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在三四線城市被眾多開發(fā)商“拋棄”后，越來越多的開發(fā)商面臨“選擇的煩惱”。

城市的選擇，代表了開發(fā)商的戰(zhàn)略選擇。上周末，在無錫蠡湖香樟園全國媒體發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對記者說，他覺得杭州是最好的城市。

幾乎是在同時(shí)，福建開發(fā)商的代表泰禾集團(tuán)董事長兼總裁黃其森卻在接受記者采訪時(shí)稱，幸虧沒有去杭州。

降價(jià)城市的危機(jī)

“房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨什么問題？就是產(chǎn)能過剩，有問題的地方就是供應(yīng)量偏大。”孫宏斌說，就在這一波降價(jià)潮中，杭州的余杭、蕭山都是供應(yīng)量偏大的區(qū)域。

即使如此，孫宏斌還是認(rèn)為杭州是最好的城市之一，“集中了大量的富人，經(jīng)濟(jì)基本面較好。”他認(rèn)為，目前杭州部分區(qū)域的降價(jià)是產(chǎn)能在短期被過度放大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

“比如華家池地塊，融創(chuàng)為什么不去拿？當(dāng)時(shí)有三家開發(fā)商一起拿地，大家的成本是一樣的，這樣貼身肉搏，很難做出來。”孫宏斌稱，他更看好杭師大地塊，但不看好華家池地塊。

泰禾集團(tuán)顯然不愿意參與這樣的“貼身肉搏”。黃其森稱，泰禾管理層在拿每塊地之前，都會(huì)研究這個(gè)城市庫存等多項(xiàng)指標(biāo)，因此“我們沒有去杭州，現(xiàn)在看來，顯然我們的判斷是對的”。

越來越多的開發(fā)商趨于謹(jǐn)慎。在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近期公布的2013年年報(bào)中，有幾個(gè)城市的存貨數(shù)字“不太好看”，包括較早傳出樓盤降價(jià)的杭州、因商品房存量巨大而備受關(guān)注的秦皇島、旅游地產(chǎn)開發(fā)扎堆的三亞。

如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在三亞的旅游項(xiàng)目，公司總裁李明在接受記者采訪時(shí)就直言，“周轉(zhuǎn)欠佳”，杭州的兩個(gè)項(xiàng)目存貨估計(jì)也在10億元左右，秦皇島項(xiàng)目則已將部分土地退還給政府。

在李明看來，未來選擇城市成為房企非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，特別是在多數(shù)同行都在努力加快去化、提高周轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)下。他透露，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重點(diǎn)還是要堅(jiān)持已有的區(qū)域，其中包括大連、北京、天津、上海、武漢、深圳。在這份名單中，杭州已經(jīng)被徹底放棄。

一些已經(jīng)在杭州拿地的開發(fā)商甚至感覺到危機(jī)。“這座城市中，保障房都比許多開發(fā)商的房子蓋得好，一般的開發(fā)商到杭州還怎么做房地產(chǎn)？”一家2013年剛剛進(jìn)入杭州市場的房地產(chǎn)企業(yè)在最近做了一次市場調(diào)研后，感覺“壓力重重”。

堅(jiān)守一線城市

“一線城市可以給予比較正面的判斷，二三線則已經(jīng)產(chǎn)生分化，好的能夠保持以往的市場，但這是少數(shù)。”李明對記者稱。

雖然一線城市地價(jià)高企，但開發(fā)商還是更愿意到一線城市尋找投資的機(jī)會(huì)。“從目前樓市的整體形勢看，還是偏悲觀的，最主要的還是跟經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有關(guān)系，還是要回歸一個(gè)理性平和的心態(tài)。”黃其森承認(rèn)，今年樓市即將出現(xiàn)很多分化，三四線城市會(huì)遇到一定的問題，沒有人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，小型公司拿不到銀行開發(fā)貸，現(xiàn)在看就不好辦了”。

