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對地產(chǎn)業(yè)充滿信心

單大偉：談一下您對未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有哪些思路以及看法？

林龍安：作為一個地產(chǎn)商來講，未來特別是十八屆三中全會以后市場大環(huán)境下地產(chǎn)的走向問題，在這方面我想說我們對地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)在中國大陸至少還有十五年左右的發(fā)展空間。主要體現(xiàn)在幾個方面，一個是剛需型的，還有改善型的，這方面的量還是蠻大的，特別是在一二級城市。未來中國房地產(chǎn)行業(yè)可能會涌出幾個特大型的超級城市，比如像紐約、印度孟買和新德里，中國的北京、上海、深圳，還有二級城市比如說五千萬（人口）的城市、三千萬（人口）的城市、兩千萬（人口）的城市，這方面相對集中化、集約化。對房地產(chǎn)我們還是充滿信心。

市場化以后整個走向會更細(xì)一點，比如說養(yǎng)老地產(chǎn)的開啟，還有一個比如說我們的細(xì)分化，特別是80年代作為主力的對產(chǎn)品的需求。中國的消費習(xí)慣方面，中國人對住宅情有獨鐘也影響了這個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

二代接班要有一個職業(yè)經(jīng)理人體系

單大偉：禹洲是新地產(chǎn)的杰出代表，這些年無論從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)管理方面都做出了很多有益的探索和嘗試。請問林總一個問題，我們知道在很多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段當(dāng)中，我們中國有很多地產(chǎn)企業(yè)都是一種家族式的管理，我們知道禹洲是在香港的一家上市公司，做一家民營企業(yè)你在建立外部職業(yè)經(jīng)理人管理制度的同時，林總你是怎么來看待企業(yè)管理的問題？你對這個問題是怎么樣的理解？包括你對于企業(yè)在未來發(fā)展過程中禹洲有哪些戰(zhàn)略上的考量？有沒有哪些創(chuàng)新思考？

林龍安：我們一直在探討企業(yè)管理，我是第一代創(chuàng)業(yè)，閩商有一句話“吃苦耐勞，愛拼會贏”。從家族企業(yè)到管理的體系，特別是像我們二代已經(jīng)來了，接下來是怎么管控企業(yè)的問題，百年企業(yè)能讓它百年嗎？在香港《頭條新聞》里我有一個專欄，我寫了一個關(guān)于企業(yè)管理的個人看法。比如說我在臺灣的探討比較多。

中國大陸發(fā)展到一定企業(yè)是家族好還是職業(yè)經(jīng)理人好？這個老是磨合，老是有一個困難重重的地方。你看歐美那些企業(yè)，現(xiàn)在很多歐美企業(yè)都是百年企業(yè)，都是家族企業(yè)，家族企業(yè)不是不好，但家族企業(yè)你要怎么來管控，像香港的企業(yè)更多的是家族企業(yè)。我在《頭條新聞》里說了一點叫“新中庸之道”，家族企業(yè)跟職業(yè)經(jīng)理人相互結(jié)合，以職業(yè)經(jīng)理人為主管控。你作為一個家族企業(yè)不讓二代接班不現(xiàn)實的，但是接班怎么接呢，要有一個職業(yè)經(jīng)理人體系。

在職業(yè)經(jīng)理人體系中中國距離歐美、距離香港都還有差距，比如香港的職業(yè)經(jīng)理人體系跟老板承諾了做二十年，只要承諾了很多體系化就不會改變了。特別是房地產(chǎn)業(yè)這一塊，這幾年職業(yè)經(jīng)理人跳槽的太厲害，今天你給我五萬我肯定跳了，明天給我十萬更要跳了，怎么完善職業(yè)經(jīng)理人體系？我覺得這值得探討。

我們在上市以后建立了完善的體系化，比如說以職業(yè)經(jīng)理人為主來管控，大陸在富一代這一塊還沒有信托，香港很多都進(jìn)入信托階段，財產(chǎn)信托，直接經(jīng)理人管控。大陸一代在創(chuàng)業(yè)階段，二代在接班階段，怎么運作？還是新中庸之道更好一點，更適合中國的國情跟現(xiàn)在的情況。特別是在閩商這一塊，閩商跟臺灣人一樣都是希望自己的二代接班，這個理念是貫穿在整個思維狀態(tài)中。

禹洲也是這樣，我們從今年開始采用了提成體系，就是職業(yè)經(jīng)理人跟績效掛鉤，我作為一個創(chuàng)始人能夠提供集團(tuán)所有員工的只是一個平臺，大家在這個平臺上共享這個平臺所創(chuàng)造出來的成果。比如說獎勵體系、績效考核都是上不封頂、下不保底，就是說你有本事你的獎金可能是五百萬甚至一千萬，也不給你保底，沒有任何獎勵體系的保底，把提成體系貫穿到整個職業(yè)經(jīng)理人當(dāng)中去，我現(xiàn)在還不存在二代接班的問題。

