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兩會《政府工作報告》沒有提“調控房地產”，踐行“做不到的不寫”的主張，從側面說明管好保障、金融已足夠，做好大中小城市分類監(jiān)管，其他的，政府不必大動干戈，就是想管也管不了。全國政協委員、住建部副部長齊驥進一步解釋“雙向調控”：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。

明智的決策者，不會一夜之間捅破房地產泡沫，資產價格落地的過程是漫長而痛苦的過程，與中國改革同步。

未來最大可能性是，房地產價格不會大跌，只是同比增速收窄，低于每年GDP或者人均收入增速，最終房產價格與收入價格剪刀差縮小，實現平穩(wěn)過度。當然，這是最美妙的設想。

近期房地產市場預期發(fā)生變化。各地銀行收緊房貸、加上杭州等地促銷降價、節(jié)后北京二手房交易量環(huán)比大降50％，導致房地產泡沫崩潰說再次甚囂塵上。最近股市連續(xù)受挫，企業(yè)主跑路潮時有耳聞，房地產價格下挫無異于房梁砸到了市場的正中心。

2月26日，人民銀行和國家外匯局罕見地對流動性與人民幣“六連跌”作出表態(tài)，表示市場不缺資金流動性。同日，國內12家主要銀行亦眾口一詞聲稱，“沒有停止發(fā)放房地產貸款”，“一貫嚴格執(zhí)行國家房地產政策”，“沒有停止發(fā)放房地產貸款”，“穩(wěn)健審慎地開展房地產相關金融業(yè)務”，“將繼續(xù)保持房地產貸款平穩(wěn)發(fā)展”。了解國情的人很清楚，沒有強大的外部動力，中國主要銀行不可能在同一天對某種具體貸款項目亮明態(tài)度。這一態(tài)度顯然出于維穩(wěn)的考慮，政府內部專業(yè)人士對中國金融風險、房地產風險有明確的了解。

如果房地產預期真正轉變沒有人愿意購房，中國高負債城市將陷入破產泥潭，這些城市嚴重依賴土地價款。審計署去年年底公布，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865.24億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。考慮到其他投資抵押物大多與房地產或明或暗的關系，甚至中鐵總公司盤活資產、建設城際鐵路，依靠的主要也是沿線房地產開發(fā)。今年2月25日，中國鐵路總公司土地評估和土地授權經營資產處置項目評估機構選聘正式對外招標，標志中國鐵路總公司正式啟動了土地開發(fā)。房地產價格下降，今年3.57萬億到期的地方債就無處償還。

中國房地產市場有自己特色，自成一派，在極高的住房自有率背景下，還能維持下去。但這是鋼絲繩上的雜耍，一不小心就會墮入萬丈深淵，主要取決于購房者對未來的信心。

中國住房自有率即私有擁有房產的家庭比例極高，去年年底，中國社會科學院社會學研究所發(fā)布調查報告顯示，目前中國的家庭住房自有率為93.5%，較2011年提高1.9個百分點，其中城鎮(zhèn)家庭住房自有率為89.6%，較2011年提高1.7個百分點。18.6%的家庭擁有兩套以上住房。

西南財大甘犁家庭金融課題組的調查結果大同小異，2012年9月公布的結果，中國家庭凈總資產高出美國家庭21%，城市戶口家庭的平均資產已達247萬元，全國的自有住房擁有率高達89.68%，其中農村自建房90％以上，城市85％到86％擁有住房。有兩種情況被計入擁有自有住房一族，一是人屋分離的情況；二是啃老族。

城市住房自有率高還有無數人買房，不外乎購房投資與家庭拆分等情況。經歷急劇變化的中國，主要變化之一就是家庭小型化，計生委的數據是1982年，我國平均每戶4.43人，2010年戶均人數下降至3.15人。也就是說，家庭數量從2.935億個增加到4.127億個，增加了1.192億個家庭。以每個家庭100平米計，就需要119.2億平米。并且，土豪口味導致占地面積大的豪宅成為消費主流。

另一種特色是農村宅基地造房，出外打工不住也得造大房子，這是人口流動限制、土地流動限制下的無效自住房。筆者在某小城市看到周邊農民大造房，一問而知，造就是為了多拿新區(qū)土地補償，造就是為了拆。錯誤激勵機制下的無效自住房觸目皆是，只要有條件，在外打工的農民在擁有自建房的同時還會在老家縣城購買商品房。

現狀就是，自住需求大致已滿足剛性需求成彈性需求，房價下跌大家持幣觀望，等得起——但鄂爾多斯(600295,股吧)等地方政府等不起，鋼鐵等行業(yè)等不起，銀行等不起?？紤]到北京等地中產階層的資產83％是房地產，房價大跌北上廣等市居民稻大一部分一夜之間變回窮光蛋。所以，房價大漲表示關心民瘼，房價大跌出面穩(wěn)定軍心，成為常態(tài)。