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2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管官方否認央行參與緊急會議救助浙江興潤置業(yè)，但其中反而證明官方對于房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況的高度重視。

從評級機構(gòu)來看，3月19日，評級機構(gòu)標準普爾及惠譽指出，中國小型地產(chǎn)公司--浙江興潤置業(yè)可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場兩極化。標準普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。

樓市“限貸”成為樓市調(diào)控最有效的調(diào)控手段

從銀行信貸來看，自2013年年底以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節(jié)過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數(shù)以上的銀行首套房仍維持在基準利率的水平，甚至有的銀行首套房利率在基準基礎(chǔ)上還上浮5%，放款情況依舊比較緊張。

據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，2014年1月末，M2余額112.35萬億元，同比增長13.2%，分別比去年末和去年同期低0.2個和2.7個百分點，受2013年初貨幣總量擴張較快的影響，2014年初M2同比增速出現(xiàn)一定回落。由此可見，貨幣政策短期收緊導致的市場流動性趨緊成為銀行信貸緊縮背后的主要原因之一。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從2014年年初市場變化狀況來看，樓市“限貸”對于市場影響之快似乎有點出乎意料。即使大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性。從這個意義上來看，樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力，樓市“限貸”成為樓市調(diào)控最有效的調(diào)控手段。

近日，在銀行信貸緊縮的市場背景下，為了防范企業(yè)資金風險，維護購房人的合法權(quán)益，南京市政府出臺“寧七條”，“寧七條”中其中一條明確指出，對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風險。同樣，蘇州市也出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項目經(jīng)營風險。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發(fā)布的政策之中首次提到“規(guī)避管理風險”的要求。

同時，我們發(fā)現(xiàn)，在興業(yè)銀行“停貸”風波之后，金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)投資風險控制意識明顯提高，對于中小企業(yè)的投資也明細謹慎許多，這總體上也會導致房企資金面趨緊，尤其是中小房企，可能面臨更多的市場風險。

從浙江興潤置業(yè)企業(yè)來看，融資成本與拿地成本偏高、歷史債務(wù)等因素成為其企業(yè)經(jīng)營層面較大的問題，銀行信貸緊縮甚至對于中小企業(yè)停貸成為浙江興潤置業(yè)倒閉破產(chǎn)的導火索。

這反映出在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數(shù)一二線城市市場基本面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風險。

大型房企大幅降價調(diào)整戰(zhàn)略，主導未來市場格局

銀行信貸緊縮已是既定的事實，對于大型企業(yè)來講，勢必會先知先覺，盡早采取措施以先發(fā)制人，從目前市場表現(xiàn)來看，北京、常州、杭州樓盤大幅降價的背后都含有大型品牌開發(fā)企業(yè)的身影。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，對于大型企業(yè)來講，此時企業(yè)布局區(qū)域內(nèi)個別樓盤大幅降價更多的是表現(xiàn)為戰(zhàn)略調(diào)整，而不是資金面短缺的市場表現(xiàn)。首先，大型企業(yè)會針對全國范圍內(nèi)布局項目進行評估，對于布局不合理的城市、項目所在區(qū)域或板塊存在供大于求狀況、項目本身定位存在一定問題的項目將率先采取降價措施，通過降價清盤盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區(qū)域板塊，然后將回籠的資金投資到優(yōu)勢區(qū)域，同時，通過拿地換倉謀求下一輪市場發(fā)展機會，最終實現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。

從當前降價特征來看，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態(tài)勢更加明朗化。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關(guān)鍵。

不過，當前來講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應(yīng)該不會持續(xù)太久。從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實，其對于當前期望值也明顯沒有之前那么高，預(yù)計3月底及以后幾個月，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會采取比較現(xiàn)實的降價回籠資金的市場策略。

其次，對于大型開發(fā)企業(yè)來講，大幅降價往往可以快速實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目的，而小幅降價的試探市場的行為往往效果不會太明顯。因此，大幅降價的現(xiàn)象不會僅僅在常州、杭州兩個市場發(fā)生，對于市場基本面本身存在供大于求現(xiàn)象的城市或區(qū)域板塊，都有可能發(fā)生大幅降價的現(xiàn)象。

第三、大型開發(fā)企業(yè)率先大幅降價，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先降價其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風降價，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不降價，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。

因此，從這個角度而言，未來市場是大型房企主導未來市場格局。

三類企業(yè)有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約的風險

在銀行信貸緊縮的市場背景下，對于中小公司或者周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)可能就沒有那么幸運可以快速實現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整，從銀行信貸緊縮對于這些企業(yè)影響來講，筆者認為，三類企業(yè)最容易受到上述因素的影響，具體來講：第一類，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)；第二類，前期拿地過于激進導致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)。

當前，各大銀行收緊對于中小企業(yè)開發(fā)貸、收窄首套房貸優(yōu)惠，上浮房貸利率，甚至出現(xiàn)個別銀行停貸，階段性控制樓市投資風險，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：

第一、部分銀行暫停房貸，或者把房貸的貸款周期拉長，由原來1個月就可以審批下來，拉長到現(xiàn)在2-3個月，甚至需要排隊等待貸款下來，貸款周期拉長影響了一部分市場成交量正常交易；

第二、由于“錢荒”市場背景下銀行適當收縮市場流動性，一部分風險項目有可能獲得不了開發(fā)貸、個人按揭貸款，由于額度的限制、風險的控制的因素，導致一部分（高端或定位偏差的）問題項目或一個城市供大于求的問題區(qū)域首先暴露市場問題。

第三、各大銀行收窄首套房貸優(yōu)惠，從理論上講，收窄首套房貸優(yōu)惠、利率上浮上漲導致購房需求下降，如果利率上浮時間超過6個月，房價會面臨下跌的風險。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價會因此上漲。購房者在這個階段不但享受不到政策層面對于首套自住購房的貸款優(yōu)惠，有可能還會因此增加購房成本和生活負擔。

如果“錢荒”持續(xù)超過6個月以上（自2013年11月算起，當前已持續(xù)近5個月），由于地產(chǎn)夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，導致購房成本增加以及需求下降，上述三類開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售。

退一步來講，如果銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續(xù)超過6個月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么，開發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況就有可能由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，那么，對于上述三類企業(yè)來講，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時，這些企業(yè)有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約的風險。