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“房地產(chǎn)問題是個大問題，它直接關(guān)系到居民住房問題。讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標。”今年全國人大會議閉幕，國務(wù)院總理李克強在答記者問時如是說。

過去一周以來，華西都市報記者奔赴杭州、青島、北京、成都等多個城市，率先“直播”2014全國樓市現(xiàn)場實況。樓市的一冷一熱，反映出什么問題？“雙向調(diào)控”的新政策，背后透露出什么信號？2014年房價，到底向左還是向右？帶著這些疑問，記者對話李稻葵、陳志武、向松祚、吳曉波、任志強等九位國內(nèi)頂尖經(jīng)濟學家及行業(yè)大佬，呈現(xiàn)名家眼中的2014中國樓市走勢，解讀中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期房產(chǎn)市場變化。

李稻葵：

要讓房地產(chǎn)業(yè)軟著陸

房價暴漲暴跌都不是好事，要讓整個房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)軟著陸，也就是讓房價增長速度低于居民可支配收入增長速度，實現(xiàn)這一目標可以適時推出寬稅基、低稅率的房產(chǎn)稅。

今年房價進入了一個新階段。房地產(chǎn)從過去單方面的漲，變成了多元的不同地區(qū)有漲有跌新格局，多級分化，而且這樣的格局還會持續(xù)相當?shù)哪攴?。有漲有跌的格局中，關(guān)鍵是如何維系這樣的態(tài)勢，讓整個房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)軟著陸，也就是讓房價總體增長的速度低于居民可支配收入增長速度。

房價暴漲暴跌都不是好事，這個過程中，政府的調(diào)控非常重要，要管理好預期，管理好房地產(chǎn)價格有漲有跌新格局可能帶來的對金融的沖擊，尤其是對理財產(chǎn)品安全度的沖擊，因為有不少理財產(chǎn)品最終的投資對象是開發(fā)商以及依賴土地出讓的地方政府。

過去的經(jīng)驗表明，直接的行政調(diào)控往往是火上澆油。往往是帶來了已經(jīng)形成的不合理市場預期的惡性擴張。越調(diào)控越形成了房價上漲的預期就越強。我支持房產(chǎn)稅試點增加，或者在房地產(chǎn)有上漲空間的地區(qū)，適時推出房產(chǎn)稅?？梢园逊慨a(chǎn)稅看成是一個大物業(yè)費的概念，用于維護小區(qū)外面的物業(yè)環(huán)境。不能因為現(xiàn)在有些地方的房地產(chǎn)價格有所松動，就放棄對房產(chǎn)稅的試點和推出，在我看來，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點缺點是稅率太高而稅基太低，應(yīng)該實行寬稅基，但稅率要低，而且政府和納稅人要有良性互動。

不過，依賴房產(chǎn)稅來調(diào)控房價只能是杯水車薪。我認為房產(chǎn)稅的比例應(yīng)該是低于1%，短期內(nèi)也不可能成為地方稅收的主要來源。

向松祚：

房價進入調(diào)整周期做好危機準備

三個數(shù)字在預示著房價拐點可能很快到來。一個是全國房地產(chǎn)銷售面積在下降；第二個是房價漲幅大幅度的收窄；三是一線城市，投機買房的比例大幅下降

前些天我在央視上說了“房市拐點”很快就要到來?，F(xiàn)在我還是這樣說。有三個數(shù)字大體上在預示著即使拐點還沒有到來，但是可能很快要到來。一個是全國房地產(chǎn)銷售面積在下降，就是增速在大幅下降；第二個是監(jiān)測了70個大城市的房價漲幅在大幅度的收窄；還有一個在北、上、廣、深、杭這些一線城市里，投機買房的比例從去年開始已經(jīng)大幅下降。

也就是現(xiàn)在大家對投資、投機房地產(chǎn)覺得風險很大了，所以現(xiàn)在買的真是剛性需求。比如萬科降價到21000元，可能它這是一個銷售策略，有很多房產(chǎn)公司搞這個名堂，我本來價格賣得挺高，我現(xiàn)在先開一個特高的價，然后我降到5000元，3000元，聽起來特別醒目，那么賣得會很快，這可能是一個銷售策略，但是你從這個銷售策略里面也會看出一點端倪。

這是很“糾結(jié)”的一件事。就是說房價快速上漲的時候當然有一部分人高興。從國家宏觀經(jīng)濟來講，確實我們之前反復講就不希望房子漲得太高，漲得太快。現(xiàn)在開始下降了，其實你也不希望它下降得太快。如果變成崩盤，跳崖似的崩潰也就麻煩大了。

