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新型城鎮(zhèn)化作為焦點，再次被“兩會”熱議，這也意味著三、四線城市迎來新一輪的發(fā)展機遇。在此之前，三、四線城市的風(fēng)險屢被提及，“空城、大盤、滯銷”也成為三四線城市的標(biāo)簽。

全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時認(rèn)為，每個企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。

胡葆森告訴記者，一些企業(yè)能在三、四線城市攫取利潤的原因，是經(jīng)過對這些城市的市場規(guī)律的多年探索，找到了一個適合市場特征的發(fā)展模式，進而找到了一種切實可行的戰(zhàn)略。

泡沫只是個別城市的個案

國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。今后一個時期，著重解決好現(xiàn)有“三個1億人”問題，促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

胡葆森表示，過去的20多年，是中國城鎮(zhèn)化的上半場，如果中國的城鎮(zhèn)化提高到70%左右，還需要15年～20年的時間，這就是中國城鎮(zhèn)化的下半場。他認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化，目前進入了中期階段，城鎮(zhèn)化前20年的著力點在大中城市和沿海城市，因為這些城市是改革開放的前沿陣地，還有一點是大城市吸附勞動就業(yè)能力強，技術(shù)密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問題外，著力點會從大中城市擴展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“紅?！薄?/p>

克而瑞研究中心發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》指出，三線城市大多外出務(wù)工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對新增住房的需求相對清淡。經(jīng)濟總量相對有限，中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕，使得三線城市土地供應(yīng)過量，因此大多數(shù)城市房地產(chǎn)待售存量一直處于增長之中，整體供求風(fēng)險較高，高庫存已是這些城市難以走出的陰影。

3月6日，全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥介紹，庫存量高于月銷售量的12倍～15倍，高過1年到1年半的銷售量的就是高庫存。

在胡葆森看來，中西部地區(qū)大部分城市都不存在這個問題，有問題的城市只是個案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機會。

胡葆森同時也表示，房價不會下跌。他說，強勁的需求在支撐價格，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。

有根據(jù)地才能抗衡大房企

胡葆森說，縣城消費能力確實沒有三線城市強，三線城市沒有二線城市強，一個成熟的開發(fā)商會根據(jù)這個城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、人們收入和消費能力來確定產(chǎn)品定價、開發(fā)規(guī)模、社區(qū)位置和產(chǎn)品形態(tài)，會根據(jù)市場的規(guī)模，確定開發(fā)方向、開發(fā)計劃和開發(fā)節(jié)奏等。

他說，河南完全有資格稱為中國城鎮(zhèn)化的一個縮影，人口差不多占了中國的十分之一，河南有108個縣，還包括一些中心鎮(zhèn)，下一步城鎮(zhèn)化的著力點就是要從大型城市向這些中小城鎮(zhèn)不斷地去延伸。

胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因為“考慮企業(yè)自身的資源情況”。早在2005年，他就已經(jīng)預(yù)測了今天房地產(chǎn)市場格局的變遷，即大的開發(fā)商將占據(jù)主要的市場份額，每一座城市的前十大開發(fā)商將有6～7個不是本地開發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒有根據(jù)地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

諸如恒大、綠地、萬達等全國性大公司都已經(jīng)進入鄭州市場，對本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認(rèn)為，一些大的地產(chǎn)商進入河南市場，造成了一種新的競爭局面，建業(yè)也會調(diào)節(jié)自身的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。比如加大服務(wù)體系的建設(shè)，從而發(fā)揮自身的客戶資源優(yōu)勢。因為建業(yè)22年在一個市場上，客戶資源肯定要多于剛進入的地產(chǎn)商，通過服務(wù)好原有業(yè)主，就可解決建業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型的問題，這也是探索一種新的發(fā)展模式。

胡葆森表示，建業(yè)原來主要是買地、建房，拿回來錢再去買地，是個快速周轉(zhuǎn)型的。今后準(zhǔn)備提供一個新興的社區(qū)服務(wù)，通過服務(wù)的升級尋找新的利潤增長點，從一個單純的開發(fā)商向一個新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在加劇，建業(yè)集團對這一塊的投資也很謹(jǐn)慎。以建業(yè)十八城綜合體為例，胡葆森說，建業(yè)十八城（包括寫字樓、院線、酒店）持有的面積通常在10%左右，一般不會超過15%，這個比例在每個時期都不一樣。目前建業(yè)在迅速提升規(guī)模，現(xiàn)金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規(guī)模以后，持有的規(guī)模就會逐漸加大，這跟企業(yè)的發(fā)展階段，也有一定的關(guān)系。

◎胡葆森：

中國的城鎮(zhèn)化目前進入了中期階段，今后20年著力點會從大中城市擴展到中小城市。3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機會。

房價不會下跌，強勁的需求在支撐，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。