上市以后有一個困擾比較大的，上市之后用兩年時間做了改變，我們上市以后不存在家族體系，你同樣跟職業(yè)經(jīng)理人一樣享受這個平臺。原來我弟弟說他是二老板，現(xiàn)在轉(zhuǎn)成職業(yè)經(jīng)理人完全不一樣了，在原來的管控體系里他說他定了你們就不要再討論了，現(xiàn)在不行，上市以后我本身是中科大的第一屆研究生出來，我是讀管理科學(xué)系的，我下決心一定要改變掉這個問題，他不再參與具體的，可以參與單項的事項，但不參與全部，全部按總的職業(yè)經(jīng)理人體系。這是我很大的感觸，下了很大的決心，也陣痛了一年多的時間，畢竟原來的二老板、三老板讓他當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人他肯定有看法，現(xiàn)在對禹洲來講基本不存在這些問題了。比如說我們在管控體系方面建立了一個節(jié)點體系跟管理的系統(tǒng)化體系，這是第一個；第二個，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系；第三個，全面預(yù)算。所以說我們現(xiàn)在15個城市公司里沒有一個城市公司總經(jīng)理是我的親戚朋友，全部是職業(yè)經(jīng)理人體系。在座的企業(yè)家有的做的比我們更好，值得我們學(xué)習(xí)。

到現(xiàn)在為止我經(jīng)常不斷跟香港大佬、臺灣大佬坐在一起討論管理體系的問題，我也希望以后在座的也好、企業(yè)家朋友們也好能夠一起探討這個事。

單大偉：林總剛才講了兩個問題，在傳統(tǒng)觀念上他是比較認(rèn)可如果家族里有很優(yōu)秀的企業(yè)家，還是比較認(rèn)同所謂的家族傳承的管理方式。但是在現(xiàn)代企業(yè)制度方面，當(dāng)成為一個公眾公司的時候林總認(rèn)可的是現(xiàn)代企業(yè)制度職業(yè)經(jīng)理人管控的團(tuán)隊模式。閩商這些年在中國的房地產(chǎn)行業(yè)英雄輩出，從世貿(mào)、世紀(jì)金元到寶龍等等一系列，而且剛才說的這些企業(yè)都呈現(xiàn)出二代接班的趨勢，二代作為非常優(yōu)秀的接班人在推動企業(yè)不斷發(fā)展。

中國住宅產(chǎn)業(yè)還有二十年的發(fā)展空間

提問：您好，我是某報的記者，有一個關(guān)于市場方面的問題請教老總。王健林說未來市場還有15到20年的發(fā)展，剛才林總也在講至少可以發(fā)展15年，我想請問林總您對市場的判斷是基于怎樣一種考慮然后有這樣一種判斷？同時，我們看到在這樣一種情形下像萬科也提出自己要轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，同時要打造成為城市綜合配套服務(wù)商，房企轉(zhuǎn)型似乎成了眼下一個比較熱的話題，對此您又怎么看？謝謝。

林龍安：為什么判斷中國地產(chǎn)還有15到20年的空間呢，特別是一二級城市里這點一點都沒問題，中國改革開放三十多年房地產(chǎn)成熟只有十幾年，在這十多年里包括我們產(chǎn)品品質(zhì)的提升包括現(xiàn)在智慧型城市，還有節(jié)能減排，就是產(chǎn)品越做越符合產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，這是一個準(zhǔn)則。第二個，最主要的是中國的凝聚力，中國會不會有泡沫？有泡沫肯定是從五級開始，五級、四級、三級、二級、一級，15年內(nèi)不會，因為城市高度集中化，比如一級二級城市的高度集中化，就業(yè)機(jī)會、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化整個水平的提升，所以不會存在。三四線城市會不會存在？也有可能，像鄂爾多斯、常州，為什么存在這個問題呢？新區(qū)的開發(fā)導(dǎo)致土地供應(yīng)量過大、過分集中，造就了晚上鬼城一片沒有燈光。比如說我是常州人，最有錢的會選哪里？肯定選上海，第二個是選南京，第三才是本土。我總部在廈門，我們占到廈門總量的十分之一左右，廈門十套房子有一套是禹洲開發(fā)的，我們在廈門一年的營業(yè)額在55億到60億左右。廈門會不會有泡沫？廈門在十年里看不出任何泡沫的因素，為什么？所有福建人首選廈門，周邊城市首選也是廈門，所以廈門泡沫不了，這是城市的區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢、城市發(fā)展優(yōu)勢，一二級城市比較有優(yōu)勢。

第二個，我們生活習(xí)慣的問題，美國有錢人會買十部車甚至八部車，特別是富二代。中國人有錢首先選住宅，為什么？我們祖宗留給我們的傳統(tǒng)改變不了，我告訴老外說很簡單的，中國的鄉(xiāng)下人那時候沒有房子討不到老婆的，這個思路是五千年影響下來，這是消費習(xí)慣的問題。

第三個，80后、90后是兩三對老人甚至三四對老人養(yǎng)一個孩子，他會千方百計扶持他置業(yè)的問題，他們已經(jīng)走出來了，不可能再回到偏遠(yuǎn)的地方去，所以造就了中國住宅產(chǎn)業(yè)還有二十年的發(fā)展空間。

單大偉：由于時間關(guān)系，我們大會到此差不多結(jié)束了。最后請林總對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展說一句祝福的話吧。

林龍安：十八屆三中全會以后把市場因素作為第一要素，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該跟市場同步發(fā)展，跟國家政策同步進(jìn)行，特別是城鎮(zhèn)化是一個機(jī)會，房地產(chǎn)應(yīng)該跟國家政策同步的發(fā)展中還能平穩(wěn)的發(fā)展。