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在今年“兩會”上，房地產(chǎn)的問題同樣是會議關(guān)注的熱點(diǎn)話題，不同利益的人總是會就這個(gè)熱點(diǎn)話題表達(dá)自己的意見。這已經(jīng)是多年的慣例。同往年一樣，職能部門的首長言論往往會成為媒體最為關(guān)注的焦點(diǎn)。比如，今年職能部門首長對房地產(chǎn)市場的表態(tài)是“雙向調(diào)控”,但對于這種“雙向調(diào)控”的內(nèi)容及意義是什么，首長沒有道出，但實(shí)際上在政府報(bào)告中相當(dāng)明確。對此，不同利益的人只能從不同的角度來解釋。比如，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，就把這種“雙向調(diào)控”解釋為既不能讓房價(jià)上漲，也不能讓房價(jià)下跌。只有這樣，才能保證國內(nèi)GDP的增長得以持續(xù)，把過剩的產(chǎn)能逐漸來消化，及不至于房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致中國的銀行危機(jī)、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)而引發(fā)社會問題。

按照這種對“雙向調(diào)控”的解釋，2014年中國房地產(chǎn)市場政策，政府對市場干預(yù)的程度應(yīng)該比前幾年還得深化。不僅要控制住房市場的生產(chǎn)與銷售，而且還得控制住房市場的價(jià)格;不僅是控制住房價(jià)格上漲，還得控制住房價(jià)格的下跌。房價(jià)漲也不行，跌也不行。簡言之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展完全是在政府干預(yù)而行。對于這些一種解釋，不僅沒有走出前幾年政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的老路，而且完全是從維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益角度來解釋，并希望以此來左右2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

但是實(shí)際上，無論是從政府報(bào)告中房地產(chǎn)市場的治理理念，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢來看，與早幾年的情況相比已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。前幾年那種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方式與思路(比如限購、限價(jià)、限房型等)已經(jīng)走到了盡頭。比如，十八屆三中全會精神的核心就是讓市場在資源配置過程中起決定性的作用。如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格被政府政策左右既不漲也不跌，那么是與這些精神完全相悖的。盡管2013年以來政府對以往的房地產(chǎn)政策采取默許的方式，但至少沒有再增加政府行政干預(yù)的方式。因此，如果要讓市場在房地產(chǎn)資源配置起決定作用，政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控更會強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)杠桿(比如信貸與稅收政策)，更為強(qiáng)調(diào)市場對房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制形成的決定性作用，而不是政府對房價(jià)上漲與下跌的控制來左右。

其次，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年快速發(fā)展與繁榮，不僅完全成了一個(gè)以投資投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，而且早已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫。對于這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，早幾年政府一直在用行政手段希望把這個(gè)泡沫一直托住并不讓它破滅。但是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的巨大風(fēng)險(xiǎn)，這些政策只能把這些風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來延后，而不是會消失。反之，對于這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，政府越是托市，房地產(chǎn)泡沫越是吹大所聚集的風(fēng)險(xiǎn)則越高。當(dāng)前國內(nèi)許多城市房地產(chǎn)市場所面臨的問題就是這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場不可持續(xù)性目前是誰也無法改變了。只不過，在等待這些城市房地產(chǎn)破滅可能受到傷害到底有多大(因?yàn)橐郧皣鴥?nèi)房地產(chǎn)市場從來就沒有經(jīng)歷過任何周期性調(diào)整)。在這種情況下，房價(jià)豈能不上漲或下跌?

第三，當(dāng)前國內(nèi)外金融市場形勢發(fā)生了根本性變化。比如最近的人民幣貶值將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場先天造成巨大沖擊。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場作為一個(gè)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)，如果人民幣貶值將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，如果這樣投資者或是退出市場或是再也不敢輕易地進(jìn)入住房市場。因?yàn)?，人民幣的貶值不僅會導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國內(nèi)的資金流出中國，或不敢由再輕易地進(jìn)入中國市場，也會導(dǎo)致中國住房資產(chǎn)的價(jià)格下跌，而讓投資者逐漸放棄這些價(jià)格過高的資產(chǎn)。在這種情況下，住房市場最先出現(xiàn)的情況就是住房銷售全面快速下跌，甚至于迫使一些房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)出售。

更為重要的是，人民幣貶值不僅可能讓早些時(shí)候進(jìn)入國內(nèi)住房市場的資金逐漸退出住房市場，而且也可能讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時(shí)候從海外融資成本迅速上升(近年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資達(dá)1萬億美元以上)。在這種情況下，對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說可能會雪上加霜。因?yàn)檫@時(shí)可能導(dǎo)致住房銷售與價(jià)格全面下降，但融資成本上升，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商更可能以降低價(jià)格方式來應(yīng)對這種資金可能斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)對所銷售住房的降價(jià)，不僅會進(jìn)一步強(qiáng)化住房價(jià)格下行的預(yù)期，而且也會導(dǎo)致實(shí)際住房價(jià)格水平全面下移。如果這些情況出現(xiàn)，國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整即將出現(xiàn)，想讓房價(jià)不漲也不跌根本就不可能。

還有，當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，對國內(nèi)金融市場沖擊最大的就是讓整個(gè)金融市場的價(jià)格全面上升及存款全面移出銀行體系。在這種情況下，不僅銀行貸款利率會全面上升，也會讓銀行的可貸資金減少。并且這種情況很快就會傳導(dǎo)到銀行對房地產(chǎn)市場信貸全面收緊上來。如果銀行對房地產(chǎn)市場信貸全面收緊，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成致命打擊。在這種情況下，房價(jià)豈能不變化而不上漲與下跌。而美國QE退出，其影響同樣會國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊。

通過上述的分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場舊有宏觀調(diào)控方式已經(jīng)走到盡頭，2014年政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策是不可能在舊有方式上踏步。因?yàn)?，整個(gè)市場大勢使然，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將出現(xiàn)新的方式，否則國內(nèi)房地產(chǎn)市場所面臨的困境只能是越陷越深。一些人希望房價(jià)不上漲也不下跌，只能是一廂情愿。