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房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人住房貸款，這兩大涉房貸款目前深陷政策“風(fēng)暴眼”。一方面，銀行紛紛對房地產(chǎn)開發(fā)貸謹(jǐn)慎收緊。另一方面，個人住房貸款也奇貨可居，銀行放款價高者得，并“鼓勵”客戶以信用貸代替房貸。專家認(rèn)為，如果這種態(tài)勢持續(xù)下去，勢必殃及存量住房，其貸款利率可能大幅上升。

“鼓勵”客戶以信用貸代替房貸

最近，興業(yè)銀行全行停止辦理所有房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。各家銀行防范房地產(chǎn)開發(fā)貸風(fēng)險的力度加大，尤其是針對三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

個人住房貸款更是“緊”字當(dāng)頭。日前，“融360”發(fā)布3月份房貸分析報告顯示，全國房貸荒正在演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場的暫時“失血”。8.5折利率優(yōu)惠在全國已經(jīng)徹底絕跡，并出現(xiàn)了銀行挑人放款的現(xiàn)象。

3月以來，多數(shù)銀行出于風(fēng)險考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批趨嚴(yán)。房貸利率持續(xù)提高，8.5折利率優(yōu)惠在全國已經(jīng)徹底絕跡，首付房貸處于“零優(yōu)惠”狀態(tài)，部分城市最高上浮5%-15%不等。二套房的房貸利率相對首套房上漲幅度不大，維持在上浮10%-30%左右。融360數(shù)據(jù)顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現(xiàn)象。統(tǒng)計顯示，停貸銀行主要以中小商業(yè)銀行為主，如：平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等。在城市停貸占比排行中，長沙、無錫、福州三個城市居前。

融360專家對大眾證券報和財信網(wǎng)記者表示，即便銀行可以受理房貸，想要順利貸到款也絕非易事。個別銀行要求客戶上調(diào)房貸利率以推進審批進度，否則系統(tǒng)會自動將利率較低的排在后面，審批時間無法保證，半年未放款也是常見。面對銀行無限期拖延，很多貸款人被迫簽訂各種補充協(xié)議，或者答應(yīng)銀行更改指定利率以得到放款。

還有的銀行挑人放款。例如銀行會優(yōu)先給二套房貸款下款，因為二套房的貸款利率上浮更高；優(yōu)先給貸款總額大的客戶放款；優(yōu)先給工資更高的客戶下款。

由于信用貸相比房貸利率高，一些銀行悄然暫停房貸業(yè)務(wù)，“鼓勵”客戶辦理信用貸曲線解決房貸資金問題。據(jù)了解，商業(yè)銀行的信用貸款利率在8-18%不等，不少外資行更是達到22%-24%。

存量住房貸款利率將大幅上升

銀聯(lián)信分析師馮翔鶴在接受大眾證券報和財信網(wǎng)記者采訪時表示，當(dāng)前出現(xiàn)的種種信號表明，銀行開始對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險有所防備，這種收緊趨勢可能還會持續(xù)，將增加房企的融資難度和成本，一些中小房企可能被迫倒閉退出市場，或者減少拿地放慢擴張腳步。

“盡管信貸人員手中對信貸擴張仍然有不少彈性，但首套房貸款優(yōu)惠利率的取消，甚至上浮，將導(dǎo)致整個住房按揭貸款利率水平全面上升?！瘪T翔鶴說，這種利率水平的全面上升，會加大購買者的成本，減少購買住房的需求，對想購買第二套住房進行投機炒作的行為，將產(chǎn)生遏制作用。

“如果這種態(tài)勢不改變，將殃及存量房貸?！瘪T翔鶴解釋，因為當(dāng)前國內(nèi)住房按揭貸款利率合同，基本上很少采取固定利率合同形式，普遍的都采取浮動利率的合同，而且其浮動利率的合同形式是一年一訂。也就是說，在2014年住房按揭貸款優(yōu)惠利率全面取消、利率水平全面提升的情況下，加上2014年的存貸款利率的加息效應(yīng)，那么在2012-2013年高價時期進入的存量住房，其按揭貸款利率就可能大幅度上升。再加上，住房按揭貸款都是中長期貸款，在貸款利率很高的情況下，利率又是以復(fù)利計算，那么已經(jīng)購買住房的貸款利率就可能快速增長。

投資速度接近銷售增速，警惕拐點

銀聯(lián)信數(shù)據(jù)顯示，一方面，2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，增速比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。另一方面，2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，增速比1-11月份回落3.5個百分點。

馮翔鶴對此解釋，從數(shù)據(jù)看，現(xiàn)行環(huán)境下房地產(chǎn)投資速度接近甚至超過銷售增速，意味者庫存加大，去化周期延長，商品房市場供求結(jié)構(gòu)改變，拐點出現(xiàn)。這勢必影響房價走勢和開發(fā)商回款力度，進一步加大房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

過去低成本拿地是房地產(chǎn)企業(yè)的一大法寶，但去年的房價迅猛上漲直接拉動了土地價格迅速上升，國內(nèi)的土地價格已經(jīng)從十幾年前的嚴(yán)重低估升到了較高的水平。馮翔鶴認(rèn)為，即使政府不介入，要長期持續(xù)過去幾十年的上漲速度恐怕也是不可能。地價再大幅上漲的唯一可能性，就是在調(diào)控前的瘋狂狀態(tài)下，迅速走向大量泡沫。但一線城市當(dāng)前的房價水平，已經(jīng)引起社會問題，政府不會袖手旁觀。因此，今后的政策不論是試圖控制土地價格還是加大保障房的供應(yīng)力度，再任由開發(fā)商獨享土地增值的可能性很小，開發(fā)土地的時間長度將會得到控制；其土地增值的部分稅收力度可能加強?？傊?，新開發(fā)項目成本過高，增加了今后項目運作、銷售的難度。