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種種跡象表明，經(jīng)歷10多年黃金期的中國(guó)房地產(chǎn)正在以令人恐慌的表現(xiàn)拉上幕布。

3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新房?jī)r(jià)格同比上漲8.7%，低于今年1月份9%的漲幅。而且，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市從1月份的62個(gè)下降為57個(gè)，環(huán)比漲幅從1月份的1.2%迅速下滑至0.7%。特別是北上廣深四個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅都回到了20%以內(nèi)，價(jià)格上漲趨緩態(tài)勢(shì)極為明顯。

在價(jià)格上漲進(jìn)入疲態(tài)的同時(shí)，包括一線城市在內(nèi)的成交量也出現(xiàn)了暴跌。以北京為例，2月新建住宅成交2221套，創(chuàng)下2007年北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低記錄；二手房成交5441套，環(huán)比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，創(chuàng)下2012年1月以來(lái)的成交量新低。而3月份的成交量更不容樂(lè)觀，3月頭15天，北京新房與二手房合計(jì)簽約7252套，簽約套數(shù)創(chuàng)北京樓市6年來(lái)最低值，遠(yuǎn)低于2013年3月份頭15天的28900套。

而最近市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)的三大消息則更是引發(fā)市場(chǎng)恐慌情緒：一是北京萬(wàn)科的某樓盤(pán)毛坯房以2.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格低開(kāi)，遠(yuǎn)低于之前市場(chǎng)預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。作為中國(guó)房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的風(fēng)向標(biāo)，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，意味著看多房?jī)r(jià)的最好心理防線的崩潰；二是浙江興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂傳聞得到證實(shí)。興潤(rùn)置業(yè)的35億元負(fù)債中，銀行債務(wù)超過(guò)24億，涉及總共19家銀行機(jī)構(gòu)；三是人民幣匯率2月份以來(lái)出人意料地下跌。以上三則消息可以說(shuō)從三個(gè)層面展示了目前中國(guó)房地產(chǎn)面臨的最大困局：一線房?jī)r(jià)的松動(dòng)意味著中國(guó)房?jī)r(jià)整體走弱；開(kāi)發(fā)商資金鏈的斷裂透視出流動(dòng)性緊張的大背景下開(kāi)發(fā)商面臨的巨大考驗(yàn)；人民幣的大幅貶值不僅意味著以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格顯得有點(diǎn)貴，而且也意味著熱錢開(kāi)始流出中國(guó)。

毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)的蕭瑟秋天已經(jīng)到來(lái)。在此之前，很多以過(guò)去10多年的習(xí)慣性思維觀察中國(guó)房地產(chǎn)的人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)有至少10年的黃金期。即使那些相對(duì)謹(jǐn)慎的人，最多也認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)分化走勢(shì)：一二線仍然看好，三四線房子過(guò)剩的城市價(jià)格將下降。但這一兩個(gè)月以來(lái)包括北上廣深四個(gè)一線城市住房成交量和價(jià)格的松動(dòng)都意味著，中國(guó)目前房地產(chǎn)面臨的局面絕非“分化論”所言那么樂(lè)觀。

特別需要提醒的是，無(wú)論是今年“兩會(huì)”之前杭州、常州等地一些樓盤(pán)的降價(jià)，銀行收緊與房地產(chǎn)有關(guān)的房貸，還是“兩會(huì)”后房?jī)r(jià)上漲的趨緩和成交量的暴跌，都是在政策“真空期”的情況下出現(xiàn)的，當(dāng)下房地產(chǎn)疲弱的表現(xiàn)完全和政策無(wú)關(guān)，而是在房?jī)r(jià)經(jīng)歷一年的暴漲之后市場(chǎng)的自發(fā)反應(yīng)。

筆者一直強(qiáng)調(diào)要實(shí)事求是地研究房?jī)r(jià)的基本邏輯。從過(guò)去10年支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的因素看，至少有五大引擎是推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要推手：一是貨幣因素，過(guò)去10年，是中國(guó)貨幣大躍進(jìn)的10年，也是負(fù)利率的10年，極度寬松的貨幣成為房?jī)r(jià)的第一引擎；二是需求因素，住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，需求旺盛；三是經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，在投資拉動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的最大受益者之一；四是土地財(cái)政，地方政府對(duì)土地的過(guò)度依賴事實(shí)上使得地方政府成為過(guò)去對(duì)抗中央調(diào)控政策的主力軍；五是人民幣不斷升值，引發(fā)熱錢流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及隨著人民幣不斷升值對(duì)中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格不斷重估。

這五大引擎，進(jìn)入2014年后幾乎全部熄火。筆者去年關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)Q E退出后全球流動(dòng)性將面臨歷史性轉(zhuǎn)折的判斷已經(jīng)得到了現(xiàn)實(shí)的應(yīng)驗(yàn)，這還只是開(kāi)始，一旦美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，國(guó)際資本將加速流出中國(guó)；從經(jīng)濟(jì)增速看，未來(lái)5年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠維持7%左右的增長(zhǎng)已經(jīng)不易；加上過(guò)去10年房地產(chǎn)的大躍進(jìn)，中國(guó)住房供需已經(jīng)基本平衡，一二線以下城市住房過(guò)剩也已經(jīng)成為事實(shí)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的數(shù)據(jù)，如果未來(lái)五年中國(guó)房地產(chǎn)投資的年復(fù)合增長(zhǎng)率保持在7%左右，到2017年中國(guó)將至少建成1億套以上的房子，這還不包括3600萬(wàn)套保障房，這也意味著至少可以解決4億人的住房問(wèn)題，而到2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)化的人口最多不會(huì)超過(guò)1個(gè)億。最近人民幣的貶值等于雪上加霜，讓本來(lái)絕對(duì)值已經(jīng)非常高的房?jī)r(jià)顯得更加滑稽，北京、上海等地的房?jī)r(jià)很多已經(jīng)超過(guò)了紐約、東京，但人均收入不及它們的十分之一。

這種分析意味著，今年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。如果在2008年，房地產(chǎn)的調(diào)整不會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但在經(jīng)歷一系列刺激房地產(chǎn)的政策之后，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)完全綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。2013年，房地產(chǎn)極為驚人的表現(xiàn)為中國(guó)7.7%的增長(zhǎng)立下頭功，但房地產(chǎn)投資占GDP15%以上的比重、對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)20%以上的貢獻(xiàn)、土地收入占地方財(cái)政收入70%的份額以及12.2萬(wàn)億的到位資金占中國(guó)全社會(huì)融資額70%以上這些數(shù)字，意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。面對(duì)如此的囚徒困境，中國(guó)政府唯一的選擇就是改變目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從抑制房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)向防止房?jī)r(jià)下跌引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為泡沫的破滅再爭(zhēng)取時(shí)間，盡可能減少對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊。