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僅僅三個月前，香港新盤大幅降價，樓市“崩盤說”沸沸揚揚，但三個月后，一二手樓市量價齊升，“崩盤說”已銷聲匿跡。為什么香港樓市“崩盤”不成呢？內(nèi)地樓市又是否真的會崩盤呢？

香港樓市為什么“崩不了盤”？三個月前，香港新樓盤開盤價格紛紛大幅下調(diào)，最高下調(diào)竟達(dá)40%，樓市“崩盤”的說法甚囂塵上，國際貨幣基金組織也警示香港要小心房價“無序下跌”。然而僅僅三個月后，唯一“無序下跌”的，或許只是一眾分析人士的眼鏡。

“五窮六絕”變“小陽春”

在本該“五窮六絕”的今天，香港樓市不但沒有“絕”，反而進(jìn)入了如假包換的“小陽春”。今年初出現(xiàn)的全港均價同比下跌情況已改寫，以今年上半年計，占香港樓市主流的二手市場量價齊升，其中6月份二手樓成交登記量更創(chuàng)下去年政府推出重稅調(diào)控16個月以來新高。全港10大指標(biāo)性小區(qū)二手成交量比去年下半年升近60%，成交均價也有8個出現(xiàn)回升，其中沙田第一城成交均價今年上半年竟升了7.6%。

占比較少的一手新盤也同樣熾熱，本月總成交量比上月翻了一番。其中由信和置業(yè)推出的新界新盤“逸龍灣”，未曾截止認(rèn)購已經(jīng)超購8倍。在一二手同時暢旺的情形下，去年下半年裁員壓力巨大動輒游行示威的地產(chǎn)中介業(yè)又賺得盆滿缽滿，中原地產(chǎn)日前宣布，6月香港傭金收入預(yù)計達(dá)3億元，也創(chuàng)下過去16個月來新高。

曾一面倒看跌今年樓市，甚至預(yù)言樓價將暴跌的券商分析機(jī)構(gòu)，也紛紛“打倒昨日的我”。去年底曾經(jīng)發(fā)表報告，預(yù)言今年香港樓市將大跌20-30%，平均跌幅25%的摩根大通，本月報告稱，由于新盤、二手銷售均理想，香港樓價不會顯著下跌。該行還大手筆調(diào)高了一堆地產(chǎn)股的評級，其中新世界[最新消息價格戶型點評](7.79,0.05,0.65%)發(fā)展目標(biāo)價竟然被上調(diào)57%，恒基地產(chǎn)目標(biāo)價也上調(diào)超過52%。

“動作敏捷”的還有花旗銀行、中資交銀國際等券商。其中過去長期看空香港樓市的花旗本月也發(fā)表報告，赫然指并未明顯下跌的中小型住宅樓價經(jīng)過15個月“整固”，目前已經(jīng)“見底”，今年內(nèi)不會再下跌。

“資金出逃”變“熱錢涌入”

全球的房地產(chǎn)市場，歷來都是最難以預(yù)測走勢的市場，因其深受政策、貨幣供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)情況等各種因素影響。這一次香港樓市的“大逆轉(zhuǎn)”，大約在今年5月已經(jīng)有明顯的跡象。

香港樓市自2009年來猛烈上漲超過一倍，根源即在于美聯(lián)儲和中國內(nèi)地共同推出的量化寬松和“四萬億”措施，令涌入香港的資金狂炒本地資產(chǎn)。原本在美聯(lián)儲宣布將退出量化寬松措施時，外界都相信香港樓市狂飆也到了盡頭，然而近期美聯(lián)儲不斷暗示要視乎市場情況來決定退出QE，并遲遲不提及加息步驟，原本預(yù)期中的資金流走并沒有發(fā)生。

不少分析者去年并沒有想到的是，歐版“量化寬松”竟然橫空出世，接力美國，歷史性地推出了負(fù)利率政策，以防止歐元區(qū)陷入通貨緊縮。歐央行[微博]在逼迫資金離開銀行的同時，大量資金也同時離開了歐洲，流入全球收益較佳的市場，而香港繼續(xù)成為其首選。

