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4月22日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論西安行成功召開(kāi)并順利閉幕。在當(dāng)天的論壇上，立豐董事長(zhǎng)顏明發(fā)表題為：“城市的商業(yè)規(guī)劃”的演講。

顏明：我講一下重點(diǎn)，談城市的商業(yè)規(guī)劃。

首先要從城市說(shuō)起，城市的起源是因?yàn)橄扔惺泻笥谐牵芯褪巧唐方粨Q的地方，實(shí)際這種文化延續(xù)到今天。像農(nóng)村有集市，那么在遠(yuǎn)古時(shí)期，為了保護(hù)市的有效的發(fā)展，防止外來(lái)侵犯，所以圍了城，這是城市的概念。因此說(shuō)城市的商業(yè)規(guī)劃，一個(gè)城市的規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃是非常之重要的。城市的商業(yè)規(guī)劃，它應(yīng)該依據(jù)什么來(lái)做，顯然是依據(jù)市來(lái)做，依據(jù)交易來(lái)做。城市的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是非常科學(xué)的一件事情，絕不是一個(gè)憑感受，感覺(jué)這里很熱鬧，這里人流很多，不是這樣的。城市商業(yè)規(guī)劃，當(dāng)然人流是有關(guān)系，還要有道路和交通的問(wèn)題。

一個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃，我們今天的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)一個(gè)非常尷尬的局面，就是很多開(kāi)發(fā)商建的商場(chǎng)，很多商家開(kāi)店找不到開(kāi)店面的地方，其原因就是，我們經(jīng)常講開(kāi)發(fā)商的選址定位錯(cuò)了，實(shí)際上與一個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃是密不可分的。比方講，我們剛才在場(chǎng)外有記者問(wèn)我說(shuō)，城市商業(yè)中心，西安的這幾年的城市商業(yè)中心的發(fā)展不是那么迅速，沒(méi)有建立很多的大型商業(yè)中心，為什么非要建立一條街全是商業(yè)？比方在鐘樓建立500萬(wàn)的商業(yè)面積，你們覺(jué)得合適嗎？顯然不合適。500萬(wàn)平方米的商業(yè)面積需要的交易量是多大，我要有投資回報(bào)，沒(méi)有投資回報(bào)，這種投資就是無(wú)效的。

我們講，今天的商業(yè)在以前，而不是在今天的土地價(jià)格，今天的土地價(jià)格我還沒(méi)去計(jì)算，在5年前的土地價(jià)格，一平方米的單平方效益，營(yíng)業(yè)額一年不低于1.2萬(wàn)，十萬(wàn)平米的商業(yè)一年的銷售額一年應(yīng)該達(dá)到12億，如果低于這個(gè)交易額，這個(gè)投資收益就有問(wèn)題，我們就是虧損的。想一想，如果在一個(gè)城市中心，建立一個(gè)500萬(wàn)平方米的商業(yè)，那是多少個(gè)億的交易額。而10萬(wàn)平米的商業(yè)，每天的人流應(yīng)該是多少？大概4—5萬(wàn)人，如果500萬(wàn)呢？100萬(wàn)平方米是40—50萬(wàn)人，我們想想，道路交通允許不允許我們來(lái)這樣去做。這是我們講城市的商業(yè)布局上，規(guī)劃布局上存在很大的問(wèn)題。

我舉一個(gè)例子，去年我們到一個(gè)城市做商業(yè)論壇，城市的領(lǐng)導(dǎo)把他們城市規(guī)劃給我們看，這個(gè)城市占地1.3萬(wàn)平方公里，擁有人口108萬(wàn)人。也就是說(shuō)，整個(gè)人們手中的錢只有150、160個(gè)億，而他建了500萬(wàn)平方米的商業(yè)，也就是說(shuō)這些老百姓全部用于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，也不夠支撐500平方米的生存。這是我講的城市商業(yè)規(guī)劃要根據(jù)交易的大小來(lái)做，而不是說(shuō)我想在哪做多大的就做多大的。城市的商業(yè)規(guī)劃是根據(jù)城市的交易量和居住密度和交通量是相關(guān)，最基本的要素是有能力消費(fèi)。