“一個(gè)1000萬人口的城市，一年銷售面積在1000萬平方米左右就行，若城市只有500萬人，銷售面積達(dá)到了2000萬平方米，這種基本就吹了。”關(guān)于選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)，李明的想法是，一方面要選擇人多的城市，城市的人口總數(shù)不能低于一年的銷售量，此外，選擇先天環(huán)境能吸引新的人口流動(dòng)、歷史上城市規(guī)劃穩(wěn)定的城市。

無獨(dú)有偶，今年3月，當(dāng)陽光100登陸香港資本市場時(shí)，協(xié)縱國際創(chuàng)始合伙人黃立沖曾對記者稱，眼下，香港投資者和機(jī)構(gòu)的主流看法是，土地儲(chǔ)備在一線城市的企業(yè)投資前景相對“保險(xiǎn)”，主要在三四線城市做項(xiàng)目的企業(yè)則被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大。

從“死守一線”的角度來看，泰禾集團(tuán)算是貫徹到底了。去年，該公司在全國拿地金額200億元，僅北京一地就投入了73億元。今年，泰禾集團(tuán)似乎還在延續(xù)這種勢頭，僅頭兩個(gè)月，該公司在北京拿地金額就已接近50億元。

二線城市的機(jī)會(huì)

去年在北京土地市場拿下地王的融創(chuàng)中國，今年則更多地把眼光放到二線城市。“比如南京，這樣的城市機(jī)會(huì)還是很多。”孫宏斌說，這是他們一直想去的城市。

今年3月還說“就在一線城市，連天津都不去”的泰禾集團(tuán)，在“京津冀一體化”紅利的“刺激”下，4月初，以溢價(jià)200％、6億元總價(jià)在天津武清拿地。該區(qū)域地處北京與天津之間，具有“一根扁擔(dān)連接兩個(gè)城市”的便利，在業(yè)內(nèi)看來，也不乏存量巨大、資源上“兩邊不靠”的尷尬。

在挺進(jìn)天津的同時(shí)，泰禾集團(tuán)還選擇了長三角城市南京。上周，泰禾集團(tuán)子公司通過掛牌出讓方式，以4.22億元競得南京吉慶房地產(chǎn)有限公司100％股權(quán)，謀劃在“寸土寸金”的南京秦淮區(qū)夫子廟板塊打造低密度的“院子”產(chǎn)品。

去年，南京市場的去化表現(xiàn)及土地供應(yīng)節(jié)奏，的確吸引了一批房企。黃其森稱，實(shí)際上，泰禾集團(tuán)一直有意進(jìn)入南京市場，早在去年底，就曾參與南京土地競拍，雖積極舉牌但沒能搶到。

“我們在2013年沒有完成計(jì)劃，很多土地價(jià)格都特別貴，超過了朗詩自己的底線，需要決策委員會(huì)五票以上的同意才可以拿地，我只有一票否決權(quán)。”朗詩地產(chǎn)（00106.HK）董事長田明稱，“市場總不會(huì)那么瘋狂，我們很關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目的安全邊際，我有20個(gè)億的時(shí)候，我只敢買10個(gè)億的項(xiàng)目，我只有10個(gè)億的時(shí)候，不敢去買20個(gè)億的項(xiàng)目。”

孫宏斌稱，融創(chuàng)拿地有三個(gè)指標(biāo)，第一看供求關(guān)系，第二看重置成本，供應(yīng)量大的肯定賣不上價(jià)，第三要找可比城市。

不過，開發(fā)商對后市還是長期看好。“說樓市崩盤言過了，房地產(chǎn)的增速雖然慢了下來，但在未來的十年中仍然會(huì)繼續(xù)處于增長狀態(tài)。但同時(shí)也要看到，一些三四線城市因?yàn)槿丝诹鞒龅牧窟^大，加上當(dāng)?shù)匦略錾唐贩亢屯恋氐墓?yīng)量比較大，部分城市可能會(huì)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。”田明稱，從長期來看，開發(fā)商的機(jī)會(huì)還有很多。