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一場(chǎng)私密的討論，被當(dāng)作“看空樓市”的宣言放上網(wǎng)絡(luò)，直接將萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶推上了風(fēng)口浪尖。

五一假期，一篇《毛大慶：全國(guó)房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的文章在雪球網(wǎng)首發(fā)，很快傳遍網(wǎng)絡(luò)。

5月5日，萬(wàn)科公司以總裁郁亮名義緊急對(duì)外發(fā)出信息，否認(rèn)全面看空內(nèi)地樓市，并稱毛大慶言論是在警示樓市可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以便加以防范。萬(wàn)科和郁亮沒(méi)有直接否認(rèn)網(wǎng)傳毛大慶言論的真實(shí)性。

2008年萬(wàn)科董事局主席王石發(fā)出“拐點(diǎn)論”，萬(wàn)科率先降價(jià)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)也處在一個(gè)微妙的階段，杭州等二線城市普遍降價(jià)、一線城市如北京上海等部分樓盤也加入打折促銷陣營(yíng)，多地二手房市場(chǎng)拋售出現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)投資增速快速下滑，前20家開(kāi)發(fā)商4月拿地僅133億元……諸如此類。

5月5日地產(chǎn)股普遍下挫。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，市場(chǎng)熱議的拐點(diǎn)有大小兩種，小拐點(diǎn)就是增幅下降，整體樓市目前是小拐點(diǎn)；也有少數(shù)城市出現(xiàn)大拐點(diǎn)，如前兩年的鄂爾多斯和溫州。

地方政府相關(guān)政策將更受矚目。中央人民廣播電臺(tái)等媒體報(bào)道，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人通報(bào)當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策有所調(diào)整，全市原有限購(gòu)政策是要在購(gòu)房者戶籍所在地和擬購(gòu)房所在地核查所持房產(chǎn)數(shù)量，確認(rèn)購(gòu)房資格，5月將變更為僅在擬購(gòu)房所在地核查。

分裂的開(kāi)發(fā)商

對(duì)于這一輪樓市拐點(diǎn)是否已至的爭(zhēng)議，正是開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)知分化的結(jié)果。

接近住建部的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，網(wǎng)傳毛大慶的言論是其在住建部下屬政策研究中心組織的一次小型沙龍上發(fā)出的，參與人士只限開(kāi)發(fā)商及住建部專家，發(fā)言內(nèi)容嚴(yán)禁外傳。

“網(wǎng)傳發(fā)言基本屬實(shí)，”該人士說(shuō)，由于全是開(kāi)發(fā)商“自己人”，毛大慶發(fā)言比較實(shí)在，說(shuō)的也很誠(chéng)懇，“但他肯定想不到這些話會(huì)被泄露”。

住建部政策研究中心原主任陳淮稱，他本人主持了上述會(huì)議，并說(shuō)毛大慶所言并未超出當(dāng)前樓市熱點(diǎn)討論的范圍，間接證實(shí)了毛大慶言論的真實(shí)性。

然而，萬(wàn)科的觀點(diǎn)并不代表所有的開(kāi)發(fā)商。毛大慶也提到，在上述內(nèi)部交流中，現(xiàn)場(chǎng)有人對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)還是樂(lè)觀的，他發(fā)言是為了平衡，提醒大家關(guān)注可能風(fēng)險(xiǎn)。

樓市的樂(lè)觀派大有人在。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)廣東公司董事長(zhǎng)余英即是樂(lè)觀派的代表；而對(duì)中央救市抱有期待的開(kāi)發(fā)商中高層也為數(shù)不少。

當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)限購(gòu)放開(kāi)持肯定和樂(lè)觀態(tài)度。“房地產(chǎn)關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)，下跌會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，是政府無(wú)法承受之重，”深圳一大型房企高層對(duì)記者說(shuō)，他預(yù)計(jì)二三線城市的限購(gòu)政策會(huì)陸續(xù)放開(kāi)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則分析稱，限購(gòu)政策本身在二三線相對(duì)比較松的戶籍政策下，即使放松對(duì)市場(chǎng)影響也有限?？梢?jiàn)的事實(shí)是，在大中城市普遍收緊的房貸開(kāi)發(fā)貸，也暫無(wú)放松跡象。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松直言，目前開(kāi)發(fā)有四種心態(tài)：坐等中央地方出臺(tái)救市；認(rèn)為別人先死，自己沒(méi)事；積極跑量，降杠桿、調(diào)產(chǎn)品；準(zhǔn)備走路、轉(zhuǎn)行。

在4月底開(kāi)發(fā)商的行業(yè)組織中城聯(lián)盟董事長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)上，擔(dān)任輪值副主席的陳勁松對(duì)在場(chǎng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，假如五六月份房?jī)r(jià)不觸底，今年可能比較麻煩。

市場(chǎng)高庫(kù)存壓力下，部分企業(yè)“搶跑”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查顯示，主要大企業(yè)如萬(wàn)科、世茂、綠城、遠(yuǎn)洋等紛紛在杭州等區(qū)域加入降價(jià)行列；而在北京和深圳等熱點(diǎn)城市，新盤打折也越來(lái)越多，如北京通州某盤降價(jià)約3成出售。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)是否拐點(diǎn)已至，開(kāi)發(fā)商們大多諱言。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，整體樓市目前是小拐點(diǎn)；也有少數(shù)城市出現(xiàn)大拐點(diǎn)。