于是，市場僅僅警惕了幾個月的“資金流走”，就驚訝地看到“熱錢涌入”的事實。六月以來港元持續(xù)強(qiáng)勢，對美元匯率持續(xù)貼近7.75的強(qiáng)方兌換保證水平，甚至在19日離奇地出現(xiàn)在7.7498匯率的交易。有交易員推測，可能存在境外機(jī)構(gòu)急需大量港元，太過急切以至于來不及向金管局以7.75的價格買入。

樓市過高的證據(jù)真的可靠嗎？

市民大都認(rèn)為，香港樓市的轉(zhuǎn)捩點，是港府5月中旬宣布放寬“雙倍印花稅”，將賣掉舊房換新房的買家免交雙倍印花稅的時限，從簽訂臨時合約開始計算，延后到簽訂正式合約開始計算。從實際應(yīng)用上考慮，僅僅將繳稅時限放寬幾十天，對買家而言并沒有非常大的利好。然而這項微小的修訂猶如平地一聲雷，樓價隨即連續(xù)上升三周。

“基本經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，市場情緒和心理狀態(tài)嚴(yán)重影響入市意欲”，香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)綽照認(rèn)為，原本政府作出這個小修訂，是希望推動開發(fā)商更快推盤而增加樓市的供應(yīng)，但是明顯好轉(zhuǎn)的樓市氣氛和成交量說明市民的解讀是嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)開始松懈，而這會讓過去兩年積壓已久的需求迅速釋放，市場很可能出現(xiàn)前美聯(lián)儲主席格林斯潘常說的“非理性亢奮”。

其實，要說樓市會不會“崩盤”，或許首先應(yīng)該追根溯源地問問，樓市真的讓民眾不能承受地“過高”了嗎？

此前許多機(jī)構(gòu)用民眾收入中位數(shù)與房價比例計算，算出香港房價全球第一高；IMF則以樓價和租金回報相比，得出租金回報已大幅低于歷史平均值的結(jié)論，但事實上這兩種方式都不能說明房價真的泡沫巨大。

用全球各地民眾收入中位數(shù)與房價相比的問題在于，許多地區(qū)并不像香港這樣有50%的民眾都居住于政府的“公屋”(廉租房)之中，這些人并非潛在購房者，因此如果計算收入中位數(shù)，或許應(yīng)當(dāng)計算另外50%的居民，而這些人的收入顯然更高。用租金樓價相比的方法，則忽視了利率大幅變化的因素，過去租金回報高的時代銀行利率其實比租金更高，而近幾年租金回報雖低，利率卻更低甚至接近于零。

這樣來看，在兩項指標(biāo)中香港表現(xiàn)都并不過分。更重要的是，直到15年后的2012年，香港大部分地區(qū)房價才重回1997年水平，這樣的升幅也并不算快。香港城[最新消息價格戶型點評]市大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾淵滄在其著作《樓市崩潰？》中引述歷史資料指，過去香港的樓市升勢普遍持續(xù)15年左右，而從2003年低點至2012年高位還不到10年，如果不是政府的強(qiáng)行控制，樓市的升勢其實并未完成。因此他認(rèn)為，目前房價雖然存在泡沫，但需求依然旺盛，也因此跌幅會比較有限，不太可能“崩潰”。

目前各方分析人士即便對未來還有分歧，但顯然香港樓市“崩盤說”已經(jīng)銷聲匿跡，而這一切轉(zhuǎn)變都發(fā)生在短短幾個月之間。在幾個月前香港樓市搖搖欲墜時，內(nèi)地樓市“崩盤說”也開始流行。然而我們要看到，不少情況同樣與香港頗為相似，例如全球流動性持續(xù)寬裕，官方對于樓市調(diào)控措施的細(xì)小“微調(diào)”，加上旺盛的市場需求，或許會讓最終的結(jié)局，出乎不少人的意料之外。