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盡管今年一季度成立的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模同比減少兩成有余，但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)信托仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。

用益信托網(wǎng)工具統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度成立的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目數(shù)量為235個，規(guī)?？傆?jì)為5068086萬元，與去年同期6407043萬元的規(guī)模相比，減少20.9%。

系統(tǒng)性風(fēng)險不足慮

實(shí)際上，自2014年開始，房地產(chǎn)信托頻繁曝出兌付危機(jī)，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)信托已經(jīng)開始走下坡路。

去年9月，中國東方資產(chǎn)管理公司發(fā)布的《2013：中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》顯示，煤礦、藝術(shù)品和房地產(chǎn)是信托領(lǐng)域的三大雷區(qū)。中國信達(dá)總裁臧景范近日表示，信托業(yè)近幾年爆發(fā)式增長，違約項(xiàng)目可能會有所集中，信托行業(yè)的不良資產(chǎn)也將給資產(chǎn)管理公司提供更多業(yè)務(wù)機(jī)會。

嘉實(shí)財(cái)富投資策略部人士向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析稱，雖然最近個別信托產(chǎn)品存在難以兌現(xiàn)收益分配的情況，但由于房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險不會立即爆發(fā)，2014年房地產(chǎn)信托市場將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2013年我國房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到了1.03萬億元，首次超過1萬億元，規(guī)模占比10.3%，同年房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模達(dá)到6848億元，而在2012年這一規(guī)模僅為3163億元，環(huán)比增長116%，上述數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)市場依然是信托行業(yè)的主要投資領(lǐng)域。

嘉實(shí)財(cái)富人士指出，盡管目前陸續(xù)有媒體曝光了信托產(chǎn)品風(fēng)險事件，但發(fā)生問題的產(chǎn)品總規(guī)模相對于10萬億信托規(guī)模存量而言，比率非常小，整體來看，目前信托行業(yè)依然保持著良好的發(fā)展態(tài)勢。只要在合理比率之下，都不會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

前段時間，興業(yè)銀行宣布暫停部分房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，被業(yè)內(nèi)視為銀行收緊地產(chǎn)融資的信號。上述人士表示，現(xiàn)在國內(nèi)銀行收緊房地產(chǎn)融資，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展或?qū)⑵鹜苿幼饔茫鄳?yīng)信托產(chǎn)品收益率可能會提高。同時，房地產(chǎn)信托融資成本也將增加，未來信托有望成為房地產(chǎn)融資主要渠道，房地產(chǎn)信托風(fēng)險與機(jī)遇并存。

北京某信托公司人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信托作為拉動信托業(yè)發(fā)展的“三駕馬車”之一，仍起到支柱作用，雖然個案風(fēng)險有所暴露，但系統(tǒng)性風(fēng)險并不足慮，信托公司在避險導(dǎo)向下，對項(xiàng)目的選擇將更為謹(jǐn)慎，今年房地產(chǎn)信托的規(guī)模仍將保持平穩(wěn)增長。

策略轉(zhuǎn)換

具體來看，信托公司的避險訴求使得房地產(chǎn)信托項(xiàng)目呈現(xiàn)兩方面變化，一是項(xiàng)目將傾斜于大中型房企，二是項(xiàng)目布局將更加集中于二線或準(zhǔn)二線城市。

房企攜手信托公司走項(xiàng)目運(yùn)作基金化的路線，在今年會成為趨勢嗎？近日，宋都股份發(fā)布公告稱，為了加速實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)、建立與公司快速發(fā)展相匹配的投融資渠道、提高公司在土地市場獲取土地儲備的競爭力，公司全資子公司杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬與浙江宋都控股有限公司、平安信托有限責(zé)任公司共同簽訂《關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作事宜之合作框架協(xié)議》，共同達(dá)成合作意向，作為后續(xù)工作推進(jìn)的基礎(chǔ)。

據(jù)該框架協(xié)議，平安信托與宋都控股及宋都集團(tuán)擬采用項(xiàng)目合作的方式，對宋都集團(tuán)開發(fā)或代建的單個或多個房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資合作，即平安信托擬與宋都控股共同設(shè)立平安宋都地產(chǎn)基金。

宋都控股或其關(guān)聯(lián)方將作為基金管理人，平安信托或其關(guān)聯(lián)方將作為基金的有限合伙人或管理人，以信托計(jì)劃所募集的資金經(jīng)由平安宋都地產(chǎn)基金向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。

此外，原則上平安宋都地產(chǎn)基金通過信托計(jì)劃募集的總金額上限為人民幣100億元，首期募集的信托資金規(guī)模約為10億元，具體規(guī)模以實(shí)際募集情況為準(zhǔn)。

宋都股份公告稱，戰(zhàn)略合作協(xié)議的實(shí)施不僅能有效地改善公司現(xiàn)金流狀況、顯著地提升公司在土地市場獲取土地儲備的競爭力，并且能夠大幅地提升公司資金周轉(zhuǎn)效率，對公司項(xiàng)目開發(fā)的周轉(zhuǎn)速度有較大推動作用，從而對公司的經(jīng)營業(yè)績帶來積極的影響。

前述信托公司人士分析，房企攜手信托公司成立基金并非創(chuàng)新，而是一種融資成本日益走高的現(xiàn)實(shí)情況下的策略安排，“而無法承擔(dān)較高融資成本或根本拿不到融資的房企，面臨形勢就比較嚴(yán)峻，信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目上貫徹的"四三二"規(guī)定（地產(chǎn)商必須項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)）將使得部分房企的情況"雪上加霜"?！?/p>

該人士還認(rèn)為，與其他可選擇的合作伙伴相比，信托公司在資金募集上仍具有絕對優(yōu)勢，但房企攜手信托公司進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作基金化的行為能否演變?yōu)橼厔荩杂写^察。