萬(wàn)科承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)否認(rèn)看空

“我感受到了一絲涼意，對(duì)于有些城市來(lái)說(shuō)，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會(huì)帶來(lái)這個(gè)城市房地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間處在難以反彈的局面。”網(wǎng)傳毛大慶發(fā)言稱。

其后他的言論被輿論演變?yōu)槿婵纯蘸笫?。毛大慶“喊冤”說(shuō)，這是把非公開(kāi)場(chǎng)合的風(fēng)險(xiǎn)提示變成了看空行業(yè)。

“從提示風(fēng)險(xiǎn)的角度，我贊成其中一些觀點(diǎn)，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分的認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的。”郁亮說(shuō)，他和毛大慶一樣，都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高度警惕，但他說(shuō)這不意味著萬(wàn)科看空中國(guó)樓市。

網(wǎng)傳文章指出，大量城市的批售比（批準(zhǔn)銷售面積/銷售面積）都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺(tái)1.4，這些數(shù)據(jù)看來(lái)都是在惡化的狀態(tài)；商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交反彈乏力，庫(kù)存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，開(kāi)發(fā)商們沒(méi)有真正感受到小陽(yáng)春的味道。

對(duì)此，郁亮也承認(rèn)，當(dāng)前市場(chǎng)分化沒(méi)有任何疑問(wèn)，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。既然是分化，就不存在都好或都?jí)?，而是既有壞的，也有好的一面。去年房?jī)r(jià)上漲較多的城市會(huì)存在價(jià)格阻力，供應(yīng)增加也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)降溫；而去年市況艱難的城市，隨著投資減少和供應(yīng)下降，存貨壓力會(huì)有所緩解。

此外，網(wǎng)傳文章還警示了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。稱從土地總價(jià)值、房?jī)r(jià)收入比等多個(gè)角度上看，中國(guó)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本、香港泡沫化類似的特征。

郁亮對(duì)上述觀點(diǎn)持保留意見(jiàn)，其認(rèn)為，目前并無(wú)數(shù)據(jù)表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)泡沫化，“但我們應(yīng)該對(duì)此一直保持警覺(jué)”。

郁亮強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行警示，并不意味著全面看空。“以前是黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，輕輕松松誰(shuí)都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大，中國(guó)的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開(kāi)始。”郁亮稱，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎，也強(qiáng)調(diào)樂(lè)觀。如果不看好行業(yè)，萬(wàn)科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)、退出原有的業(yè)務(wù)了。

成交量環(huán)比下跌明顯

有業(yè)內(nèi)人士將毛大慶“警示樓市”風(fēng)波與當(dāng)年王石的“拐點(diǎn)論”相提并論，當(dāng)前大背景是，樓市正處于一個(gè)微妙的臨界點(diǎn)。

在2014年3月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪萬(wàn)科、保利、中海外等多家大型開(kāi)發(fā)商，總體對(duì)市場(chǎng)的判斷是一季度的數(shù)據(jù)同比去年的高基數(shù)下滑是正常的，但并不能說(shuō)明全年都不好，還要再看二季度。

但到了4月份，市場(chǎng)并沒(méi)有給出樂(lè)觀反應(yīng)。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，雖然月內(nèi)開(kāi)發(fā)商推案規(guī)模和營(yíng)銷力度均明顯提升，但房地產(chǎn)市場(chǎng)成交并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市中超過(guò)六成成交量環(huán)比下跌，北京、大連等市成交量跌幅達(dá)到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到絕大多數(shù)，僅有上海、濟(jì)南二市成交量環(huán)比上升，杭州、大連、泉州等存量較高的城市，成交量均出現(xiàn)較大幅度的下滑。以一線城市中降幅最大的北京為例，4月份北京市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)高位，截止至28日，全市商品住宅供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)方，但市場(chǎng)整體需求處于低位，預(yù)計(jì)月內(nèi)成交量只有不足50萬(wàn)，市場(chǎng)短期去化速度明顯不足。

剛剛過(guò)去的五一假期，絕大部分一二線樓市慘淡。北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，北京房屋總成交量?jī)H200套。北京住建委披露其中二手房?jī)H成交31套，再創(chuàng)新低；深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，五一期間，深圳全市新房成交僅49套，跟去年130套的成交量比，下跌超過(guò)50%；二線城市佛山四區(qū)五一假期住宅（除高明）共成交422套，其中，有三區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比大跌44.8%。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，54個(gè)重點(diǎn)城市五一期間合計(jì)簽約住宅9887套，同比下調(diào)32.5%，其中一線城市下調(diào)40%，二線城市下調(diào)35%，市場(chǎng)觸頂跡象明顯。

毛大慶的言論正是在這樣一個(gè)敏感的時(shí)刻發(fā)出的，“現(xiàn)在市場(chǎng)信心本來(lái)就不足，”深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說(shuō)，當(dāng)成交持續(xù)幾個(gè)月低迷后，往往會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。

事實(shí)上，繼北京、廣州之后，在深圳等地也出現(xiàn)了新盤降價(jià)。包括金地等公司在內(nèi)的不少樓盤也打出了分期付首付的營(yíng)銷策略，以吸引購(gòu)房者入場(chǎng)。

CRIC研究中心研究員張珺、馬千里認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，上半年國(guó)內(nèi)樓市成交回調(diào)之勢(shì)已經(jīng)確立，受供求關(guān)系影響，上半年市場(chǎng)仍難以走出調(diào)整期，在市場(chǎng)整體的去化壓力下，降價(jià)范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。