久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

解決房地產(chǎn)市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題

我國房地產(chǎn)市場牽一發(fā)而動全身，深深影響著經(jīng)濟發(fā)展、宏觀調(diào)控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩(wěn)定等經(jīng)濟社會的各個主要方面。

房地產(chǎn)市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為復(fù)雜，政策制定極難合理協(xié)調(diào)，政策執(zhí)行極難有效監(jiān)督。解決房地產(chǎn)市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，使其與國民經(jīng)濟發(fā)展與人民生活水平提高實現(xiàn)長期良性互動。

房價房租已遠超百姓有效支付能力

讓老百姓住有所居是政府服務(wù)人民的基本職責。住有所居，是指城鎮(zhèn)居民以其有效支付能力能夠購買或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已遠超居民有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

(一)我國房價收入比遠高于國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個家庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國家房價合理程度的基本指標。

世界銀行認為，房價收入比在3~6倍為合理區(qū)間，發(fā)達國家一般在3~4倍，發(fā)展中國家一般在4~6倍。而我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10~15倍以上。

據(jù)統(tǒng)計，2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米，城鎮(zhèn)人均住宅面積為32.9平方米，按當年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算，總房價為52萬元；當年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入為24565元，戶均為70256元。由此計算的全國城鎮(zhèn)房價收入比為7.4倍。如果考慮到買房還要交新房契稅等稅費，多數(shù)商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，那么實際可居住房屋最終支付的房價要高于交易房價的15%~20%。而且，各地二手房價又普遍高于新房房價，多數(shù)熱點城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國實際房價收入比要明顯高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價收入比實際在9~10倍。

而一線城市和二線熱點城市房價收入比已經(jīng)超過15倍，北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲了20%左右，平均高達2.36萬元/平方米，二手房價格上漲了30%左右，平均超過3萬元/平方米，主城區(qū)房價上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，這已經(jīng)接近或超過了紐約、東京、倫敦等國際大都市。

(二)快速上漲的租金已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應(yīng)的是高房租，已成為工商經(jīng)營和居民生活一大負擔。

在我國的一、二線城市，商業(yè)租金已占到普通商店經(jīng)營成本的30%左右，占普通餐飲業(yè)經(jīng)營成本的40%左右；普通住宅的月租金已占當?shù)鼐用裨缕骄杖氲?0%左右。而據(jù)第三次人口普查統(tǒng)計，我國城市家庭中有23%的家庭是租房過日子的，因此，房租上漲的人口影響面遠遠超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務(wù)工人員只得采取群租辦法過日子，由此產(chǎn)生一系列社會問題。

我國房價畸高原因

我國房價畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機制問題在推動著房價連續(xù)大幅上漲。

一是房地產(chǎn)市場供給成本有“六高”。一是地價成本高。2013年全國地價平均上漲了23%。我國商品房地價占成本的40%左右，占售價的30%左右。二是稅費成本高。2013年全國房地產(chǎn)業(yè)稅收1.54萬億元，同比增長26.5%，占房地產(chǎn)業(yè)增加值3.33萬億元的46.5%。三是資金成本高。房企通過銀行貸款的實際利率超過10%，通過信托、基金等非信貸渠道融資利率一般在15%~20%。四是公關(guān)成本高。我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)項目要蓋110多個公章才能開發(fā)與銷售，大量環(huán)節(jié)均需支付“灰色成本”。五是房企利潤高。我國房地產(chǎn)商近年毛利率近40%，真實利潤率近30%，遠高于其他行業(yè)利潤率。六是中介費用高。我國城市二手房中介費率在2%以上，北京在2.8%左右。

二是房地產(chǎn)市場供給形式花樣百出、價格差異巨大。我國住房供給體系既復(fù)雜又混亂，不同類型住房性質(zhì)各異、渠道復(fù)雜、價差巨大，極大地扭曲了市場價格。相對于商品住宅價格，公開的經(jīng)濟適用房價格為2/3左右，小產(chǎn)權(quán)房價格為1/2左右，國有企事業(yè)單位不公開的經(jīng)濟適用房價格為1/3左右，一些黨政機關(guān)的經(jīng)濟適用房價格為1/5左右。

