“零首付”更多是部分房企和中介應(yīng)對目前樓市降溫下的營銷手段，也確實(shí)反映了部分剛需購房者的呼聲，但目前存在政策風(fēng)險(xiǎn)，日后若能納入規(guī)范化的監(jiān)管體系中，必須對信用、房產(chǎn)評估、民間資本借貸、技術(shù)、權(quán)責(zé)等要素進(jìn)行新的思考。
最近廣州、深圳等地部分樓盤推出了“零首付”營銷策略，備受購房者關(guān)注。房產(chǎn)中介公司通過民間信用貸款的方式墊資，幫助購房者湊齊首付款，進(jìn)而協(xié)助購房者申請銀行貸款。購房者所要做的，就是在約定時(shí)間內(nèi)繳清首付款。
看到這樣的消息，是否令你有些怦然心動(dòng)?但事實(shí)上，當(dāng)部分剛需購房者真正接觸這樣一種購房模式時(shí)，卻會(huì)很失望。原因是此類零首付政策的經(jīng)濟(jì)代價(jià)很大：一是房屋評估價(jià)虛高?？此苾?yōu)惠，卻是以更高房價(jià)為前提的;二是需要承擔(dān)高昂的利息支出，零首付下的利息支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)模式;三是此類模式下很容易出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，購房者的購房財(cái)務(wù)安排比較脆弱。更重要的是，尚屬于對現(xiàn)有政策的違規(guī)行為，購房者需要承擔(dān)違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
所以，此類“零首付”購房方式更多的是一種噱頭，是部分房企和中介應(yīng)對目前樓市降溫下的營銷手段。深圳市規(guī)土委近期就向市民發(fā)出了購房風(fēng)險(xiǎn)提示，提示市民“零首付”違反了中國人民銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款首付的相關(guān)規(guī)定。
實(shí)際上，近年來幾乎每年年初房價(jià)波動(dòng)時(shí)，都會(huì)出現(xiàn)類似的市場現(xiàn)象，然后大家都說違法，但都很少提出具體的解決辦法，其實(shí)這是個(gè)很值得業(yè)界思考的問題。
當(dāng)然，零首付提供的低成本購房模式確實(shí)也反映了部分剛需購房者的呼聲。很多剛需購房者滿足了限購條件，但依然買不起房。此類群體跨過了限購政策設(shè)置的門檻，卻無法跨過住房首付款構(gòu)筑的門檻。
按照總價(jià)100萬元、首付款是30萬元的情況來看，剛需購房者依然要承擔(dān)一筆很大的首付款支付負(fù)擔(dān)，很多人需要東拼西湊才能湊齊此類錢款。對于房企來說，很多有支付能力的客戶沒有購房資格，而有購房資格的客戶短期內(nèi)卻沒有完全支付能力，這也是樓盤庫存被長期積壓的重要原因之一。
高額首付的制度，催生了所謂的“房奴”、“啃老族”等字眼。很多年輕購房者正處于事業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，但往往因?yàn)樽》繂栴}而導(dǎo)致購房成本加大。經(jīng)濟(jì)的壓力將影響事業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展。而社會(huì)上對“啃老”現(xiàn)象的指責(zé)也加大了此類群體的心理負(fù)擔(dān)。在此背景下，零首付的方式對于此類剛需群體顯然極具誘惑力，尤其是對那些希望自力更生的年輕一族。
假如“零首付”日后能真正納入規(guī)范化的監(jiān)管體系中，對于部分剛需群體繞開高額購房款的困擾、優(yōu)化財(cái)務(wù)安排、順利實(shí)現(xiàn)購房夢等都將是一個(gè)利好，但必須要對信用、房產(chǎn)評估、民間資本借貸管理、操作技術(shù)、權(quán)責(zé)等要素進(jìn)行新的思考。
首先是信用機(jī)制需要重新設(shè)計(jì)，這是整個(gè)政策落實(shí)的前提。信用機(jī)制涉及到擔(dān)保、還款、抵押等領(lǐng)域，類似于“緊箍咒”，能防范購房者各類違約事件的發(fā)生。2008年深圳就曾實(shí)行過零首付政策，但很多購房者在高價(jià)位買房后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)縮水了，其價(jià)值低于購房者的償還額，因此出現(xiàn)了斷供。未來則需要完善這樣一種信用制度，從而能督促購房者自覺按時(shí)地繳納首付款。
其次是在房產(chǎn)的評估上要嘗試動(dòng)態(tài)的、透明的做法。只有這樣，才能防止房價(jià)虛高和對購房者預(yù)期和行為的誤導(dǎo)。否則一旦房價(jià)跳水，整個(gè)購房市場的穩(wěn)定就會(huì)出現(xiàn)干擾，出現(xiàn)類似美國的次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房產(chǎn)評估動(dòng)態(tài)化后，購房者就不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)的暫時(shí)下跌而恐慌。而購房合同的簽訂，則會(huì)被視為對未來風(fēng)險(xiǎn)自主承擔(dān)的默認(rèn)。
再其次就是要解決零首付的技術(shù)性問題。零首付可以在較長的時(shí)間中進(jìn)行，比如一年甚至兩年時(shí)間。這樣對于購房者的償還壓力會(huì)大大減少。
最后是要明確零首付環(huán)節(jié)中的各個(gè)主體權(quán)責(zé)。地方政府可以借助目前推行的住房保障銀行等來實(shí)施。房企可利用郊區(qū)50平方米左右的小戶型進(jìn)行試點(diǎn)，這樣有利于庫存的去化和購房者的認(rèn)可。而從購房者的角度看，在城市中工作年限較長、家庭首套住房面積明顯偏低的困難戶等，都可以優(yōu)先成為此類優(yōu)惠政策下的享受者。
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