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樓市短期不會(huì)有嚴(yán)厲的調(diào)控已越來(lái)越明晰，樓盤(pán)降價(jià)沒(méi)有繼續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)信心正在回穩(wěn)。自2月28日創(chuàng)下近期新低后，A股地產(chǎn)指數(shù)正在慢慢收復(fù)失地。一度甚囂塵上的“崩盤(pán)論”也漸漸歸于平靜。

正在這時(shí)候，保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)旗下三個(gè)樓盤(pán)推出了“首付分期”的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。在廣州樓市，利用首付做營(yíng)銷(xiāo)文章，一度被視為樓市低迷的風(fēng)向標(biāo)，龍頭房企此時(shí)祭出這樣的招數(shù)，意欲何為？“為了盡快清盤(pán)?！边@是記者在實(shí)行首期分期支付樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)得到的答案。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，那些對(duì)成交量有要求的房企、樓盤(pán)，近期可能會(huì)有更大優(yōu)惠、更多折扣，至于會(huì)否降價(jià)，至少要等到三季度之后，短期內(nèi)仍是奢望。

市場(chǎng)現(xiàn)狀：清盤(pán)要求下的“首付分期”

熟悉廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的人知道，在首付上做文章，祈福集團(tuán)運(yùn)用得最為嫻熟。2008年樓市低迷時(shí)，祈福集團(tuán)便推出了相當(dāng)于“免首期”、“零首付”的促銷(xiāo)手段。記者日前致電番禺祈福名都售樓部，銷(xiāo)售人員告知，目前樓盤(pán)仍實(shí)行首付三成、七成樓款3年內(nèi)免息支付的銷(xiāo)售辦法。

相比祈福集團(tuán)，保利地產(chǎn)旗下保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉3個(gè)樓盤(pán)實(shí)行的又是不同的促銷(xiāo)辦法。保利西海岸銷(xiāo)售人員給記者所看的“首付分期”活動(dòng)的具體辦法是：首套房買(mǎi)家4個(gè)月內(nèi)付清首期房款（三成），分三次支付，每次分別支付5%、15%、10%；二套房買(mǎi)家9個(gè)月內(nèi)付清首期房款（七成），分5次支付，每次分別支付5%、15%、15%、20%、15%。

該銷(xiāo)售人員告訴記者，公司要求樓盤(pán)所有洋房要在今年6月份前清貨，如今仍有幾百套洋房單位，此前每個(gè)月的成交量是百余套，“首付分期”是針對(duì)很有意向的買(mǎi)家所采取的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，希望以此帶來(lái)更多的成交。據(jù)介紹，在此次活動(dòng)開(kāi)展之前，保利西海岸其實(shí)就可以“首付分期”，不過(guò)需要公司領(lǐng)導(dǎo)特批，并且時(shí)間也沒(méi)有4個(gè)月、9個(gè)月這么長(zhǎng)。

對(duì)于保利地產(chǎn)的“首付分期”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓直言“屬于短期市場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)”，是當(dāng)前房企營(yíng)銷(xiāo)策略的調(diào)整，并不是擔(dān)憂(yōu)后市。實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商部分墊支首付，希望通過(guò)降低首付來(lái)?yè)寠Z更多剛需，達(dá)到成交的目的。

“該活動(dòng)只是短期的。”保利地產(chǎn)內(nèi)部相關(guān)人員透露，“首付分期”的促銷(xiāo)已經(jīng)停止了，估計(jì)其他樓盤(pán)亦不會(huì)跟進(jìn)。

走勢(shì)預(yù)測(cè)1：

更大優(yōu)惠更多折扣將現(xiàn)身

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，保利地產(chǎn)的“首付分期”也許只是驚鴻一瞥即告一段落，市場(chǎng)示范效應(yīng)不強(qiáng)。但接下來(lái)，肯定會(huì)有更多樓盤(pán)進(jìn)行更大力度的促銷(xiāo)，推出更大的優(yōu)惠。

因?yàn)楝F(xiàn)在整體銷(xiāo)售狀況不太樂(lè)觀?！艾F(xiàn)在銷(xiāo)售確實(shí)放慢了”，廣州方圓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理賴(lài)崢告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)回歸有期望，套現(xiàn)、持幣觀望的氣氛較濃。

