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“你再也不會(huì)看到像中國(guó)合伙人這種創(chuàng)業(yè)的故事，(高房?jī)r(jià))讓他不敢去奮斗，把青年創(chuàng)新的一代變成了房奴，把有效資金沉淀，使我們的產(chǎn)業(yè)全面萎縮，新產(chǎn)業(yè)沒(méi)起來(lái)，老產(chǎn)業(yè)就玩完了?！痹谧蛉盏哪隙脊娬搲?，北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任、“鬼城博士”杜猛表示，過(guò)高的居住成本讓“中國(guó)合伙人”這種創(chuàng)業(yè)故事再也不會(huì)發(fā)生，背負(fù)巨大壓力的“房奴”不敢投入地奮斗和創(chuàng)新，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)萎縮的惡性循環(huán)。

政府壟斷地價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

杜猛表示，在由政府頂層設(shè)計(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則中，最明確的一點(diǎn)是政府壟斷土地資源。而土地成本目前占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右。對(duì)房地產(chǎn)的界定是，必須經(jīng)過(guò)招拍掛，沒(méi)有經(jīng)過(guò)招拍掛拿到的土地都不是房地產(chǎn)。

杜猛分析，房子作為一個(gè)建筑物本身會(huì)貶值、折舊，但土地是增值的。因此可以得出結(jié)論房?jī)r(jià)漲是因?yàn)榈貎r(jià)漲，而地價(jià)是壟斷的。且經(jīng)過(guò)招拍掛之后的土地使用權(quán)也有年限。本來(lái)地價(jià)上漲的背景是城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)繁榮、科技進(jìn)步，“實(shí)際上是人民創(chuàng)造了土地價(jià)值，但土地增值的部分人民沒(méi)有拿到”。杜猛說(shuō)，因?yàn)槟玫?、開(kāi)發(fā)、建房等過(guò)程必須通過(guò)開(kāi)發(fā)商，人民沒(méi)有介入的機(jī)會(huì)。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲原因中的“剛需論”，杜猛并不認(rèn)同，他認(rèn)為只有首套、自住才是剛需，其它的都不是剛需。之所以會(huì)有這么強(qiáng)的需求，在于國(guó)內(nèi)沒(méi)有更好的投資產(chǎn)品。相比股票，房地產(chǎn)是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品。

杜猛認(rèn)為，規(guī)劃跟土地綁定出售，加之渠道匱乏的投資環(huán)境，以及“極端的貨幣政策”都在助推房?jī)r(jià)?！安桓母锂?dāng)前的游戲規(guī)則，一二線城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)還會(huì)漲?！倍琶驼f(shuō)，本身政策導(dǎo)向如此，加之公共產(chǎn)品優(yōu)越，年輕人對(duì)大城市趨之若鶩。

資源閑置導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)環(huán)境惡化

杜猛表示，人口紅利、貨幣政策和土地政策決定了今天區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)所存在的問(wèn)題。金融的核心是貨幣政策，房地產(chǎn)的核心是土地政策，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的核心則是考核干部的標(biāo)準(zhǔn)———GDP。

談及“鬼城”，杜猛表示，目前有兩種形式。一種是建好之后賣(mài)不出去的，比如鄂爾多斯、海南這樣的地方；另一種則是賣(mài)出去了但空置率很高，如山東乳山的臨海住宅區(qū)?！罢f(shuō)我們把地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商把地賣(mài)給業(yè)主，可是業(yè)主沒(méi)有用，把沉淀資金放在這兒了，鋼筋水泥沒(méi)法再造社會(huì)價(jià)值?！倍琶驼f(shuō)，不光城市，目前全國(guó)84萬(wàn)個(gè)自然村中已經(jīng)出現(xiàn)了近1/3比例的“鬼村”。

由以上原因?qū)е碌馁Y產(chǎn)閑置，據(jù)杜猛統(tǒng)計(jì)至少有40萬(wàn)億元。大量的沉沒(méi)成本，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的效力。加之金融成本、高稅收等問(wèn)題，導(dǎo)致中小產(chǎn)業(yè)目前難以為繼。創(chuàng)業(yè)環(huán)境發(fā)生了變化，改革環(huán)境也發(fā)生了變化。

杜猛表示，“北漂族”現(xiàn)在連生存都成問(wèn)題、變成“蟻?zhàn)濉敝?，再也不?huì)看到像“中國(guó)合伙人”這種創(chuàng)業(yè)故事，因?yàn)樗麄儾桓胰^斗，本應(yīng)是創(chuàng)新的一代變成了“房奴”，有效資金沉淀，使產(chǎn)業(yè)全面萎縮，“新產(chǎn)業(yè)沒(méi)起來(lái)，老產(chǎn)業(yè)就玩完了”。

但杜猛判斷中國(guó)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)“絕對(duì)的崩盤(pán)”，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家低估了中國(guó)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。但他認(rèn)為目前亟須反思當(dāng)前的環(huán)境，必須改革，“繼續(xù)不停止的改革才能使我們的環(huán)境改變，才有可能全面提升我們?cè)趪?guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)力?！倍琶涂偨Y(jié)道。