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近日，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)文:從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左5市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

此消息一出，立即掀起軒然大波，媒體紛紛炒作，將其定性為：放松限購(gòu)第一槍。這么一來(lái)，南寧當(dāng)局壓力可就大了。南寧房管局相關(guān)人士立即表示：此次購(gòu)房新政的出臺(tái)，不是對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策的修改，而是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)城鎮(zhèn)體系同城化的一個(gè)實(shí)施步驟。目前，南寧市仍然嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策措施。

由此，再度證明一點(diǎn)：限購(gòu)令，易出，難退。這一政策，始于2010年4月的國(guó)十條，第一次升級(jí)于當(dāng)年的9.29新政，第二次升級(jí)于2011年1月的國(guó)八條，第三次升級(jí)于2011年7月份的國(guó)務(wù)院會(huì)議。先后共計(jì)有47個(gè)左右的城市出臺(tái)限購(gòu)令。其中包括3個(gè)直轄市（除重慶）、26個(gè)省會(huì)城市（除拉薩）、5個(gè)計(jì)劃單列市，還有佛山、珠海、三亞、蘇州、無(wú)錫、徐州、溫州、紹興、金華、衢州、臺(tái)州、舟山等。其中浙江共有8個(gè)城市入列（全省共有11個(gè)地級(jí)市），在省域中城市數(shù)量最多，結(jié)果也正好是：2011年下半年以來(lái)，浙江片區(qū)成為全國(guó)樓市最冷的區(qū)域。

中國(guó)的限購(gòu)令，是行政管制市場(chǎng)的“典范之作”，即便放在全球范圍內(nèi)，也是極其罕見(jiàn)的。在近現(xiàn)代史上，只有韓國(guó)曾在住房短缺的1970-1980年代實(shí)行過(guò)“一戶一宅”制度。我國(guó)限購(gòu)令，主要目的不是為了緩解住宅供應(yīng)不足，而是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在具體實(shí)施過(guò)中，確實(shí)抑制了部分投資投機(jī)需求，但同時(shí)也誤傷了部分合理的自住需求。關(guān)鍵是，傷害了市場(chǎng)機(jī)制。從經(jīng)濟(jì)手段看，抑制需求的主要工具有兩個(gè)，一是加稅，二是緊信貸。而限購(gòu)這類行政干預(yù)手段，實(shí)為下策。

很多人會(huì)感到疑惑，如今像浙江板塊樓市持續(xù)低迷，甚至溫州房?jī)r(jià)連跌三年，為何還不取消限購(gòu)？去年十八屆三中全會(huì)，提出要“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，為了限購(gòu)令還不退出？

只因，限購(gòu)就是像“貞節(jié)牌坊”，一旦立起，就不易推倒。很多人會(huì)說(shuō)，房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)；運(yùn)用同樣的句式，也可以說(shuō)：社會(huì)輿論綁架了限購(gòu)政策。當(dāng)前，批評(píng)高房?jī)r(jià)、憎惡房地產(chǎn)，事實(shí)上已為社會(huì)輿論的主流。凡是打壓房?jī)r(jià)的政策與措施，輿論都是歡迎的；凡是不利于打壓房?jī)r(jià)的政策與措施，都是被討伐的。而取消限購(gòu)，至少?gòu)亩唐诳?，是不利于打壓房?jī)r(jià)的，所以注定會(huì)被討伐。

也就是說(shuō)，限購(gòu)令站在了一個(gè)道德制高點(diǎn)，正如貞節(jié)牌坊。原本，部分城市出臺(tái)限購(gòu)令時(shí)規(guī)定了退出時(shí)間，比廈門、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、石家莊、金華等就曾明確提出限購(gòu)截止日期為2011年12月31日。而2011年底，全國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)普遍降溫，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。但即便如此，最終這些城市還是沒(méi)能、不敢如約退出。

過(guò)去三年左右，諸多城市都想放松限購(gòu)，其中少數(shù)動(dòng)作較大，結(jié)果立卻招致狂轟濫炸。最典型的是，2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局下發(fā)《于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出五條措施，其中四條內(nèi)容皆放松限購(gòu)，這是全國(guó)第一個(gè)以政府文件的形式，明確為限購(gòu)松綁的城市。結(jié)果非常悲慘，迫于來(lái)自于媒體輿論和上級(jí)部門的強(qiáng)大壓力，當(dāng)?shù)卣黄扔诋?dāng)天晚上收回成命！

分析至此，大家也就可以理解，南寧當(dāng)局為何急吼吼的表態(tài)：沒(méi)有放松限購(gòu)。然而，事實(shí)確實(shí)放松了。只不過(guò)，南寧當(dāng)局采取的方式比較討巧，找了一個(gè)比較好的借口：根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神。