中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，22家公布業(yè)績(jī)的上市房企的銷(xiāo)售總金額為570.5億元，環(huán)比1月份的987.5億下降了42%。與去年同期相比，雖然不少房企2月份的銷(xiāo)售仍保持一定增速，但增速已經(jīng)明顯放緩，且與1月份相比，環(huán)比銷(xiāo)售額也出現(xiàn)較大回落。甚至，有龍頭房企的同比業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)的22個(gè)城市樓市成交情況顯示，1月份、2月份累計(jì)成交同比下降了15%。興業(yè)證券的最新分析報(bào)告直指，2014年年初樓市成交較去年同期走弱較為明顯。

成交下滑、增速放緩只是壓力的一部分，另一部分來(lái)自今年新增供應(yīng)量的加大。去年樓市的一帆風(fēng)順，讓很多房企對(duì)今年的銷(xiāo)售提出了更高的目標(biāo)，要完成目標(biāo)，當(dāng)然要加大供應(yīng)量。“今年全國(guó)整體供應(yīng)量比去年同期增加了10%-15%，”保利地產(chǎn)首席研究員吳定金分析認(rèn)為，因?yàn)槌山涣可喜粊?lái)，供應(yīng)量又小幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致很多城市的庫(kù)存量越來(lái)越高。

銷(xiāo)售不佳，套現(xiàn)、持幣觀望的氣氛濃厚，房企肯定不希望這種狀態(tài)會(huì)保持到4月份、5月份的銷(xiāo)售季節(jié)，進(jìn)而影響到全年計(jì)劃的完成。賴(lài)崢認(rèn)為，為了搶客，提升成交活躍度，開(kāi)發(fā)商會(huì)加大優(yōu)惠，推出更多折扣。至于那些定下了很高銷(xiāo)售目標(biāo)、對(duì)成交量有要求的房企，估計(jì)動(dòng)作會(huì)更大。

走勢(shì)預(yù)測(cè)2：

短期內(nèi)不大可能直接降價(jià)

今年樓市沒(méi)能像去年一樣迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，興業(yè)證券認(rèn)為是“按揭貸款從額度和折扣上都趨緊”。一邊是高房?jī)r(jià)，一邊是高利率，導(dǎo)致買(mǎi)房成本壓力增大，自然會(huì)抑制消費(fèi)需求。

如果房貸額度及利率是導(dǎo)致1月份、2月份成交低迷的真正原因，第二季度的情況可能會(huì)有所改善。吳定金指出，去年第二季度出現(xiàn)資金緊張，第三季度就有“微刺激”政策出臺(tái)；現(xiàn)在的困局和去年第二季度差不多，估計(jì)接下來(lái)也會(huì)有“微刺激”出臺(tái)。雖然“微刺激”無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)目前庫(kù)存量增加的狀況，但會(huì)讓市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，不至于繼續(xù)惡化。可以預(yù)見(jiàn)，既然形勢(shì)尚未明朗，成交持續(xù)不振未必就是未來(lái)的主題，開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)輕易祭出直接降價(jià)這一大招?！鞍凑漳壳暗氖袌?chǎng)形勢(shì)發(fā)展，估計(jì)樓市在第三季度會(huì)出現(xiàn)盤(pán)整。只有盤(pán)整超過(guò)半年，房?jī)r(jià)才會(huì)真正下降。因此，短期內(nèi)不太可能見(jiàn)到直接降價(jià)。”

謝逸楓同樣認(rèn)為，廣州樓市尚未進(jìn)入“以?xún)r(jià)換量”的階段。第一，房企資金鏈穩(wěn)定，到位資金良好，不存在降價(jià)動(dòng)力。第二，地價(jià)上漲與開(kāi)發(fā)成本加大，降價(jià)意味著利潤(rùn)減少。第三，從前兩個(gè)月的房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，大房企總體完成不錯(cuò)，不存在“以?xún)r(jià)換量”完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的需要。即使市面上的優(yōu)惠、折扣會(huì)增多，但房?jī)r(jià)基本沒(méi)有下降的空間。