三是房地產(chǎn)市場投資投機盛行。在商品住房和保障房供應(yīng)量不足的情況下，住房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機商品房有利可圖，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用“囤地”、“捂盤”等方式進行投機，推動房價上漲。高房價吸引熱錢和個人投機紛紛涌向房地產(chǎn)市場，成為房價上漲的主要推動力量。

四是居民收入分配不公。2013年我國的基尼系數(shù)為0.47，高于0.4的國際警戒線。收入分配不公導(dǎo)致部分高收入者在房地產(chǎn)市場投資投機，大幅抬高房價，有錢人投資房產(chǎn)進一步拉大了社會貧富差距。同時，這又減少了對市場“剛需”的住房供給，給普通百姓帶來巨大的經(jīng)濟與精神壓力。

調(diào)控房地產(chǎn)市場要把握的原則

中國房地產(chǎn)市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經(jīng)濟、制度建設(shè)、收入分配、廉政建設(shè)、百姓生活等方面的問題。解決房地產(chǎn)市場的問題，必須要有宏觀思維、全局思維、系統(tǒng)思維，必須把握幾個基本原則：

目標兼顧。房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟增長、財稅增加、金融穩(wěn)定等，房地產(chǎn)調(diào)控需要兼顧不同的政策目標，不可偏頗。

政策協(xié)調(diào)。要根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，不能就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳、小修小補，而必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機制，并且，要與收入分配體制改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協(xié)調(diào)。如推進房地產(chǎn)稅要與個人不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，等等。

分類推進。我國房地產(chǎn)市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟條件下的混合體。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對不同地區(qū)、人群、住房，采取針對性的辦法分類推進。

逐步解決。房地產(chǎn)調(diào)控要堅持穩(wěn)中求進、逐步解決的原則，某一階段以某個目標為主，其他政策目標為輔。從短、中、長期問題解決來看，首先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭，其次要從制度機制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)與定價問題，第三要通過立法解決從公務(wù)員到普通居民的財產(chǎn)登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題。

強化執(zhí)行。我國十多年的房地產(chǎn)調(diào)控表明，政策并不是出臺得越多越好，關(guān)鍵在于政策執(zhí)行。要加強對重點關(guān)鍵政策執(zhí)行的監(jiān)督力度。從近期看，要重點強化政策執(zhí)行的主要方面與領(lǐng)域是：土地供應(yīng)計劃、限購限貸、二手房轉(zhuǎn)讓所得稅賣方交納與嚴格監(jiān)督、房屋租賃市場秩序規(guī)范、總結(jié)房地產(chǎn)稅試點經(jīng)驗并擴大試點、住房信息全國聯(lián)網(wǎng)、公務(wù)員領(lǐng)導(dǎo)干部住房財產(chǎn)公示等。

監(jiān)督政策的執(zhí)行，重在建立責任追究制度。一定要建立對部門與地方政策執(zhí)行不力者和不作為者的責任追究機制，懲戒用“土政策”對抗國家政策的部門與官員。

抑制房價不合理上漲的短期政策建議

從近期看，要針對當前的突出矛盾與問題，采取堅決和有力措施，重點是嚴格控制熱點城市的高地價、高房價與高房租繼續(xù)上漲勢頭，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，防止其他城市房地產(chǎn)市場大幅波動，避免出現(xiàn)大的市場風險。

(一)加大熱點重點城市住房土地供應(yīng)和控制土地價格漲幅。增加城鎮(zhèn)商品住宅用地有效供給，特別是熱點重點城市；增加保障房建設(shè)土地供給量，做到應(yīng)保盡保；控制土地出讓價格不高于總體物價上漲水平；盤活農(nóng)村閑置建設(shè)用地，增加城鎮(zhèn)土地供應(yīng)。

(二)熱點重點城市繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購限貸政策。在北京等一線城市和部分二線熱點城市繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購、限貸政策，嚴格審查購房資格，查處為購房與按揭弄虛作假的行為；統(tǒng)籌住建、公安、稅務(wù)、民政、人社等部門，完善購房資格審核工作機制，加強購房資格聯(lián)網(wǎng)審核，嚴肅查處違規(guī)行為。

