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最近一段時間，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩極分化的狀態(tài)，一方面大房企拼命擴張，另一方面中小房企舉步維艱。大房企憑借自金融優(yōu)勢，掌握了房地產(chǎn)兩大核心資產(chǎn)：信貸與土地。在金融杠桿與土地杠桿的擴張之下，中國房地產(chǎn)泡沫也在蓬勃發(fā)展，越積越高。日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、中國企業(yè)評價協(xié)會會長侯云春在接受采訪時指出，我國經(jīng)過這么多年發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫肯定存在，但房地產(chǎn)泡沫也不敢捅破，那樣對經(jīng)濟(jì)帶來的震動更大。

各國都很害怕的房地產(chǎn)泡沫來自于金融。所謂的金融從本質(zhì)上來說就是圍繞著印鈔機所產(chǎn)生的一系列活動。房市泡沫作為金融加速器，既會成為財富積累，又往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的追魂索，吃掉的要加倍吐出來。從日本泡沫破裂終結(jié)了日本制造的奇跡，到美國次貸危機將美國拖入萎縮時代，再到愛爾蘭房市危機誘發(fā)整個國家債務(wù)危機，這些活生生的案例，使得人們已經(jīng)草木皆兵，風(fēng)聲鶴唳了。

隨著金融市場的發(fā)展，越來越多的國家經(jīng)濟(jì)災(zāi)難，表現(xiàn)在資產(chǎn)價格的巨大波動，其中房地產(chǎn)市場泡沫，已經(jīng)終結(jié)諸多國家的經(jīng)濟(jì)奇跡。通過研究各國金融發(fā)展的歷史，給人們的一個普遍經(jīng)驗是，不論是在發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，嚴(yán)重的銀行問題都是先由資產(chǎn)價格的巨大波動所引起的，在有關(guān)銀行危機的領(lǐng)先指標(biāo)中，資產(chǎn)價格暴跌是一個非常重要的指標(biāo)。

事實上，信貸政策往往在其中起到更為關(guān)鍵的作用。一些國外學(xué)者針對1960至2006年之間工業(yè)化國家出現(xiàn)的27次信貸擴張和新興市場國家的22次信貸擴張進(jìn)行分析，表明新興市場國家的信貸擴張與銀行危機、貨幣危機的聯(lián)系很緊密，信貸繁榮時期有68%的概率出現(xiàn)貨幣危機，55%的概率出現(xiàn)銀行危機，而且大部分危機是在信貸繁榮巔峰時期發(fā)生。在這里，一個小的事件，往往就能成為壓垮整個金融系統(tǒng)的最后的稻草。2008年次貸危機終于捂不住了，全面爆發(fā)，以至于全球都為之瑟瑟發(fā)抖。

其實，金融加速器理論揭示出信貸市場在“小沖擊，大波動”中的重要作用，“小沖擊”通過影響借貸關(guān)系中的代理成本，從而引發(fā)信貸配給在“緊縮”和“放松”狀態(tài)間轉(zhuǎn)移，進(jìn)而在金融加速機制下作用于宏觀經(jīng)濟(jì)波動。事實上，我們更進(jìn)一步地考察到，這種金融加速器的設(shè)計，在某種意義上來說，是為貨幣發(fā)行當(dāng)局的貨幣發(fā)行進(jìn)行的包裝和整理，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本來面貌。因此，當(dāng)前資產(chǎn)價格比通貨膨脹，更容易出問題。因為資產(chǎn)價格上漲，在某種意義上來說，展現(xiàn)的是居民財富的增長和貨幣當(dāng)局投放貨幣量的增加。

中國房市最基本的原因，在于信貸擴張過快，存貸差過大，導(dǎo)致金融機構(gòu)有放貸的沖動。外資銀行很羨慕中資銀行，有這么高的存貸差嗎。銀行追求存貸差、投機者追求價格差、信貸政策追求投放過量貨幣，造成市場價格不斷上漲，反過來需要更多的貨幣投放量，以至于年年貨幣投放量不夠用。

人們期待房市泡沫破裂的基礎(chǔ)在于，只考慮到價格下行的一個因素，如果連鎖考慮進(jìn)去，房價下跌，并不意味著人們的購買能力上升。一旦市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)房價下跌，銀行抵押品價值下降，金融風(fēng)險和地方債務(wù)危機暴露，引起連鎖反映，從而使得財富真正變成“泡沫”。

在所有的資產(chǎn)市場制度設(shè)計中，爭議最大的是金融杠桿，金融杠桿具有放大投資效果的功能，投資者有可能因使用金融杠桿而加快財富積累的速度；而如果總希望一夜暴富，一些不健康的投資心態(tài)會隨之產(chǎn)生，如急功近利、過分貪婪、固執(zhí)己見等。在我國，房市金融杠桿危害最大的在于，壟斷集團(tuán)和企業(yè)，利用上市圈錢的便利，利用信貸的方便，從而形成巨大金融資金的需求，推升土地價格和房價，從中賺取巨額的差價。于是，人們對于房市泡沫的痛恨，實質(zhì)上是對于財富轉(zhuǎn)移的痛恨。

過去超常狀態(tài)的信貸擴張導(dǎo)致樓市泡沫大幅度擴張。最近一段時間，正常的信貸節(jié)奏已經(jīng)顯現(xiàn)效果，最起碼那種認(rèn)為房價只漲不跌的神話正在被打破。