房地產(chǎn)界各方都需要做好應(yīng)對拐點的準備。實際上這個房地產(chǎn)價格走勢到了一個周期調(diào)整的時候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場預期。比如說現(xiàn)在市場如果大家都覺得這個方向轉(zhuǎn)了，大家不想買了，或者認為房價會下降，那這個時候你想不讓它下降也不太可能，所以現(xiàn)在各個方面，包括銀行，包括政府，包括房地產(chǎn)商，包括個人都要做好應(yīng)對這個危機的準備。

陳志武:

下半年房價將承壓但跌幅有限

整個樓市今年處于一個供大于求的局面，下半年房價雖然會有壓力，但它往下跌也會很難，即使下跌幅度也有限。

今年提出的“雙向調(diào)控”，我認為早就該“雙向”了。幾年前政府出臺的政策，更多的是把房產(chǎn)商管起來；這兩年出臺限購政策，把購房者也管起來了，打壓了需求?？偟膩碚f，我認為不管是“雙向”還是“單向”調(diào)控，中國老百姓投資的渠道太有限,老百姓依然把錢用來投資房產(chǎn)，這是導致泡沫越來越厲害的原因。

但隨著資金的持續(xù)收緊，大家對經(jīng)濟的擔心情緒，部分地區(qū)出現(xiàn)樓盤降價也是正常現(xiàn)象。中國老百姓的財富來得很不容易，所以尤其要珍惜，不能還把錢都壓在房子上，如果有幾套房子，可以考慮慢慢賣掉一些，要分散投資。

最近幾個月資金比較吃緊，加上去年以來樓市開工量大，整個樓市今年處于一個供大于求的局面。未來半年，經(jīng)濟形勢可能會比較不樂觀。預期在今年5-7月，我國的貨幣和財政政策會有所放松。我認為，在寬松的貨幣政策環(huán)境下，下半年房價雖然會有壓力，但它往下跌也會很難，即使下跌幅度也有限。

吳曉波：

房價將“溫水煮青蛙”式上升

真正對樓市產(chǎn)生影響的其實是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅要在全國范圍內(nèi)征收，大約需要20年到30年的時間

目前房價整體仍然是上升的，只不過是“溫水煮青蛙”式的上升。我個人認為，只要房價沒有出現(xiàn)過快過激或者報復性上漲，處于老百姓的容忍度之內(nèi)，那么從政府層面說，再出臺嚴厲調(diào)控政策的可能性也非常低。

對于即將出臺的不動產(chǎn)登記條例，我認為這一條例對樓市或者房價的影響微乎其微。條例是要求6年內(nèi)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，但是其實對一般老百姓來說，這幾年主要城市的商品房登記都已經(jīng)很清晰了，所以條例出臺影響很小。

真正對樓市產(chǎn)生影響的其實是房產(chǎn)稅。在中國房產(chǎn)稅肯定是會推出的，只不過目前，現(xiàn)在來看是一個比較確定的事情。中國的房產(chǎn)稅征收應(yīng)該跟美國類似，就是所有的房產(chǎn)普遍征收，而不是按一套二套房征收，這樣的話離婚率會大幅度增加。我估算，房產(chǎn)稅稅率大概在0.8%-1.2%之間。

我想強調(diào)的是，老百姓現(xiàn)在大可不必為房產(chǎn)稅征收而擔憂過多。我個人預測房產(chǎn)稅要在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)征收，大約需要20年到30年的時間。因為有關(guān)房產(chǎn)稅的征收，國家沿用的仍然是漸進改革的思路。

易憲容：

人民幣貶值是“最后一根稻草”

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面調(diào)整的情況下，人民幣貶值給國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成的影響與沖擊會更大。

今年2月底開始，人民幣連續(xù)貶值，未來的時間，人民幣貶值會成為常態(tài)，如果這種情況出現(xiàn)，國內(nèi)居民或是不再愿意進入房地產(chǎn)市場，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產(chǎn)。這時，不僅住房的需求突然減少，而且住房供給也會大量增加。這種雙重壓力必然會導致住房市場的價格水平全面的下移。

我早就指出，人民幣貶值可能是壓垮國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最后一根救命稻草。特別是在當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面調(diào)整的情況下，人民幣貶值給國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成的影響與沖擊會更大。當前中國房地產(chǎn)市場預期正在發(fā)生巨大變化，而人民幣貶值把這種變化進一步強化，會讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整進一步加快、風險進一步上升。

