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不曉得為什么，一聽說市長談房價，我就莫名地有點緊張。

先是北京市副市長李士祥說，北京市區(qū)的房價肯定要下降，一是我們的供應(yīng)量加大了，特別是保障性住房。二是我們的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價肯定要下來。雖然后來他就改口說這個說法有誤，但也沒指出誤在哪里。

我個人理解李士祥的意思，主要是指住房結(jié)構(gòu)即將發(fā)生重大變化。說到底就是，保障房和泛保障房的供應(yīng)量大增，攤薄了整體房價。北京的住房用地50%劃給了保障房，而商品房用地里自住型商品房又要占一半，這兩項加起來，占去7成，比去年大得多。反映到統(tǒng)計數(shù)據(jù)里，房價肯定降。但提醒一句，平均房價降，并不意味著所有住房的房價降。比如，純商品房現(xiàn)在就還沒有看到降價的跡象。

然后，三亞市市長王勇在接受媒體采訪時說，調(diào)控本身就是錯誤的。其實政府很難管。最會分析市場的還是市場本身。王勇這么說話，太直接了，但我基本都同意。我相信他說的錯誤的調(diào)控，是指過去的調(diào)控方式。

房地產(chǎn)市場政府很難管，是不是就可以全部交給市場自行調(diào)節(jié)呢？理論上說，我也特別反感各種行政管制，但理性地說，目前的樓市已然畸形，放任發(fā)展，市場信號也會失靈。香港是自由經(jīng)濟吧，但特區(qū)政府祭起印花稅、額外印花稅來，手段也很猛。

房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，無非是稅收、信貸和土地。前段時間杭州幾個樓盤大降價，說到底還是供應(yīng)量壓力下的產(chǎn)物。在房價快速上漲期間，加快供應(yīng)土地，杭州市沒有做錯——政府獲得高收益，房價也受到抑制，一箭雙雕。至于是5個還是8個樓盤降價，純粹是企業(yè)市場行為。

要說這方面控制房價最有效的，還是沈陽。沈陽大量供應(yīng)土地持續(xù)了好些年，地產(chǎn)商一邊抱怨一邊拿地，基本上知名地產(chǎn)商都去沈陽了，那兒的房價也漲，但比起其他二線城市如成都南京等就差得多。

這幾年，地方政府用得最多的，還是行政手段。就是限購、限價。譬如，南京市近日出臺“寧七條”，明確提出“按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當(dāng)季度目標(biāo)進行動態(tài)調(diào)整和控制”。

還是在南京，剛剛傳出兩個樓盤變相降價的消息。南京這兩年的土地供應(yīng)量也很大，需求跟不上，房價漲不動，一些地產(chǎn)商就不得不打折降價。從這個意義上說，行政限價純屬多此一舉。

如你所知，李克強總理在政府工作報告里，只字未提“房價”二字。這與本屆中央政府充分發(fā)揮市場在資源配置中起決定作用的思路是一致的。談到這里，馬上就有朋友反問，那么限購是不是可以取消了？

現(xiàn)有市場形勢下，恐怕誰也不敢取消限購。所以，前些天討論房價是市長還是市場說了算時，我的觀點很明確，現(xiàn)在毫無疑問還是市長說了算。且不說限購了，像北京、南京、廣州，連開發(fā)商都不知道自己的樓盤該賣多少錢，報了一次兩次不行，三四次才能摸準(zhǔn)。

南京市落實中央的分類調(diào)控指示算得上是行動迅速，但另一方面，我更擔(dān)心的是，會不會有城市打起放松調(diào)控的主意？尤其是那些房地產(chǎn)處于下滑通道，土地都賣不出幾幅的城市。住建部副部長齊驥也說了，庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

溫州樓市下跌兩年了吧，好像沒聽說溫州政府救市。其他城市的房地產(chǎn)市場即使轉(zhuǎn)入下跌，想必也不會比溫州更慘。至于樓市崩盤之說，純是聳人聽聞的胡說。假如樓市什么時候陷入調(diào)整，建議有關(guān)部門盯緊一點，別讓任何城市以分類調(diào)控的名義救市。

要想管好房地產(chǎn)市場，就必須管好市長的手。