(三)為城鎮(zhèn)居民改善型住房提供政策支持。在政策上鼓勵城鎮(zhèn)民居“以舊換新”和“以小換大”；對改善型住房需求與首套需求一視同仁，實行同等的信貸按揭政策；合理確定改善型住房需求者界限，既看住房套數(shù)，更看住房面積。

(四)加快住房財產(chǎn)登記與全國聯(lián)網(wǎng)步伐。加快制定《不動產(chǎn)登記條例》，爭取年內(nèi)出臺、明年實施；加快推進住房信息全國聯(lián)網(wǎng)步伐，爭取在今年底或明年上半年完成；推進一線、二線城市住房信息查詢制度建設(shè)。

(五)公布國家機關(guān)、國有企業(yè)事業(yè)單位新任領(lǐng)導(dǎo)住房情況。對新任國家機關(guān)單位主要領(lǐng)導(dǎo)和國有企業(yè)事業(yè)單位高層管理人員，要求在其任前必須公示家庭住房等財產(chǎn)情況；對省市縣黨委政府及主要部門的新任一把手，要在公開媒體上公布財產(chǎn)情況；對國有企事業(yè)單位新任高管，要在單位內(nèi)公布財產(chǎn)情況。

(六)清理規(guī)范二手房市場中介秩序、嚴控賣房者轉(zhuǎn)稅避稅行為。對房地產(chǎn)交易的各個經(jīng)紀環(huán)節(jié)進行清理，規(guī)范中介機構(gòu)行為；重新評價房地產(chǎn)中介收費項目與費率標準，重點降低費率標準，減輕二手房交易負擔；推進房地產(chǎn)中介機構(gòu)兼并重組；嚴格稅法執(zhí)行，禁止賣方將二手房出售溢價所得稅向買方轉(zhuǎn)移。

(七)整頓房屋租賃市場、嚴格租金征稅管理。整頓房屋租賃中介機構(gòu)，規(guī)范租賃中介行為；全面清理個人與單位私下出租房屋行為；嚴格監(jiān)督房屋租金所得稅收征管，防止租金逃稅；禁止公租房和廉租房私下出租；開展住房空置調(diào)查，推動空置房屋入市。

(八)擴大房地產(chǎn)稅試點，加快房地產(chǎn)稅立法。擴大房產(chǎn)稅試點范圍，擴展到一線城市和部分二線熱點城市；加快推進房地產(chǎn)稅立法進程，爭取在2015年內(nèi)出臺房地產(chǎn)稅法。

(九)采取替代措施，降低地方政府的土地財政依賴。調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，適當提高工業(yè)用地出讓價格，開辟土地收入新渠道；探索解決國有土地無償使用與低價使用問題，遵循市場決定資源配置原則，逐步使其從由政府低價轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龉_公平價格；加大對二手房交易稅和房屋租金所得稅征管，清理偷稅漏稅行為。

(十)查清房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)居民住房情況真實信息。

建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制

從中長期看，要針對深層次矛盾問題，從法律、政策、執(zhí)行和監(jiān)管等全方位全過程著手，采取系統(tǒng)、配套與綜合性措施，在根本上建立制度和健全機制，以保障房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

(一)全面推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化。全面落實憲法賦予農(nóng)民對集體土地擁有占有、使用、收益與處置等完整權(quán)利；著手建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益；重新評估全國耕地紅線界限水平，在確保我國糧食安全前提下，適當擴大城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍與規(guī)模；實行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策。

(二)全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價制度。制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)、同價、同等入市專門法規(guī)政策；改革與完善現(xiàn)行國家土地征用制度，嚴格界定“公益公共性用地”范圍，公開征地條件、程序、標準，提高公益公共性用地征收補償標準；推進城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地用途管制的規(guī)范化、公開化、公平化，避免政府對農(nóng)村建設(shè)用地正常入市的不當干預(yù)。