任志強：

房地產(chǎn)二三十年內(nèi)不會崩盤

在城鎮(zhèn)化推進背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢不變。成都作為二線城市估計今年房價有10%的上漲，只有成都的人口下降，那房價才開始下降。

近日就萬科北京項目低于預期價格開盤一事，市場再現(xiàn)“拐點論”。我在微博上也給出了短評：“理性”。

樓市會不會崩盤？這是今年3月人們普遍關(guān)心的熱點，也是一個尖銳的猜測和擔憂。住建部副部長仇保興在全國兩會上說，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國樓市在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤。所有人都問我是不是房地產(chǎn)要崩盤了，我個人認為中國房地產(chǎn)市場，起碼二三十年不會出現(xiàn)崩盤。

今年房地產(chǎn)銷售增速下降，但并不可怕。在城鎮(zhèn)化推進背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢不變。借鑒國外經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率一般達到70%后，城鎮(zhèn)化進程才會趨于平穩(wěn)。目前中國城鎮(zhèn)化的快速增長必然帶來房地產(chǎn)需求。同時由于供應(yīng)資源匹配問題，人口向大城市集中的趨勢，從過去十年到未來十年都不會變化。與此同時，中國家庭存在小型化的趨勢，家庭戶數(shù)的增加也會帶來更多住房需求。

在城鎮(zhèn)化過程中，人們可以進入成都也可以進入其他城市，而現(xiàn)在成都周邊沒有其他大城市或中等城市能夠比成都更有吸引力。對于成都房地產(chǎn)市場的走勢，我的觀點是周邊還有哪些城市比成都更吸引人呢？他接受華西都市報記者采訪時曾說，二線城市的房價漲幅2014年估計在10%左右。成都是一個人口過千萬的大城市，人口密度在判定房地產(chǎn)市場中占一個很重要的地位。如果說成都的人口開始下降，那房價就要開始下降了。

謝國忠：

今年下半年房價或開始下跌

房地產(chǎn)進入大幅度下降的時代是不可避免的?，F(xiàn)在工薪族的工資怎么買得起房子，市場主要是投機需求。中國即將迎來的老齡化是房價不會再漲的重要因素。

我的觀點很明確，今年下半年樓市將開始下跌，先期先下跌20%-30%，之后會有反復，最終則會出現(xiàn)房價下跌50%。對于房價的反復，就好比A股從6000點下跌，跌到5000點的時候就會有人進場，托一托。撈底的人總會有的。房價下跌20%-30%之后，急需買房的和一些投資客會進場，交易量會起來，這中間可能會有反復。

房地產(chǎn)進入大幅度下降的時代是不可避免的?，F(xiàn)在工薪族的工資怎么買得起房子？像二線城市一萬塊錢一個平方米的，有多少人買得起？這個市場主要是投機需求，而這又主要是銀行貸款來的。泡沫有多大？

中國即將迎來的老齡化是房價不會再漲的重要因素。再過10年，中國人口開始下降，10年后房價不會漲起來了，只會掉不會漲。任何一個人口開始下降的國家房價只會掉，當時日本每年房價下調(diào)7%。人口老化是一個巨大的力量，以后對中國影響非常大，人口老齡化后社會負擔越來越重，人口老齡化以后樓市是不會漲的。

類似限購這樣的行政手段調(diào)控房地產(chǎn)政策抑制了房價，所以房價的高點沒有預想的那么高。但是這就好像是股市5000點的時候一系列政策組合作用，沒有讓它漲到6000點再往下掉，而是從5000點往下掉。最終結(jié)果是一樣的，都是要掉到2000點。

你現(xiàn)在手里要有多套住房的話，我勸你還是盡快賣了。賣出之后該買什么，我的意見是“留著”。現(xiàn)在人民幣不會貶值，不管內(nèi)部通脹有多少，不敢貶值，貶了的話所有的錢都會流出中國。不過現(xiàn)在賣的話肯定賣不掉，很多朋友賣房子都沒人看，沒辦法只能熬。如果這時有人來看你的空房子，一定要賣了，這是個好機會。如果下一次房價掉的話要持續(xù)掉三四年。

郁亮：

15年內(nèi)房產(chǎn)的大勢非常好

中國還處在城鎮(zhèn)化大發(fā)展的階段，舊城改造力度也很大，受高等教育的人比例在增多，這些對房地產(chǎn)行業(yè)都有足夠的支撐。杭州樓盤降價，沒什么好恐慌。

