎn)讓時，政府的讓利部分變成政府的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時候的收益，政府按產(chǎn)權(quán)比例回收。剩下的已經(jīng)有了房子要改善的人完全靠市場來解決。政府對加薪層提供資助，能買得起第一套房，解決的方法是靠共有產(chǎn)權(quán)。有保障手段支持，但不是保障房。​

總的政策格局沒有大的調(diào)整之下，只有兩個新的提法：分類調(diào)控和加薪層住房需求上得以滿足。​

總而言之未來的房地產(chǎn)市場和過去的房地產(chǎn)市場有很大變化，概括講有三點：第一行業(yè)高速增長的時代已經(jīng)過去；第二房地產(chǎn)市場絕對新房交易為主的市場也即將過去，未來我們需求不變，但是二手房市場開始起來，2013年四十個重點城市二手房交易量占60%；第三在經(jīng)濟發(fā)達的城市，單純的住宅開發(fā)為主的階段即將過去，未來的非住宅市場有很大空間。行業(yè)的整體趨勢從過去的趨勢性機會轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機會，過去趨勢是漲的格局，開發(fā)企業(yè)基本一個模式，而結(jié)構(gòu)性機會對企業(yè)判斷選擇，企業(yè)的創(chuàng)新都非常重要。​

以下幾個方面在結(jié)構(gòu)性機會里面需要把握：一個是以高周轉(zhuǎn)和產(chǎn)品創(chuàng)新為主的住宅開發(fā)；第二以資產(chǎn)管理為核心的辦公樓宇的開發(fā)，未來是有機會的，特別是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級快的地方；第三個以改造升級和管理提升為核心核心的存量房的開發(fā)，無論是住宅還是寫字樓，雖然是好地段，但是品質(zhì)結(jié)構(gòu)和功能是過去的；第四是以服務配套為核心的老年服務社區(qū)的開發(fā)，未來需求很大。關鍵是養(yǎng)老地產(chǎn)是不是以服務配套為核心。再有就是以直接融資為核心的多元化資本結(jié)構(gòu)，是必然的格局，發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，資金來源是三足鼎立：銀行貸款、公募市場、私募市場。我們現(xiàn)在公募市場、私募市場在開發(fā)企業(yè)資金來源里占比非常小。​

對開發(fā)企業(yè)來講，把握未來的結(jié)構(gòu)性機會，第一是堅持多元化的戰(zhàn)略，第二是創(chuàng)新，只要堅持這兩點，有能力的企業(yè)發(fā)展空間非常大。今天我們在業(yè)內(nèi)，一部分開發(fā)企業(yè)非常悲觀，一部分企業(yè)充滿信心，主要是基于他們商業(yè)模式而言。結(jié)構(gòu)性機會存在于那些足夠強的專業(yè)化能力和把握未來發(fā)展趨勢的創(chuàng)新能力企業(yè)，未來行業(yè)的整合已經(jīng)在所難免。​