城市群、都市圈、經(jīng)濟(jì)一體化、同城化，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市發(fā)展必然趨勢(shì)。而且，今年3月出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》，提出：逐步使符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，不僅要放開(kāi)小城鎮(zhèn)落戶限制，也要放寬大中城市落戶條件。而限購(gòu)令，是以戶籍為主要門檻。在同城化的推進(jìn)過(guò)程中，淡化城市之間的戶籍界限，也就等于是降低了限購(gòu)門檻。況且，作為西部城市，近幾年南寧樓市不溫不火，房?jī)r(jià)漲幅并不大。如此看來(lái)，南寧的松綁動(dòng)作，并不算過(guò)分。從中央房地產(chǎn)調(diào)控“分類指標(biāo)”方針來(lái)看，南寧此舉，應(yīng)不會(huì)被上級(jí)部門叫停。而且，能夠模仿南寧這一做法的中西部城市較少，并不是每個(gè)省會(huì)城市都有所謂的“經(jīng)濟(jì)一體化與同城化的政府文本”。至于會(huì)否有少數(shù)城市跟進(jìn)這一做法，還需觀察。

另外，天津的動(dòng)向也值得關(guān)注。就在南寧調(diào)整限購(gòu)政策一天后，在天津?yàn)I海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上，新區(qū)政府表示：為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，將向市場(chǎng)推出諸多利好，其中包括：將實(shí)施差別化限購(gòu)，不管在天津市內(nèi)或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒(méi)有，即可在新區(qū)購(gòu)買一套商品住宅。顯而易見(jiàn)，如果此政策執(zhí)行，則其力度大于南寧，它并沒(méi)有限制在濱海新區(qū)購(gòu)房的人來(lái)自何處。而湊巧的是，4月中旬，天津市政府剛宣布將在5月31日后暫停藍(lán)印戶口政策。一邊退，一邊進(jìn)，天津當(dāng)局用心良苦。

天津這事，比南寧更復(fù)雜。首先，天津是直轄市，是東部大城市，樓市活躍度和房?jī)r(jià)漲幅，都強(qiáng)于南寧，應(yīng)該不符合中央“分類指導(dǎo)”中可放松調(diào)控的城市范疇。其次，天津也沒(méi)膽量全市都放松，而只是在濱海新區(qū)身上打主意。濱海新區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展多年后，由于人口支撐力不夠強(qiáng)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，導(dǎo)致近幾年出現(xiàn)顯著供大于求的特征，其中部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難，比如作為規(guī)劃中的CBD的響鑼灣商務(wù)區(qū)，早就出現(xiàn)供大于求，甚至有項(xiàng)目停工。

從根源分析，濱海新區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)國(guó)家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，定位很高，與浦東新區(qū)相似，并且于2010年生產(chǎn)總值超過(guò)浦東新區(qū)。但是，從實(shí)際區(qū)域綜合發(fā)展程度和健康程度看，濱海新區(qū)仍明顯弱于浦東新區(qū)。濱海新區(qū)面積2270平方公里，2012年常住人口263萬(wàn)人；浦東新區(qū)面積1429平方公里，2012年常住人口518萬(wàn)人。浦東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯好于濱海新區(qū)，而且人口密度大，城區(qū)發(fā)展成熟度高于后者。從空間位置看，浦東新區(qū)與市中心無(wú)縫對(duì)接，而濱海新區(qū)距市中心直線距離達(dá)40多公里，與主城區(qū)的密切度遠(yuǎn)遜于上海。按筆者的研究，大都市的新城新區(qū)，離市中心距離不宜超過(guò)30公里。這也是濱海新區(qū)人口偏少，導(dǎo)入困難的重要原因。當(dāng)然也是房市供大于求的根源。浦東新區(qū)的住宅均價(jià)超過(guò)全市水平，而濱海新區(qū)則低于全市水平。

新華社記者4月29日從濱海新區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局等多部門核實(shí)獲悉：新區(qū)的確正在積極申報(bào)、爭(zhēng)取差別化限購(gòu)政策，但目前還未獲得天津市有關(guān)部門批準(zhǔn)，如能盡快獲批，最快有望在5月23日濱海新區(qū)房交會(huì)開(kāi)幕當(dāng)天正式實(shí)施。相比南寧放松已呈定局，濱海新區(qū)此事存在較大的不確定性。作為上級(jí)審批部門，天津市政府有一定壓力，甚至還須向住建部申請(qǐng)。如果濱海新區(qū)可以如此放松，是否意味著諸多一二線城市的某些新城、新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)都可以松綁？故此，筆者認(rèn)為，濱海新區(qū)獲批的概率低于50%。

南寧和濱海新區(qū)，是當(dāng)前在放松限購(gòu)方面進(jìn)行公開(kāi)嘗試的兩個(gè)鮮活樣本。值得我們關(guān)注和跟蹤。而從實(shí)際執(zhí)行層面來(lái)看，近兩年各地嚴(yán)格程度有差別，即便是具體到某個(gè)城市，也會(huì)隨著房?jī)r(jià)溫度的變化，而時(shí)松時(shí)緊。其實(shí)，除了一線城市和少數(shù)二線城市，多數(shù)限購(gòu)城市只要在執(zhí)行中放松審核，并且沒(méi)有被媒體曝光，也就那回事了。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)逐步退出，應(yīng)屬大勢(shì)所趨。但正像所有重大改革一樣，必然會(huì)遇到諸多阻力。而取消限購(gòu)的最大阻力，來(lái)自于社會(huì)輿論。牌坊既已立，推倒何其難。一磚一瓦，慢慢拆吧。且行且觀察。