對于近期杭州等地樓盤降價的新聞，我也看了。沒什么好恐慌的。任何年代都有降價的事情發(fā)生，其實杭州就兩三家房企降價。大家喜歡把意見領(lǐng)袖的話當真，認為樓市悲觀，實際上，10-15年內(nèi)，房地產(chǎn)的大勢非常好，前景是清楚的。

從市場的情況來說，目前政策明晰，政府不再強調(diào)房價，而是讓大家住有所居。中國還處在城鎮(zhèn)化大發(fā)展的階段，舊城改造力度也很大，受高等教育的人比例在增多，這些對房地產(chǎn)行業(yè)都有足夠的支撐。

未來，萬科將放棄規(guī)模擴張模式，對已經(jīng)進入下半場的內(nèi)地房企而言，再以規(guī)模來引領(lǐng)行業(yè)，只能是規(guī)模越大越危險。就像我的女兒，青春期前，一年長了幾厘米證明女兒確實成長了；過了青春期，個子不再長了，但心智更成熟、力量更強大，能為自己和社會承擔更多的責任，是不是更好？！以后萬科會“輕資產(chǎn)、重運營”，一部分收入將來自于資產(chǎn)管理。重點在于操盤而不是品牌輸出，用杠桿來做更多的業(yè)務(wù)，不代表萬科打算輸出品牌，而是用盡可能少的股東投入來創(chuàng)造更多的回報。面對互聯(lián)網(wǎng)競爭，我個人認為，房企必須學習互聯(lián)網(wǎng)思維，否則將會被時代淘汰。

甘犁：

現(xiàn)在是出售多套房的時機

現(xiàn)在我也沒法判斷今年房價怎么走，全面降價的時機還沒到，但可以看出購房者的信心有變化了。擁有多套房的家庭，現(xiàn)在是時機出手賣掉或者租出多套房，這樣才能及時產(chǎn)生效益。

《中國家庭金融調(diào)查報告》中顯示，目前中國自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平，處于世界前列。

中國的住房市場已經(jīng)過剩了，這個過剩是全面性的。一線城市、三線城市的房屋空置率都很高，二線城市的多套房家庭也很多，現(xiàn)在許多新購房家庭多半都是有房子的。中國房產(chǎn)的調(diào)控核心，不在于“雙向”，不在于新建，而是應(yīng)把現(xiàn)有的存量流動起來。對于當前樓市調(diào)控的新方向，我認為，中國房產(chǎn)現(xiàn)已處于全面性的過剩，向存量多套房征收房產(chǎn)稅，是促使房產(chǎn)流動、調(diào)控房價的有效辦法。

為什么住房擁有率那么高了，大家還在拼命買房？有些人看朋友買了房子賺錢，自己也跑去買。這反映出中國住房市場仍是以投資需求、價格預期來驅(qū)動的。在今年杭州樓盤降價事件后，市場出現(xiàn)了“崩盤論”說法。我個人認為，杭州房價跟當?shù)氐慕?jīng)濟有關(guān)，還不至于產(chǎn)生全國性的影響。現(xiàn)在我也沒法判斷今年房價怎么走，全面降價的時機還沒到，但可以看出購房者的信心有變化了。

在房產(chǎn)全面性過剩的情況下，再去建新房增加供給量是不對的。住房改革的措施，應(yīng)該是鼓勵這個存量房釋放出來，讓存量房盡量地去滿足我們現(xiàn)有的剛需，不管是通過租的方式還是賣的方式。如果一面空著大量住房，一面還繼續(xù)建新房，一旦出現(xiàn)房價下降恐慌性拋售的局面，中國經(jīng)濟就會硬著陸。擁有多套房的家庭，現(xiàn)在是時機出手賣掉或者租出多套房，這樣才能及時產(chǎn)生效益。

“管理價格預期，流動存量房產(chǎn)”，這是我認為的當前房產(chǎn)調(diào)控的核心，而推行房產(chǎn)稅可以實現(xiàn)這一主張。房產(chǎn)稅的方案很多，但按上海的方案做沒影響力。房產(chǎn)稅要有效彌補土地財政收入，必須對存量收稅。以填補6260億元土地財政凈收入為目標來計算，針對多套房征收2.8%的房產(chǎn)稅，就能緩解地方政府對土地財政的依賴，同時增加了持有多套房的成本。