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日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加快棚戶區(qū)改造，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在此背景下，參與棚戶區(qū)改造、舊城改造、保障房以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的上市公司有望獲得政策和資金扶持，其參與項(xiàng)目積極性或提高。

有效彌補(bǔ)資金缺口

在經(jīng)濟(jì)下行壓力顯著的背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)措施及時(shí)出臺(tái)。從本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的措施來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)的立足點(diǎn)依然是依賴于投資，“鐵路建設(shè)+棚戶區(qū)改造”成為穩(wěn)增長(zhǎng)抓手。眾所周知，棚戶區(qū)改造是個(gè)微利工程，由于具有收入剛性，因此成本的高低成為決定利潤(rùn)多少的關(guān)鍵，而資金成本是重中之重。自2009年底開始，各級(jí)地方政府按照中央要求，加快推進(jìn)保障性安居工程。但房企、社會(huì)資本進(jìn)入該領(lǐng)域的積極性不高，主要原因就是利潤(rùn)很低。

據(jù)亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓介紹，從房企參與保障房建設(shè)的案例來(lái)看，房企的利潤(rùn)率只有3%-5%?！叭绻胍龑?dǎo)更多資金進(jìn)入保障性安居工程，必須采取措施能使房企等市場(chǎng)主體的利潤(rùn)率達(dá)到10%左右。因?yàn)檫@樣的利潤(rùn)水平才會(huì)使房企有積極性?！?/p>

中國(guó)證券報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)，A股市場(chǎng)上包括云南城投、天宸股份、中國(guó)中鐵等上市公司先后放棄或退出舊改、棚改項(xiàng)目，主要原因就是資金不足、利潤(rùn)率不高。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了棚改的資金保障——由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著棚改資金缺口問(wèn)題出現(xiàn)了政策突破，推進(jìn)速度會(huì)更快。

多家房企涉及棚改

住建部副部長(zhǎng)齊驥近日表示，2014年計(jì)劃改造棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，到2017年本屆政府預(yù)計(jì)共完成1500萬(wàn)套。到2020年預(yù)計(jì)共完成3760萬(wàn)套棚戶區(qū)改造，使1億人口搬出棚戶區(qū)、城中村。

在政策利好的背景下，參與棚戶區(qū)改造、舊城改造、保障房以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的上市公司有望獲得政策和資金扶持，其積極性會(huì)更高。A股中，金隅股份、福星股份、天房發(fā)展、中天城投等公司都涉及棚改項(xiàng)目。

金隅股份是北京最大的保障性住房開發(fā)商，40%的利潤(rùn)來(lái)自房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中又有60%屬于保障性住房。華泰聯(lián)合證券研報(bào)指出，金隅股份保障房開發(fā)全部來(lái)自低成本的自有工業(yè)用地，凈利潤(rùn)率水平可觀，而保障房建設(shè)爆發(fā)式增長(zhǎng)有效對(duì)沖了商品房業(yè)務(wù)可能的下滑，并可能實(shí)現(xiàn)超預(yù)期增長(zhǎng)。

天津市保障房50%由天房發(fā)展來(lái)實(shí)施，該公司先后開發(fā)建設(shè)用地1400多公頃，相繼建成近40個(gè)居民小區(qū)，累計(jì)建筑面積1800余萬(wàn)平方米。銀河證券認(rèn)為，作為保障房建設(shè)發(fā)展較迅速的天津本地國(guó)有開發(fā)商，天房發(fā)展擁有無(wú)可比擬的資金優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目獲取優(yōu)勢(shì)，在保障房項(xiàng)目大力推進(jìn)的同時(shí)公司本身實(shí)力也將得到提升，該公司走出天津、進(jìn)入更多城市擴(kuò)張可期。

2011年3月9日，中天城投與貴州省政府共同簽訂了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》，計(jì)劃“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。根據(jù)貴州省公布的建設(shè)目標(biāo)，“十二五”期間中天城投保障房占全省規(guī)劃的一半。同時(shí)公司將享受保障性安居工程建設(shè)稅費(fèi)減免及財(cái)政補(bǔ)貼等政策優(yōu)惠。

福星股份從2003年開始就切入武漢市城中村改造市場(chǎng)，成為最早推動(dòng)武漢市城中村改造的開發(fā)商之一。如今，經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，公司在項(xiàng)目商談、規(guī)劃、拆遷等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了自己獨(dú)特的“城中村改造”模式。隨著武漢“1+8”城市圈建設(shè)以及大規(guī)模開展的城中村改造和城市棚戶區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)，福星股份自去年開始加快房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的優(yōu)化和調(diào)整，區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。