第二點(diǎn)是有信心消費(fèi)。有能力消費(fèi)就是口袋中有錢，有信心消費(fèi)就是社保，大家不會(huì)為未來(lái)的養(yǎng)老所去存錢。第三個(gè)就是有場(chǎng)所消費(fèi)，場(chǎng)所是非常重要的。我經(jīng)常講，選址與定位，很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)，我當(dāng)時(shí)如果定位要是高檔的，我就可能成功了不是這么一回事，實(shí)際上，選址與定位的關(guān)鍵在址，這個(gè)址一旦選定了，就存在定位，只是你發(fā)現(xiàn)沒(méi)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)點(diǎn)上定什么樣的位的問(wèn)題。

商業(yè)的發(fā)展，這個(gè)點(diǎn)的周邊，我們講我們的第一客戶群是3公里半徑范圍內(nèi)，第二是5公里半徑范圍內(nèi)，第三個(gè)是5公里以外。一旦你把這個(gè)址選定以后，這個(gè)3公里半徑范圍內(nèi)，每個(gè)人均可支配收入就決定了它的定位，而不是你想建一個(gè)大型的、高檔的就怎么樣。我們講商業(yè)地產(chǎn)是分了很多別類，作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)這方面來(lái)講，我們講有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)，城市購(gòu)物中心的概念。我今天講城市購(gòu)物中心的概念的選址是非常嚴(yán)格的，它要求點(diǎn)的周邊三公里半徑范圍內(nèi)的人口密度是有一定的值的限制，而不僅僅是人數(shù)的問(wèn)題，更重要是人的可支配銷售收入能夠達(dá)標(biāo)，如果這兩點(diǎn)都達(dá)標(biāo)了，還要看道路交通是否能解決人來(lái)的問(wèn)題。我們?nèi)ツ暝诮o廣東的一個(gè)湛江一個(gè)項(xiàng)目做咨詢，他想做一個(gè)MALL，我們看了以后，這個(gè)點(diǎn)很重要，這個(gè)適合做一個(gè)MALL，但是道路交通不適合，因?yàn)樗诙∽致房冢@然這個(gè)道路通行量是不夠的。所以我講，城市的商業(yè)規(guī)劃是非常重要的，當(dāng)然我們政府在商業(yè)規(guī)劃中，也在不斷提升自己的理念。上次在安徽的一個(gè)城市，商業(yè)規(guī)劃在哪建多大的市，不是市長(zhǎng)說(shuō)了算，是市場(chǎng)說(shuō)了算，我們?nèi)绾胃鶕?jù)市場(chǎng)規(guī)劃一個(gè)城市的商業(yè)。

一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展，我們今天面臨的一個(gè)很尷尬的境地就是建了很多商業(yè)，招不來(lái)商，很多商家因?yàn)椴荒芡瓿砷_(kāi)店任務(wù)總裁受到罷免，其原因就是選址和定位都出問(wèn)題了?；蛘哒f(shuō)我們的城市規(guī)劃出問(wèn)題了，城市的商業(yè)規(guī)劃出問(wèn)題了。開(kāi)發(fā)商在這么一種錯(cuò)誤的規(guī)劃形勢(shì)下，如何去做，去尋找商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是非常重要的，我們往往是被動(dòng)的去找，因?yàn)檎f(shuō)拿這塊地必須建多大的商業(yè)，所以很被動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)是招商先行，量體裁衣。我們像搞住宅地產(chǎn)一樣，我們也有客戶群，我的規(guī)劃建筑，密度等等是不一樣的，我們的客戶是商家，每個(gè)商家對(duì)商場(chǎng)的要求是不一樣的，荷載，單層面積，道路交通等等是不一樣的。西安的發(fā)展，是不是到了飽和期，應(yīng)該說(shuō)是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)泡沫了，實(shí)際上一線城市仍然有泡沫，由于布局的不合理。另一個(gè)方面，按人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量到今天，按人均擁有商業(yè)面積，中國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到，很多地方是空白點(diǎn)，沒(méi)人去。選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置，一定要選擇，不要憑表面上看，鐘樓很熱鬧，租金很高，我在這建一個(gè)大的MALL，不一定能成功商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍然是發(fā)展非常好的，至少有10—20年的機(jī)遇。