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房?jī)r(jià)會(huì)斷崖式下跌嗎？牛刀前段時(shí)間撰文，稱人民幣和房?jī)r(jià)將出現(xiàn)斷崖式下跌。理由主要是因?yàn)槊涝⒓又嗣駧刨H值，將使美元瘋狂出逃中國(guó)從而影響中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于牛刀的觀點(diǎn)，我們有兩點(diǎn)疑問(wèn)：1、中國(guó)的資本是受管制的，外資怎么能夠快速集中的流出？2、與房地產(chǎn)相關(guān)的美元債占地產(chǎn)融資比例非常小，僅不到10%，因此，美元的這些動(dòng)作，能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)造成如此大的影響嗎？

今年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判：我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)是增幅收窄，三線城市將出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。原因在于，政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，這種心理可以從三件事能看出來(lái)：1、今年是近9年來(lái)，第二次在兩會(huì)中未提房地產(chǎn)調(diào)控，第一次是2009年，其中的原因想必大家都明白，第二次就是今年。2、房地產(chǎn)停貸傳言導(dǎo)致地產(chǎn)股大幅下挫，但不到一周，12家銀行同時(shí)發(fā)布公告辟謠，可想而知，這與政府對(duì)銀行提出了要求不無(wú)關(guān)系。3、中國(guó)今年的GDP增速目標(biāo)定為7.5%，這也需要房地產(chǎn)行業(yè)的支持。綜上所述，今年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的心態(tài)是“房?jī)r(jià)維穩(wěn)”，住建部也提出“調(diào)控雙軌制”——我們理解“一、二線城市限購(gòu)延續(xù)，三線城市適度放松”。

今年房市特點(diǎn)預(yù)判：今年房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)將是“分化”急速加劇。這種分化體現(xiàn)在“城市分化”與“地產(chǎn)商分化”兩個(gè)方面。城市分化就是，在一線城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大，政府希望采取兩個(gè)手段來(lái)緩解，一是推出房產(chǎn)稅的方式以改變預(yù)期，擠出存量房；二是提供共有產(chǎn)權(quán)房和支持首套房來(lái)解決夾心層的住房問(wèn)題；在二線城市，由于供應(yīng)量上升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)將趨緩，局部供應(yīng)量過(guò)大的城市，會(huì)出現(xiàn)部分樓盤降價(jià)促銷；而在三線城市，房?jī)r(jià)會(huì)下跌，這與三線城市近幾年供應(yīng)量過(guò)大，且剛性需求提前透支消費(fèi)了有關(guān)。大摩對(duì)中國(guó)2014年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)也與我們類似，即一線城市上漲10%，二線城市上漲5%，三線城市下跌。而地產(chǎn)商分化的結(jié)果為，由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，在貸款方面將更為慎重，資金雄厚的大型地產(chǎn)商將更容易獲得銀行貸款，從而有更多的資金去開發(fā)及并購(gòu)，而資金短缺的小型地產(chǎn)商將更難從銀行獲取貸款，從而步履維艱。

興業(yè)銀行暫停房貸的發(fā)放表明銀行已經(jīng)看到了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。那么，在風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，我們還要不要投資房地產(chǎn)？從這幾年的蔬菜雞蛋等價(jià)格我們能夠看到，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了真實(shí)的較高通脹時(shí)代。我們預(yù)判今年上半年公務(wù)員會(huì)加薪，也表明國(guó)家4萬(wàn)億投資遺留下來(lái)的較高通脹“接力棒”在繼續(xù)傳遞。在這樣的背景下，避免資產(chǎn)縮水的最好方法仍是投資。那我們是去選擇投資股票嗎？還是什么別的投資品？其實(shí)，投資房地產(chǎn)并沒(méi)有錯(cuò)，但我們需要調(diào)整投資策略。

房地產(chǎn)投資的方向只能是商業(yè)地產(chǎn)和證券化產(chǎn)品，這不是空口白牙的陳述，而是我們這幾年聯(lián)合住建部研究中心所做的各種研究得出來(lái)的結(jié)論。而投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該選擇性價(jià)比高的核心城市(一線城市或1.5線城市)的核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)。理由有兩點(diǎn)：1、從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，核心區(qū)域的商辦資產(chǎn)抗跌性最強(qiáng)；2、性價(jià)比較高的資產(chǎn)，萬(wàn)一租金有波動(dòng)，它的風(fēng)險(xiǎn)也是最小的。因此，我們的建議是，投資仍需進(jìn)行，投資房地產(chǎn)也沒(méi)有錯(cuò)，但需投資一線城市核心區(qū)域帶“資產(chǎn)精裝修”的商業(yè)地產(chǎn)。

對(duì)于目前市場(chǎng)上普遍存在的觀望情緒，原因主要有三點(diǎn)：1、局部地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌后，媒體大肆渲染，讓投資者認(rèn)為房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大范圍的大幅下挫。但在2013年初，溫州、鄂爾多斯房?jī)r(jià)下跌30%時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大跌的聲音比這次更大，2013年的房?jī)r(jià)不還是上漲嗎？2、投資者認(rèn)為，銀行按揭減少，開發(fā)商現(xiàn)金流將會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，從而促使房?jī)r(jià)下跌?？墒窃?013年，政府不允許銀行給房地產(chǎn)貸款，誰(shuí)會(huì)料到會(huì)出現(xiàn)信托為房地產(chǎn)商提供了大量的資金呢？3、兩會(huì)前，政府態(tài)度不明朗，所以不宜出手。但我們需看到，兩年來(lái)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，總結(jié)一句話就是“要以市場(chǎng)化的手段促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展”。所以今年政府的心態(tài)是“房?jī)r(jià)維穩(wěn)”，政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

那么我們打破投資者觀望的最佳解決方案是什么呢？那就是要給到投資者實(shí)惠。我們能否提供給投資者真正性價(jià)比高的產(chǎn)品？