(三)全面調(diào)整工業(yè)與開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)、增加城鎮(zhèn)住宅土地供給。采取多種方式調(diào)整工業(yè)和開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)和開發(fā)區(qū)用地在城市建設(shè)用地中的比重；逐步提高工業(yè)項目容積率、土地產(chǎn)出率門檻，推行長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合的工業(yè)用地制度改革；健全工業(yè)用地批后監(jiān)管，對新增工業(yè)用地項目做到全程監(jiān)管；加大違規(guī)處理力度，對土地閑置、擅自改變用途等違法行為，堅決予以查處。

(四)全面推行國有企事業(yè)單位按公開市場價購買、租賃與有償占用國有土地制度。全面摸清國有企事業(yè)單位占有與使用國有土地資源情況，并向社會公示；取消國有企事業(yè)單位無償或低價使用國有土地的做法；規(guī)范國有企事業(yè)單位占有土地轉(zhuǎn)讓交易行為；禁止國有單位在其占有使用的土地上擅自建設(shè)住宅，若要建設(shè)住宅，必須納入商品住宅開發(fā)銷售公開市場范圍，并補交土地出讓金和相關(guān)稅費。

(五)全面評估房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)各項稅費，分類逐步降低總體稅率費率。要對房地產(chǎn)購地、開發(fā)、銷售和二手房交易各個環(huán)節(jié)的稅種與稅率進行全面重新評估，采取改革措施，明顯降低房地產(chǎn)供給端即購地、開發(fā)與銷售總體稅費水平，適當提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)即占有、使用和二次轉(zhuǎn)讓總體稅費水平。

(六)全面推行房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售成本與售價監(jiān)控，對超額利潤征收累進稅。住建等部門建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售成本與銷售成交價格信息的全程監(jiān)督制度；根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率和全國各主要行業(yè)平均利潤率，確定當?shù)馗黝愋头康禺a(chǎn)項目最高合理利潤率，明顯超過市場平均利潤的房地產(chǎn)項目，對其超額利潤按累進制征收所得稅。

(七)全面推行房地產(chǎn)稅制度，實行基本住房免稅與超額住房累進征稅。

(八)全面推行公民住房等不動產(chǎn)登記制度。爭取在2016年實施《不動產(chǎn)登記條例》，全面推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

(九)全面推行公務(wù)員和國有控股企事業(yè)單位管理人員住房與財產(chǎn)公示制度。

(十)建立公務(wù)員與普通居民統(tǒng)一和公開的保障房制度。制定《住房保障法》，推動保障房建設(shè)有法可依；健全保障房制度機制，建立保障房的財政穩(wěn)定投入機制，擴大保障房有效供給；制定公務(wù)員住房管理專門法規(guī)，將其納入法制軌道，推進公務(wù)員住房制度、分配與監(jiān)督管理公開化與透明化；將公務(wù)員住房與普通居民保障房制度有機結(jié)合起來，建立公務(wù)員與普通居民住房保障相協(xié)調(diào)的統(tǒng)一、公開制度。

(十一)支持發(fā)展住房合作社，允許其在城鄉(xiāng)建設(shè)用地上開展合作建房。制定《住房合作社法》，為支持住房合作社發(fā)展提供法律保障；在地方建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃下，允許住房合作社參與城鄉(xiāng)土地公開市場購買或租賃農(nóng)村和國有建設(shè)用地，開展合作建房；允許農(nóng)村集體發(fā)起或參與住房合作社，在符合政府規(guī)劃要求的條件下，利用集體建設(shè)用地與社會合作建房。

(十二)全面放開、普遍規(guī)范、積極引導(dǎo)、嚴格監(jiān)督房屋租賃市場。制定城鄉(xiāng)居民住房租賃法，全面規(guī)范與引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民住房租賃市場；支持房地產(chǎn)開發(fā)商和住房合作社投資經(jīng)營住房租賃，允許企事業(yè)單位公開租賃住房；全面加強住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范中介市場，建立城鄉(xiāng)住房租賃信息系統(tǒng)；全面加強房屋租金稅收征管，有效禁止房屋出租中的避稅行為。